Immobilier en France : la vraie reprise attendra 2016

Hausse des transactions dans l'ancien, rebond des mises en chantier… L'embellie attendue pour 2015 se poursuivra l'année suivante, selon Xerfi.

D'accord, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. Mais les candidats à l'accession auraient tort de se murer dans leur attentisme cette année. Les taux d'emprunt remonteront légèrement en 2016. Les prix des logements anciens, eux, ne pourront pas baisser beaucoup plus, estime Xerfi dans l'étude "L’immobilier de logements en France et en régions".

En 2015, les prix dans l'ancien reculeront pour la quatrième année consécutive, d'après le cabinet d'analyse. Une nouvelle baisse motivée par la faiblesse du pouvoir d'achat immobilier des ménages et l'atonie de l'économie – Xerfi table sur une croissance française de 0,8% pour 2015.

Les transactions dans l'ancien progresseront de 3,4% en 2015 et de 1% en 2016

Un recul, certes, plus marqué que les années précédentes mais contenu : -2,7% contre -1,5% en 2014 et -2,2% en 2013. En cause ? Le déficit structurel de logements en France dans de nombreuses zones, qui contribue à rigidifier les prix dans l'ancien, et le plancher atteint par les taux d'intérêt en 2014. Toutefois, précisent les auteurs de l'étude, les banques peuvent "diminuer encore de quelques points les taux des crédits habitat sans rogner sur leurs marges, d’autant plus que le crédit immobilier reste un produit de conquête de nouveaux clients". Car, vu le risque de déflation qui pèse sur la zone euro, il y a fort à parier que la BCE maintiendra une politique monétaire accommodante jusqu'à la fin de l'année. "Cette tendance pourrait s’inverser en 2016, prévient notre partenaire, entraînant une légère remontée des taux." Le cabinet mise sur une augmentation de 0,4 point par rapport à 2015.

Les prix dans l'ancien, eux, devraient continuer à reculer en 2016, mais très légèrement (-1,1%). "La tendance en cours d’année sera à la stabilisation, compte tenu de rapports de force moins défavorables aux vendeurs", explique Xerfi. C'est que la conjoncture économique reprendra du poil de la bête, avec +1,7% de croissance attendu, ce qui favorisera la confiance des ménages, qualifiée dans l'étude "d'indispensable à l’expansion des transactions".

Conséquence : une nouvelle hausse des ventes de logements anciens, estimée à 3,4% en 2015, à 729 000 unités, qui se poursuivrait en 2016, mais à un rythme moins soutenu (+1%, à 736 000).

Et entre 2016 et 2020 ? "Nous anticipons un marché immobilier en "faux plat", avec un maintien des volumes de transactions dans l’ancien dans une fourchette de 700 000 à 800 000 unités par an et une stabilisation des prix nominaux, dissimulant une baisse des prix réels de l’ordre d’1% par an."

Les mises en chantier grimperont de 11,6% en 2016

Du côté des logements neufs, ce n'est pas exactement la même limonade. Comme les transactions dans l'ancien, les mises en chantier augmenteront en 2015 (+8,4%), prévoit le cabinet. Un rebond – ou plutôt un sursaut, car les 25 000 nouvelles constructions attendues en 2015 ne permettront pas de retrouver le niveau, pourtant faible, de 2013 – que les experts Xerfi attribuent en grande partie à la révision du zonage A/B/C, initiée par la ministre du Logement Sylvia Pinel. Entrée en vigueur à compter du 1^er octobre 2014, cette réforme, assurent les auteurs, "rend les opérations [d'investissement locatif, NDLR] plus intéressantes pour les investisseurs dans certaines grandes villes, comme Lyon ou Lille".

Le meilleur resterait à venir : "L'amélioration de l’activité des acteurs du neuf (constructeurs de maisons individuelles, promoteurs) […] ne sera réellement perceptible qu’à partir de 2016", certaines mesures destinées à relancer la construction de logements n'entrant en vigueur qu'à partir de juin 2015. En 2016, les mises en chantier devraient donc progresser de 11,6%, à 360 000 unités.

Quid des prix dans le neuf ? Xerfi ne livre pas d'estimations précises. Les dispositifs visant à libérer du foncier, rappelle notre partenaire, comme l'abattement de 30% sur les plus-values résultant des ventes de terrains à bâtir réalisées à compter du 1erseptembre 2014, devraient contribuer à la baisse de la charge foncière des promoteurs. Restent à savoir comment évolueront les coûts de production de ces derniers, qui freinent la baisse du prix des logements neufs. "Dans le collectif, le report à 2018 de l’application complète de la RT 2012 (un seuil maximal de 57,5 kWh/m²/an est exigé contre 50 kWh/m²/an) permettra encore aux promoteurs de limiter la hausse des prix de vente, à travers une pression moindre sur les coûts. En revanche, dans le segment des maisons individuelles, la maîtrise des surcoûts liés aux obligations en matière énergétique a été plus compliquée ces dernières années. La montée en compétence progressive, l’industrialisation des processus de production et une charge foncière amoindrie devraient cependant permettre de limiter les hausses de prix."

Source

L'étude "L'immobilier de logements en France et en régions" est publiée par Xerfi, éditeur indépendant d'études économiques sectorielles.