Comment savoir si son investissement locatif est rentable ?
Un achat immobilier est bien souvent l'achat d'une vie et d'un projet. Il doit être étudié au préalable pour être sûr de ne pas faire d'erreurs ou de mauvais choix, surtout s'il s'agit d'un investissement locatif. Cependant, de nombreux indicateurs permettent d'estimer la rentabilité de son projet. Mais sont-ils suffisants et comment s'en servir ?
Les indicateurs clés à définir pour connaître la rentabilité de son projet
Voici quelques indicateurs clés qui vous permettront de connaître la rentabilité réelle et potentielle d'un achat immobilier locatif :
- Le rendement locatif brut : c’est le plus connu, mais aussi l’un des plus faciles à calculer. Exprimé en pourcentage, il s'agit du ratio entre les loyers annuels et le prix d’achat. Il est utilisé en général pour estimer la rentabilité potentielle pendant la phase de recherche du bien. Par exemple, pour un bien à 100 000 euros loué 600 euros par mois le calcul de rendement brut sera le suivant : (600*12) /100 000 *100 = 7,2 % Soit un rendement brut de 7,2%
- Le rendement net : c’est l’indicateur qui permet de déterminer la rentabilité d’un projet il nécessite
- Le TRI et la VAN : ces indicateurs permettent de comparer la rentabilité d’un projet immobilier avec celle d’un autre placement, soit immobilier, soit un placement de référence comme le Livret A
- Le cash flow : il correspond à la trésorerie générée par l'activité d'un bailleur. En effet, si j’achète un appartement à Bordeaux par exemple, je vais analyser l’investissement locatif, regarder les prix, le marché, la stratégie, la rentabilité locative, etc., mais, comme toute activité, je dois également regarder le montant des charges (impôts, charges de copropriété, taxes, mensualité d'emprunt, etc.) afin d'obtenir un détail sur la rentabilité réelle du bien.
La mesure du cash flow constitue donc un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité de votre bien jusqu’à sa revente. En quelque sorte, il vous permet de regarder la capacité d’autofinancement de votre investissement (mais attention, cette notion reste différente).
Un cash-flow négatif correspond donc à l'effort d'épargne nécessaire à un investissement, alors qu'un cashflow positif correspond à un gain d'argent mensuel (bénéfice) lié à un investissement.
Tous ces calculs peuvent vite devenir complexes. Ainsi, pour vous aider à faire les bons choix pour votre projet, des simulateurs de rentabilité en ligne sont disponibles en ligne. Vous n’avez qu’à indiquer les données de votre projet : le simulateur effectue tous les calculs à votre place et vous donne même parfois des indications pour définir au mieux votre stratégie locative, comme le meilleur régime fiscal par exemple ou encore le moment optimal pour revendre.
Quoi qu’il en soit, que vos calculs soient faits à la main ou avec un outil en ligne ne les négligez pas. Cela peut vous sauver d’un mauvais investissement ou vous permettre de mieux gérer un bon placement pour le rendre encore meilleur.