Travaux non déclarés : que faire en cas de revente du bien ?
"Après tout, cette petite extension ne dérangera personne", vous êtes-vous dit à l'époque. Seulement voilà, dès que vous changez l'aspect extérieur de votre maison ou que vous en agrandissez la surface habitable, vous avez l'obligation d'effectuer une déclaration préalable ou bien d'obtenir un permis de construire.
Quels sont les travaux concernés ?
Surélévation, création d'une véranda, d'un garage ou d'une dépendance... Autant de transformations qui peuvent nécessiter une déclaration préalable voire un permis de construire en fonction de la création de surface de plancher ou d'emprise au sol qu'elles vont entraîner. Même pour construire un abri de jardin, une autorisation est susceptible d'être requise.
Quelles sont les obligations du vendeur ?
Dans tous les cas, l'acquéreur doit être informé que l'autorisation d'urbanisme n'a pas été obtenue
"Avertir l'acquéreur que des travaux nécessitant une déclaration préalable ou une demande de permis de construire ont été effectués est une obligation légale, souligne Boris Vienne, notaire dans la région toulousaine. Le vendeur doit donner toutes les informations qui peuvent avoir un impact sur la décision d'achat. Les travaux de ce type en font partie." L'ouverture d'un mur porteur constitue un cas à part : si ces travaux ne modifient pas l'aspect extérieur et n'agrandissent pas non plus la surface du bien, ils doivent tout de même faire l'objet d'une déclaration en mairie. Le vendeur doit donc aussi les signaler à l'acquéreur.
Deux possibilités s'offrent alors au vendeur :
- Faire une demande d'autorisation d'urbanisme a posteriori à la mairie et inscrire son obtention en condition suspensive aux termes du compromis de vente, avec le risque qu'elle ne soit pas délivrée et donc que le compromis soit caduc
- Que les acquéreurs acceptent en connaissance de cause d'en faire leur affaire personnelle. A ce moment-là, il faut le stipuler clairement aux termes du compromis de vente.
Régulariser a posteriori est donc possible. Il s'agit même d'une démarche assez courante. "Les propriétaires qui ont fait les travaux sont en général de bonne foi, remarque le notaire. Ils n'ont pas le sentiment d'avoir augmenté la surface de leur habitation." Donc, même si vous êtes en faute, vous ne devriez pas rencontrer d'entrave pour régulariser la situation.
A quel moment entamer une régularisation ?
La régularisation intervient la plupart du temps entre la signature de la promesse de vente et l'acte d'achat. Il faut donc tenir compte du délai de réponse des services municipaux. A noter que si le notaire du vendeur informe l'acquéreur que des travaux non déclarés ont été effectués dans le bien après la signature de la promesse de vente, l'acheteur se voit accorder un délai supplémentaire de 10 jours pour se rétracter. "En effet, il s'agit dans ce cas d'une information substantielle non donnée au moment de la signature de la promesse de vente", souligne Boris Vienne.
Comment se passe la régularisation ?
Qui dit régularisation administrative dit aussi régularisation fiscale
Il faut se rendre en mairie et s'adresser au service de l'urbanisme. Là, vous devrez déposer une demande pour un permis "rétroactif". Attention, il n'existe pas de terme spécifique pour une telle demande. Il faudra spécifier dans le formulaire, dans l'espace consacré à la description des travaux au sein du chapitre "Projet", qu'il s'agit d'une régularisation. A partir de ce moment, le délai légal pour l'obtention d'un avis est le même qu'un délai normal, à savoir 2 mois. Si vous n'avez toujours pas reçu de réponse passé ce délai, vous pouvez considérer l'avis comme positif. Pour les travaux avec déclaration préalable, la démarche auprès de la mairie est identique mais le délai de réponse est réduit à un mois.
Cette décision administrative entraîne évidemment une régularisation aussi au niveau fiscal, puisque le vendeur devra s'acquitter de la taxe d'aménagement. S'agissant d'une construction sans permis, celle-ci est majorée de 80% et payable en une seule fois (Article L331-23 du Code de l'Urbanisme).
Et ce n'est pas tout, le Trésor Public est aussi en droit d'exiger le paiement des impôts locaux auxquels le vendeur avait échappé jusque-là : taxe foncière, taxe d'habitation... Il faudra vous rapprocher de l'administration fiscale de votre commune pour vous acquitter des taxes de l'année en cours et, possiblement, rembourser des arriérés.
Existe-t-il un délai de prescription ?
Le délai de prescription en matière d'urbanisme est de 6 ans au pénal après l'achèvement des travaux. Mais au civil, la municipalité peut vous assigner au Tribunal de grande instance pendant 10 ans après la fin des travaux.
Côté sanctions, votre démarche pour une régularisation n'efface pas l'infraction mais vous dispense de peines autres que la majoration de la taxe d'aménagement. Sans la régularisation, vous vous exposez à une amende comprise entre 1 200 et 6 000 euros par mètre carré selon les cas. La régularisation pourra intervenir à condition, bien sûr, que les travaux réalisés sans autorisation soient conformes au code de l'Urbanisme. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer des mesures de mise en conformité de la construction voire demander la démolition, comme le prévoit l'article L480-4 du Code de l'urbanisme.
Que risque le vendeur s'il n'a pas averti l'acquéreur ?
Si, après la signature de l'acte d'achat, l'acquéreur découvre qu'il manque une autorisation de construction, il pourra faire annuler la vente, puisque ces travaux non déclarés seront considérés comme un vice caché. Bien sûr, n'imaginez pas demander au notaire d'ajouter dans l'acte d'achat, à l'insu de l'acquéreur, une clause en ce sens qui ne figurerait pas sur le compromis. Celui-ci refusera évidemment d'être complice.