Voisins, ce que vous pouvez faire contre la location Airbnb
Après la troisième lecture de "T'choupi ne veut pas se coucher", vos chères têtes blondes sont enfin assoupies et votre premier moment de détente de la journée vous tend les bras. Hélas, c'est sans compter la présence des cinq jeunes touristes éméchés logés chez votre voisin de palier, un adepte de la location saisonnière. Scénario tristement réaliste, d'après Leopold Lemiale, associé au cabinet spécialisé en droit immobilier L2M avocats : "Visiteurs qui font du bruit avec leurs valises dans les couloirs, qui sonnent à toutes les portes parce qu'ils ont reçu de mauvaises indications, qui dégradent les parties communes… Les décisions prises à l'encontre des hôtes dont l'activité est source de troubles pour le voisinage sont de plus en plus strictes. En jurisprudence, la nuisance liée à la location type Airbnb est désormais reconnue". Alors comment obtenir gain de cause si votre voisin ne veut rien entendre ? Trois leviers sont actionnables.
Vérifier que le propriétaire du bien loué est dans les clous
Première solution : s'assurer que son voisin loueur respecte les règles en vigueur en matière de location de courte durée. Pour rappel, la location saisonnière d'une résidence principale est plafonnée à 120 jours par an. Au-delà, il est nécessaire d'effectuer une déclaration en mairie et même, dans certaines villes, de demander un changement d'usage du bien loué. C'est le cas dans les communes concernées par l'article L631-7 du Code de la construction, à savoir celles de plus de 200 000 habitants ainsi que celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. "Commencez par trouver l'annonce en ligne et faites faire un constat d'huissier, enjoint Xavier Demeuzoy, du cabinet Demeuzoy avocat. Une capture d'écran faite par vos soins n'a aucune valeur juridique. De plus, si l'hôte se rend compte qu'il est pisté par son voisin, il risque de supprimer l'annonce."
"Commencez par trouver l'annonce en ligne et faites faire un constat d'huissier"
Une fois ce début de dossier constitué, si le logement se trouve dans une copropriété, le professionnel du droit conseille au plaignant de saisir le conseil syndical. "Le conseil adressera un courrier à l'hôte avec, en annexe, les éventuels constats d'huissier, dans lequel il lui demandera d'indiquer si le bien loué constitue sa résidence principale ou secondaire, détaille l'avocat. Si le propriétaire n'est pas en règle ou s'il refuse de répondre, il faut alors faire suivre le dossier au service d'urbanisme de la mairie. L'hôte sera alors convoqué et devra fournir des justificatifs, comme les relevés de location des derniers mois. S'il est en infraction, il sera alors sanctionné."
Quid s'il ne répond pas à la convocation de la mairie ? Même effet : "L'infraction est présumée. L'avocat de la mairie fait une assignation devant le tribunal de grande instance en référé, afin que le juge constate l'infraction, mette le propriétaire sous astreinte d'arrêter la location et qu'il le sanctionne. Le montant de l'amende est fixé par le juge et peut atteindre 50 000 euros. La sanction ne sera pas la même pour une résidence principale louée 130 jours au lieu de 120 que pour une résidence secondaire louée 280 jours."*
Faire valoir son règlement de copropriété
Votre voisin loue plus de 120 jours mais est en règle auprès de la mairie ? Alors votre salut se cache peut-être dans le règlement de copropriété qui régit votre immeuble. "Le règlement de copropriété peut interdire les activités commerciales dans un immeuble, rappelle Léopold Lemiale. Toutefois, comme toute clause restrictive des droits des propriétaires, elle doit être justifiée par la destination de l'immeuble. Cela signifie qu'un immeuble abritant des commerces ne peut pas interdire d'autres activités de commerce, comme la location de courte durée". Mais attention : ce n'est pas parce qu'un cabinet médical a élu domicile dans une copropriété que la location saisonnière y est d'emblée autorisée. Dans un arrêt rendu le 8 mars 2018, la Cour de cassation trace même une frontière nette entre location de courte durée et profession libérale. "En cas d'immeuble dont le règlement de copropriété comporte une clause d'habitation bourgeoise interdisant toute occupation autre que mixte – habitation/profession libérale – la location saisonnière de plus de 4 mois est interdite", résume l'avocat parisien. Si l'hôte contrevient à cette règle, là encore, les copropriétaires peuvent demander à leur syndic de le mettre en demeure de cesser cette infraction au règlement de copropriété. Saisi de la question, le syndic pourra alors demander au juge de prononcer la cessation de l'activité commerciale.
En pavillon, recourir au trouble anormal de voisinage
Les nuisances que peut provoquer la location de courte durée ne s'arrêtent pas aux portes des appartements. Visiteurs bruyants, arrivées en pleine nuit, hôtes qui s'acquittent des tâches ménagères requises entre deux locations à des heures indues… Les habitants de maisons individuelles et mitoyennes peuvent, aussi, être touchés. Mais pas de règlement de copropriété pour voler à leur secours. Leur seule issue : recourir au droit commun du trouble de voisinage. "Le plaignant devra alors prouver le caractère anormal du trouble causé par la location saisonnière", explique Leopold Lemiale. C'est-à-dire faire constater les nuisances par un huissier, recueillir des attestations de tiers (voisins, amis…), déposer des mains courantes etc.
"Les frais qu'engendre une telle action vont en moyenne de 1 500 à 3 000 euros"
"Pour obtenir une décision de justice, mieux vaut passer par une action au fond, car le pouvoir du juge est limité en référé, préconise l'avocat. Comptez entre 10 et 14 mois pour obtenir une décision." Les frais qu'engendre une telle action vont en moyenne de 1 500 à 3 000 euros, estime Leopold Lemiale, en fonction de la complexité du dossier, honoraires et frais d'huissiers inclus. Le montant des dommages et intérêts, lui, dépend du préjudice subi : "Si on a des enfants en bas âge, perturbés dans leur scolarité, ça peut aller chercher assez loin. Mais le principal est d'obtenir la cessation du trouble. Le juge peut ainsi condamner un propriétaire à régler une somme prédéterminée à chaque fois que la preuve du non-respect des obligations émises dans son jugement lui sera rapportée". Pas sûr, dans ce cas-là, que la location saisonnière soit encore rentable…
De son côté, Airbnb vous permet de signaler un problème avec votre voisin via un formulaire, disponible sur son site Internet. "Nous étudierons votre plainte et, si elle porte sur un logement Airbnb actif, nous prendrons contact avec l'hôte", promet le géant américain, qui, en fonction du type de plainte, se réserve la possibilité de "donner des conseils pour éviter que ce genre de problème se reproduise". C'est un début.
*Dans une décision du 17 janvier 2019, le Tribunal de Grande Instance (TGI) de Paris a suspendu l'ensemble des amendes sanctionnant les propriétaires ayant loué illégalement leur logement sur le site Airbnb. Les propriétaires fraudeurs peuvent continuer de louer leur logement, la Cour de cassation ayant renvoyé l'affaire au 10 décembre 2019.