L'essor des "proptech" : une aubaine pour le marché immobilier

Les proptech connaissent un intérêt grandissant. Quels sont les principaux stéréotypes qui collent à la peau du secteur ? Comment les déconstruire ?

Depuis plusieurs mois, les investisseurs témoignent d’un vif intérêt pour les “proptech” de l’investissement immobilier - que l’on pourrait qualifier de “propVestech” tant elles sont à la croisée des chemins entre les proptech et les fintech. Des levées de fonds se sont enchaînées (15M€, 40 M€, 14 M€, …). Cet intérêt des investisseurs n’a rien d’anodin. La part de l’investissement locatif a doublé entre 2014 et 2021, passant à plus de 30% du total des ventes réalisées dans l’immobilier résidentiel ancien. L’appétence des Français n’a jamais été aussi forte pour l’investissement immobilier. 

Pourtant, malgré cet engouement, les “PropVestech” continuent de souffrir d’une image galvaudée. Alors, dans un contexte de crise du pouvoir d’achat, de resserrement des conditions de crédit, d’augmentation des taux d’intérêt, les proptech sont-elles une chance ou une menace pour le marché immobilier ? Selon le panorama de l’immobilier de la ville 2022 , le secteur de l’immobilier représentait 11% du PIB hexagonal, soit près de 267 milliards d’euros de valeur ajoutée. Malgré la crise sanitaire, plus de 70 000 emplois ont été créés en 2020 et 2021, dont 51 100 rien que l’année dernière. Le secteur emploie également 2,3 millions de personnes, soit 8,5% des actifs en France. Ces chiffres démontrent à quel point l’immobilier - et par extension l’investissement locatif - sont moteurs de l’économie et pourvoyeurs d’emploi. 

En plus de ses bénéfices économiques, l’investissement locatif participe à maintenir en état le patrimoine immobilier. Avec près de 7 millions de passoires énergétiques, selon France Stratégie, et de nombreux logements qui vont se trouver inlouables à partir de 2025, la force publique ne peut, à elle seule, assurer la rénovation des bâtiments. Les investisseurs privés, certes encouragés par les subventions publiques, doivent eux aussi participer à ce chantier de rénovation nationale. Face à ce défi, les acteurs de l’investissement locatif encouragent vivement leurs clients à rehausser le DPE des biens sur lesquels ils investissent et usent de pédagogie pour démontrer l'importance d'adopter une vision responsable de l'investissement locatif. 

Déconstruire les stéréotypes en s’engageant 

Malgré l’intérêt économique, environnemental et sociétal de l’investissement immobilier, ce dernier souffre toujours de fantasmes et de mythes qu’il est urgent de déconstruire. Au premier rang des idées reçues sur l’immobilier se trouve la phrase suivante : l’investissement crée de la surenchère et fait monter les prix. Or, dans la réalité, nous manquons terriblement de logements dans les zones tendues, ce qui produit un déséquilibre entre l’offre et la demande avec pour résultat des prix qui augmentent. Une politique réfléchie et de long terme qui favorise l’investissement immobilier - aussi bien dans le neuf que dans la réhabilitation des bâtiments - permet de partiellement combler l’écart entre l'offre et la demande. Plus l’écart entre ces deux paramètres est faible, plus les prix demeurent constants. 

Le vrai problème vient aussi de la vision court-termiste de certaines collectivités qui construisent souvent pour générer des revenus ou satisfaire des électeurs en vue des prochaines élections. La politique d’investissement gagne à devenir plus globale et coordonnée pour engendrer des changements structurels. Arrêtons de construire pour construire, de créer des zones à bas coût pour les classes populaires, de détruire le bâti pour faire augmenter les prix et gentrifier les quartiers… Réfléchissons plus globalement !

Nous entendons souvent également que l’investissement immobilier engendre une prolifération des Airbnb au détriment des locataires. Il est clair que les placements avec une vision de court terme déstructurent le marché. À la recherche de surprofits, certains investisseurs recherchent des solutions faciles et rentables sans se soucier de la viabilité à moyen-terme. De nombreux particuliers se sont retrouvés démunis pendant la crise sanitaire avec des logements achetés à prix d’or grâce à de gros emprunts, sans percevoir de rente faute de touristes. Des pratiques souvent basées sur l’ignorance des investisseurs et promues par les gourous des réseaux sociaux. La plupart des “ProVesTech” militent contre ces pratiques et doivent favoriser un assainissement du secteur. 

La régulation est-elle la solution ? Il faut réfléchir aux répercussions des décisions prises. Par exemple, le permis de louer est une bonne chose, car il permet de s’assurer de la décence et de l’entretien des logements mis sur le marché. À contrario, l’encadrement des loyers - qui peut sembler louable de prime abord - a tendance à détourner les investisseurs vertueux - qui respectent les règles et qui entretiennent décemment les logements - des municipalités qui le mettent en place. 

Le dernier reproche fait à l’encontre de l’investissement locatif est le suivant : il s’agit d’une pratique réservée aux riches. Il ne faut pas se voiler la face, oui l’investissement locatif n’est pas accessible à toutes les bourses. Il faut disposer d’un minimum de moyens financiers pour se lancer dans un tel projet sans se mettre en difficulté financièrement. Il est important de proposer des solutions qui permettent d’en démocratiser l’accès. Mais il ne faut pas non plus le faire en prenant des risques inconsidérés. Les banques ont eu tendance à accorder des prêts à des particuliers sans se soucier de leur solvabilité… Il n’y a pas besoin de remonter très loin dans le temps pour se rappeler combien ce type de pratique peut avoir des répercussions plus que néfastes sur l’économie. Pour rendre plus accessible l’investissement locatif, il est possible de passer par des solutions d'investissements collectifs, où les investisseurs créent une société pour investir à plusieurs tout en limitant leur apport. 

En sortant des réflexions dogmatiques et des postures, on peut arguer que les “propVestech” ont un rôle clé à jouer sur le marché de l’immobilier. Mais pour que ce rôle soit bénéfique, il est nécessaire qu’elles assurent un rôle de précurseur dans un marché en plein boom et qui manque surtout de structuration. Elles peuvent aussi se muer en trait d’union entre les financements privés et les politiques publiques pour favoriser la transition énergétique. Elles aideront enfin des millions de citoyens à se loger dignement, tout en démocratisant l’investissement immobilier.