Plus-value immobilière : calcul et exonération d'impôt

Quelle plus-value sur une résidence principale ? Secondaire ? Et sur un terrain ? Avant de céder son bien, mieux vaut connaître l'impôt que vous allez payer dessus. Même si une plus-value immobilière est taxée, des abattements peuvent exister. Calcul, succession... Ce que vous devez savoir.

La plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien immobilier est en principe imposable. Mais des exonérations, accordées en fonction de la nature du bien (résidence principale, par exemple) ou de la situation personnelle du vendeur existent. Le régime fiscal de la plus value immobilière a subi plusieurs modifications ces dernières années.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Quel est le montant de la plus-value immobilière ? La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.

Le prix de cession n'est autre que le prix de vente :

• Majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié
• Minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier
• Minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)

Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :

• Majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat
• Majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire... Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'une succession ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte
• Majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés. Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans
• Majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés

Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente

Quel abattement pour la plus-value immobilière ?

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu au taux de 19% et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue.

La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

• 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
• 4% pour la 22e année révolue de détention.

Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.

La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

• 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
• 1,60% pour la 22e année de détention
• 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Soit concrètement, année par année :

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.

L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis

Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si :

• L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants
• L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans

Le taux de l'abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015.

Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés.

Plus-value immobilière et impôt sur le revenu

Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux, terrains à bâtir et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 36,2% dont :

• 19% au titre de l'impôt sur le revenu
• 17,2% au titre des prélèvements sociaux

La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir). Dans le tableau ci-dessous, "PV" correspond à "plus-value imposable".

Comment éviter de payer de la plus-value immobilière ?

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

• Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ; l'exonération totale, prélèvements sociaux inclus, n'est acquise qu'après 30 ans
• Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession
• Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur ou égal à 15 000 euros
• Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte mobilité inclusion (CMI) portant la mention invalidité, à condition que son revenu fiscal de référence n'excède pas un certain plafond
• Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas un plafond
• Le vendeur peut, dans certains cas, bénéficier d'exonérations spécifiques s'il est non-résident
• Le prix de cession est réutilisé par le vendeur pour acheter ou construire un logement affecté à la résidence principale dans un délai de 24 mois. Le vendeur ne doit, par ailleurs, pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des quatre années précédant la vente
• Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value peut être exonérée pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, sous réserve de l'engagement d'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans
• Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux
• La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception
• Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier
• Le bien a été vendu par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, à condition qu'il réutilise le prix de cession en achetant, construisant, reconstruisant ou agrandissant un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

Quelle plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?

La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 17,2%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 36,2%.

A noter toutefois qu'une exonération peut s'appliquer en cas de première cession d'un logement autre que la résidence principale, à proportion du remploi effectué, à condition que le cédant :

• N'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
• Ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 24 mois qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie

Quelle plus-value immobilière sur un terrain ?

La fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée pour relancer la construction de logements en France. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. Même micmac que pour les immeubles bâtis, donc.

Un régime distinct d'abattement exceptionnel est prévu pour certaines cessions précédées d'une promesse ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027. Les taux sont de 60 %, 75 % ou 85 % selon les cas.

1. L'acheteur s'engage à démolir les immeubles bâtis pour reconstruire des logements

2. Les terrains ou immeubles bâtis qui font l'objet de la vente sont situés en zone tendue (zones A et A bis)

Le taux de l'abattement est porté à 85% lorsque les logements que l'acheteur s'engage à construire sont des logements sociaux ou intermédiaires. Cet abattement porte sur les ventes précédées d'une promesse ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. La cession doit également être réalisée au maximum le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

Un autre abattement exceptionnel s'applique dans certains cas prévus par le régime en vigueur, notamment en GOU, OIN ou ORT. Pour l'obtenir, l'acheteur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. Si des logements sociaux représentent au moins 50% des constructions, l'abattement peut être majoré à 85%. La promesse doit avoir acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027.