Les nouveaux moyens d'investir dans l'immobilier
L'investissement locatif continue de séduire les Français, puisque 13% d'entre eux déclarent vouloir se lancer en 2018, contre 7% en 2017, selon un sondage réalisé en janvier pour le réseau de courtiers Empruntis. Mais acheter un bien immobilier en vue de le louer reste un placement qui mobilise beaucoup de capitaux et s'accompagne souvent d'un prêt bancaire. Bonne nouvelle : aujourd'hui, il n'est plus nécessaire d'acquérir l'intégralité d'un bien pour diversifier son patrimoine avec de l'immobilier. Plusieurs solutions permettent d'investir dans la pierre, dont certaines avec des tickets d'entrée accessibles au plus grand nombre d'épargnants.
Le crowdfunding, la méthode qui monte
Apparu récemment, le financement participatif dans l'immobilier connaît un véritable succès auprès des épargnants avec, en 2017, plus de 100 millions d'euros collectés et qui ont servi à financer 220 projets immobiliers. Un engouement qui s'explique par la souplesse de ce type d'investissements : l'épargnant peut n'investir que de faibles montants, par exemple quelques centaines d'euros, et répartir cette somme sur un grand nombre d'opérations, afin de limiter le risque. "Sans compter que les rendements affichés sont généralement attractifs et supérieurs aux investissements classiques du type fonds euros", ajoute Guillaume Eyssette, conseiller en gestion de patrimoine chez Gefinéo. Attention, même s'il s'agit d'investissements dans la pierre, une part de risque existe.
"En crowdfunding immobilier aussi, il faut être attentif à l'emplacement de l'immeuble et au suivi de sa commercialisation"
"C'est tellement nouveau que personne n'a encore de recul sur ce marché. Il faut bien avoir conscience que les particuliers sont amenés à financer des opérations qui ne seront rentables que si elles vont jusqu'au bout. Souvent, il s'agit de venir en complément des fonds propres des promoteurs afin de leur permettre de libérer de leur côté du capital et de continuer ainsi à faire d'autres projets. Il faut donc, comme dans tout projet immobilier, être attentif à la signature du promoteur, l'emplacement de l'immeuble, le suivi de sa commercialisation, etc.", précise Guillaume Eyssette. La mesure reste de rigueur avec ce type d'investissements, qui doit rester minoritaire dans un portefeuille d'actifs. Certains investisseurs qui avaient soutenu le groupe Terlat ne diront pas le contraire…
Les OPCI, un placement proche des SCPI
Les organismes de placement collectif immobilier ont été un temps éclipsés par le succès de leurs proches cousines, les SCPI, mais ils reviennent aujourd'hui sur le devant de la scène et ont séduit de plus en plus d'épargnants ces derniers mois. Investir dans un OPCI consister à placer son argent dans des fonds qui, à leur tour, investissent majoritairement dans l'immobilier – au moins à hauteur de 60% du portefeuille global – et minoritairement dans des actifs financiers. "L'avantage, c'est que cela permet de détenir un portefeuille très diversifié et donc relativement peu volatile dans l'immobilier avec, par exemple, des parts dans des immeubles de bureaux, des commerces, des hôtels, des centres commerciaux et même à l'étranger", détaille Guillaume Eyssette.
"Les OPCI ont l'avantage d'être un placement très liquide puisque conçu pour pouvoir rembourser rapidement les clients qui en font la demande"
Il s'agit par ailleurs d'un placement très liquide, puisqu'il a été conçu pour pouvoir rembourser rapidement les clients qui en font la demande. Pour y souscrire, il est possible de passer par l'assurance-vie – il suffit simplement de s'assurer que le contrat choisi le permet – ou directement dans le cadre d'un compte-titres. "Ces dernières années, le taux de rendement a oscillé entre 3 et 6%", précise le conseiller en gestion de patrimoine. Les OPCI présentent également moins de frais à l'entrée que les SCPI. En revanche, les revenus distribués varient davantage d'une année sur l'autre, du fait de la part d'actifs financiers qui n'existe pas dans la SCPI.
Les unités de compte immobilières et les fonds euros de l'assurance-vie
Il est également possible d'inclure de l'immobilier dans son contrat d'assurance-vie, en unités de compte (UC) ou en fonds euros. Mais toutes les compagnies d'assurances ne le proposent pas toujours ou, parfois, le contrat limite la part de l'immobilier à 50%. Il faut donc trouver le partenaire adéquat. Ce type de placements (OPCI, SCPI ou foncières) permet d'allier le rendement attractif et relativement sûr de la pierre à la fiscalité de l'assurance-vie. "Il faut savoir qu'en UC, il n'y a pas de garantie sur le capital. Mais vu qu'on est sur de l'immobilier, des revenus tombent régulièrement", rappelle Sabine Jiskra, conseillère en gestion de fortune à l'Institut du Patrimoine.
"OPCI, SCPI ou foncières permettent d'allier le rendement attractif et relativement sûr de la pierre à la fiscalité de l'assurance-vie"
"Pour les fonds euros, en revanche, il n'y a aucun risque de perte de capital, mais le rendement est souvent moins élevé, souvent autour de 1,5%. Encore que pour certains contrats, comme Primonial et Sécurité Pierre Euro, il a tourné autour de 3,4% net de frais de gestion", ajoute Sabine Jiskra. "Il faut faire attention aux frais d'entrée et frais de gestion prévus par le contrat. Dans certains cas, la compagnie conserve même une partie des loyers – généralement 10% - issus des SCPI", avertit de son côté Guillaume Eyssette.
Les SCPI européennes
Jusqu'à récemment, quand un épargnant investissait dans des SCPI, il s'agissait exclusivement de biens immobiliers situés en France. Mais de plus en plus de SCPI se diversifient à l'international, et notamment dans des pays européens comme l'Allemagne. "Pour l'investisseur, c'est une forme de diversification sécurisante puisque l'on n'est alors plus 100% exposé au cycle de l'immobilier français", analyse le conseiller en gestion de patrimoine de Gefinéo. En passant par une SCPI, le particulier qui souhaitait investir dans l'immobilier de tel ou tel pays sans pour autant en connaître le marché ni la langue peut tout de même le faire sereinement. "Dans le cadre d'une SCPI, la gestion est assurée, il n'y a rien à faire." Du côté des taux de rendement, on est sensiblement proche de ceux observés en France pour un bien équivalent. "Et puis, pour beaucoup de contribuables, il peut être intéressant fiscalement de détenir des SCPI européennes, grâce aux conventions fiscales bilatérales entre la France et les autres pays européens. L'idéal, pour les particuliers à la recherche d'un complément de revenu, comme les personnes préparant leur retraite, mais aussi pour les foyers déjà fortement imposés", conclut Guillaume Eyssette.