Rénovation énergétique des biens locatifs : l'impasse pour les plus de 60 ans ?

Le marché locatif en France est très tendu, surtout dans les grandes agglomérations. Or, l'objectif fixé par l'UE de réduction des émissions polluantes (55 % d'émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030) renforce cette tension. Quelles conséquences pour les propriétaires qui comptent sur ces revenus, surtout au-delà de 60 ans ? Que faire lorsque le bien n'est plus autorisé à la location ?

Depuis janvier 2023, un logement (hors meublé touristique) situé en France métropolitaine ne peut être mis en location si sa consommation d’énergie dépasse le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par m2 de surface habitable. Si votre bien est noté G, vous ne pouvez plus le louer. Noté F, le loyer est bloqué et la mise en location sera interdite dès 2025. Rappelons que d’après une étude de l’Observatoire National de la Rénovation Energétique, la France dénombre environ 7,2 millions de logements notés F et G, soit 20% du parc qui ne pourront plus être loués en 2025 !

Sans oublier que d'ici 2028, 23% supplémentaire du parc immobilier de logement sera interdit à la location (note E). La tension sur le marché locatif sera donc « significative ». Pourtant, de nombreux Français ont investi dans l’immobilier locatif pour compléter leurs revenus après leur départ à la retraite et se constituer un patrimoine : ces réglementations quasi « rétroactives » les mettent en péril.

Si le DPE est mauvais et le logement a été noté F, G, bientôt E, les propriétaires risquent une forte dévalorisation du patrimoine et une perte substantielle de revenus. Il n'y a que deux solutions : vendre le bien (à la casse ? et avec perte définitive des revenus espérés) ou envisager des travaux de rénovation. 

Monétiser son bien immobilier : le prêt viager hypothécaire

Malgré des aides financières à la rénovation énergétique, les coûts restant à la charge du propriétaire sont élevés. Il n’est pas aisé de faire face à une dépense inattendue, surtout à la retraite quand les revenus disponibles chutent. De plus, les banques ne prêtent pratiquement pas aux personnes de plus de 65 ans et le coût de l'assurance emprunteur, si elle est disponible, devient délicat.

Dans ce cadre, la monétisation de l’immobilier s’est déjà largement développée chez nos voisins européens et émerge progressivement en France par le biais d’un prêt viager garanti par l’hypothèque sur un bien immobilier résidentiel.

Ce type de financement est très répandu en Angleterre pour un total de 7 milliards € de prêts accordés en 2022. Il se développe un peu partout en Europe en parallèle notamment en Italie, en Espagne, au Portugal et au Pays-Bas. En France, certaines start-ups (telles qu'Arrago, Dillan, Home Senior…) commercialisent de nouveaux produits pour répondre à ces problématiques.

Aussi appelé Prêt 60, le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter en utilisant un bien immobilier comme garantie, sans mensualités, sans assurance emprunteur, ni questionnaire de santé. Il protège également les héritiers car les sommes dues lors du remboursement ne peuvent jamais excéder la valeur du bien mis en garantie. La personne reste propriétaire et la hausse de l’immobilier profitera aux héritiers. Le montant débloqué dépend directement de l’âge de l’emprunteur et de la valeur du bien. Plus l’emprunteur est âgé, plus il peut emprunter.

Pour conclure, la réalisation des travaux de rénovation énergétique est primordiale afin d’accroître le rendement locatif du bien immobilier, d’augmenter sa valeur en cas de revente et de contribuer à la préservation de l’environnement. Pour que nos retraités profitent de la hausse du marché et sortent de l’impasse, il existe des sources de financement méconnues comme le PVH, accordées sans condition de revenu, quel que soit le besoin ou le projet. Le public et l’environnement gagneraient à les connaître !