Propriétaires, protégez-vous contre les impayés de loyer

Deux grandes options permettent aux bailleurs de sécuriser leurs revenus locatifs : une caution ou une assurance loyers impayés. Comment faire le bon choix ?

L'impayé de loyer est l'une des principales craintes des propriétaires bailleurs. Il peut les plonger dans une situation budgétaire périlleuse, notamment quand les revenus locatifs participent au remboursement du crédit immobilier ayant financé le logement. Aucune fatalité en la matière : il est possible de prévenir ce risque. Exiger de son locataire une caution ou souscrire une assurance constituent le deux solutions possibles. Un bailleur a le choix entre l'une ou l'autre, la loi lui interdisant de cumuler les deux.

La caution ? Une personne –souvent un proche du locataire – signant un acte d'engagement de caution solidaire qui la rend co-responsable du paiement du loyer. Attention, si le cautionnement est "simple" et non "solidaire", la caution ne sera appelée à régler le loyer qu'en dernier ressort. Le bailleur devra d'abord rappeler le locataire à l'ordre selon les règles en vigueur. C'est seulement si ce dernier s'avère insolvable que le loueur pourra solliciter la caution. Mieux vaut donc toujours préférer une caution solidaire car, dès le premier impayé, le bailleur peut exiger qu'elle se substitue au locataire défaillant. Avantage : ce dispositif est gratuit. Inconvénient : le signataire de l'acte de caution peut, lui-même, être défaillant et ne pas payer !

Souscrire une assurance spécifique dit garantie des loyers impayés

Pour une meilleure protection, certains préfèreront demander au candidat à la location de présenter une caution Visale, fournie par Action Logement (ex 1% Logement). Cet organisme s'engage au même titre qu'une autre caution solidaire, mais avec une promesse de fiabilité inégalable. Cette garantie est accordée au candidat locataire gratuitement, après une demande en ligne. Elle est toutefois octroyée sous conditions. Y sont éligibles les locataires âgés de 18 à 30 ans quel que soit leur  statut, mais aussi les salariés de plus de 30 ans dès lors qu'ils gagnent moins de 1500 euros nets par mois ou qu'ils sont embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou qu'ils sont en mobilité professionnelle ou encore en possession d'une promesse d'embauche de moins de 3 mois. Pour les contrats de cautionnement validés depuis le 24 mai 2018, la caution Visale porte sur les loyers et les charges impayés dans la limite de 36 mensualités (sur la durée totale d'un bail nu ou meublé, renouvellement éventuel inclus).

Seconde solution pour prévenir le risque d'impayé : souscrire une assurance spécifique dit garantie des loyers impayés (GLI). Cette garantie est payante : entre 2,50 et 3,5 % du montant des loyers encaissés, le plus souvent. En contrepartie, la garantie couvre les impayés de loyers et de charges, mais aussi les frais de la procédure de recouvrement jusqu'à l'éventuelle expulsion du mauvais payeur. La plupart des contrats assurent également les dégradations du logement constatées au départ du locataire, pour la part excédant le montant du dépôt de garantie.

Pour comparer les GLI, il convient de s'intéresser notamment aux plafonds de garantie par type de sinistre, mais également la durée maximale de prise en charge des impayés (voir tableau). Enfin, un délai de carence et/ou une franchise sont parfois prévus.

Sources : Assurland.com et Cautioneo.com    
(1) Pour la formule la plus chère quand plusieures proposées
(2) Prix indiqué pour un locataire en CDI avec un revenu net par mois de 2500 euros et un loyer de 700€ mensuels charges comprises situé à Lyon - dépôt de garantie : 1 mois de loyer
(3) Cotisation à la charge du locataire, le bailleur pouvant éventuellement la compenser par une diminution de loyer
(2) Rapport loyer/revenu maximum demandé pour un salarié en CDI. Au-delà, la garantie n'est pas appliquée