Les meilleurs quartiers où vivre à Paris… et les autres

Les meilleurs quartiers où vivre à Paris… et les autres Accessibilité aux commerces, aux écoles, faible pollution… Les zones qui offrent le plus grand confort se situent au centre de la capitale. Mais pas celles qui offrent le meilleur rapport qualité prix.

On a beau la chérir pour son architecture, son offre culturelle et les opportunités professionnelles dont elle regorge, force est de reconnaître que Paris n'est pas réputée pour la qualité de vie qu'elle offre à ses habitants. 56% des cadres se disent même prêts à quitter la capitale française pour un salaire plus bas, révélait en août dernier Cadremploi dans une étude. Pas besoin cependant de franchir le boulevard des maréchaux pour gagner en confort au quotidien. Il est en effet des quartiers où il fait meilleur vivre que dans d'autres. (Passez la souris sur la carte pour afficher les données.)

La qualité de vie, quartier par quartier, à Paris

Le JDN les a identifiés, en partenariat avec CityScan, une plateforme spécialisée dans l'évaluation des points faibles et des points forts des adresses immobilières. L'exposition aux différentes pollutions, la saturation de population et de véhicules ainsi que l'accessibilité aux transports en commun, établissements scolaires et commerces font partie des critères pris en compte pour établir le classement des meilleurs quartiers où résider à Paris (plus de détails dans la méthodologie). Alors, verdict ?

Les meilleurs quartiers où habiter à Paris - Classement JDN / CityScan
Rang Quartier Arrondissement Note globale (/100) Note nuisances (/100) Note accessibilité (/100) Note risques (/100) Prix à l'achat (€ / m²)
1 Saint-Merri 4e 69,45 60,79 62,73 91,90          11 600  
2 Sorbonne 5e 69,43 61,49 63,23 90,61          11 640  
3 Palais-Royal 1er 69,36 66,11 59,25 93,53  n.s. 
4 Saint-Gervais 4e 68,82 60,03 64,29 89,18          10 960  
5 Archives 3e 68,64 60,35 63,28 93,37          11 560  
6 Gaillon 2e 68,37 63,52 59,02 87,45  n.s. 
7 Vivienne 2e 68,28 59,97 60,80 91,73  n.s. 
8 Chaussée-d'Antin 9e 68,04 63,21 60,41 81,51  n.s. 
9 Arsenal 4e 67,59 62,73 60,71 86,29          11 090  
10 Odéon 6e 67,55 68,70 58,09 90,78          14 050  

Saint-Merri, dans le 4e arrondissement de la capitale, arrive en première position, avec une moyenne de 69,45/100. Bordée par la rue Rambuteau, la rue des Archives, le quai de Gesvres et le boulevard de Sébastopol, cette zone brille notamment par son accessibilité aux commodités, en particulier aux commerces et sorties, avec 50 bars, 64 restaurants et 90 magasins, tous à moins de 5 minutes à pied.

Saint-Merri, Sorbonne et Palais-Royal s'imposent comme les quartiers où il fait le meilleur vivre à Paris

Le quartier qui s'arroge la 2e place du classement se trouve juste de l'autre côté de l’île de la Cité : il s'agit de Sorbonne. Forcément, ce secteur du 5e arrondissement fait partie des bons élèves en matière d'accessibilité à l'éducation, avec un score de 63,6/100, supérieur de 10 points à la moyenne parisienne. Dans le détail, depuis n'importe quel endroit du quartier, CityScan repère en moyenne une maternelle, deux écoles élémentaires et un lycée accessibles à moins de cinq minutes à pied, ainsi que 253 établissements de garde de la petite enfance (crèches municipales mais également haltes garderies privées) et cinq collèges à moins de dix minutes de marche. Autre point fort, le nombre de commerces atteignables à moins de cinq minutes en marchant : 121 restaurants et bars, 8 magasins alimentaires et 89 adresses de shopping.

Juché sur la 3e marche du podium, le quartier Palais-Royal (1er arrondissement) se distingue non seulement par l'accessibilité aux commerces, mais également par une faible exposition aux nuisances que représentent les pollutions sonores et olfactives d'une part et la saturation de population et de véhicules d'autre part. La densité de population y est d'ailleurs si faible (environ 15 fois moins élevée que la moyenne des quartiers) que le nombre de transactions immobilières s'avère insuffisant (moins de 20 au 2e trimestre 2017) pour permettre aux Notaires de Paris de communiquer un prix moyen du mètre carré représentatif sur ce périmètre. Ce dernier s'illustre également par une plus faible exposition aux risques. Notamment aux mouvements de terrain et aux transports dangereux, avec des scores respectivement supérieurs de 22 et de 11 points à la moyenne.

Dans les 10 quartiers où il fait le meilleur vivre, les prix immobiliers sont supérieurs de 25% à la moyenne de l'ensemble des quartiers

A l'opposé de l'échelle, on trouve le quartier Picpus, dans le Sud-Est de Paris. L'endroit obtient la plus mauvaise note en matière d'accessibilité aux commodités. Là où l'écart avec la moyenne parisienne est le plus élevé, c'est en matière de commerces, avec une différence de près de 40 points. La zone apparaît également comme mal pourvue question accessibilité à l'éducation : aucun établissement scolaire, hors structures dédiées à la petite enfance, n'a en effet été trouvé à moins de 10 minutes en marchant en moyenne depuis une matrice de points de ce quartier. Et Picpus est guère mieux loti pour ce qui est de l'accessibilité aux transports en commun, sans aucun accès (entrée ou sortie de bouche de métro, arrêt de bus, tram…etc.) à moins de 5 minutes à pied en moyenne. Autant de points faibles qui s'expliquent notamment par la présente du bois de Vincennes dans le périmètre considéré. A noter également que le quartier se rattrape au niveau de la pollution sonore.

La Muette, dans le Sud-Ouest parisien cette fois-ci, se classe avant-dernier. Le coin est lui aussi pénalisé par son manque d'accessibilité aux commodités, avec aucun bar ou restaurant accessible en moins de 5 minutes en marchant. En revanche, ce quartier huppé du 16e arrondissement apparaît comme moins pollué, et notamment moins bruyant, que la moyenne.  Là encore, la présence d'un bois, celui de Boulogne, cette fois-ci, y est pour quelque chose. Le premier quartier en partant du bas du tableau à ne pas être essentiellement constitué d'espaces verts est celui de la Goutte-d'Or, dans le 18e arrondissement. Il est notamment pénalisé par un manque d'accessibilité aux commerces et à l'éducation (rien à moins de 5 minutes à pied en moyenne) et une plus forte exposition que la moyenne parisienne à la pollution olfactive.

Amérique (19e), Charonne (20e) et Belleville (20e) arrivent en tête des quartiers qui offrent le meilleur rapport qualité de vie / prix

Quelles leçons tirer de cette étude ? D'abord que les quatre arrondissements centraux trustent le palmarès des meilleurs quartiers où résider à Paris, avec 7 des 10 meilleurs spots qui en sont issus. Des secteurs qui ne sont pas accessibles à toutes les bourses : dans le top 10 des quartiers où il fait le meilleur habiter à Paname, le prix moyen du mètre carré à l'achat est supérieur de 25% à la moyenne des quartiers, d'après nos calculs. A Odéon, 10e, la différence atteint frôle même les 50%.

Dès lors, où acheter à Paris pour maximiser son confort de vie et minimiser la somme engagée ? Pour répondre, le JDN a identifié les quartiers parisiens au meilleur rapport qualité prix. Résultat : les 19e et 20e arrondissements occupent le podium, avec les quartiers Amérique, Charonne et Belleville. Le premier est notamment porté par l'accessibilité aux transports, à l'éducation et la faible exposition à la pollution sonore. Il pêche en revanche en matière de saturation et de population de véhicules, avec une note inférieure de près de 10 points à la moyenne parisienne. Charonne présente les mêmes avantages et inconvénients, avec une note légèrement moins élevée que celle de son prédécesseur pour ce qui est de l'accessibilité aux commerces. Belleville, enfin, se démarque par l'accessibilité aux structures éducatives, avec notamment 12 crèches et assimilées, 3 écoles maternelles et 4 écoles élémentaires à moins de 5 minutes à pied en moyenne. Le quartier fait également mieux qu'Amérique et Charonne en termes d'accessibilité aux commerces. Seul hic : la saturation de population et de véhicules, plus élevée que dans ces deux derniers.

Le rapport qualité de vie / prix de l'immobilier par quartier à Paris

Les quartiers qui offrent le meilleur rapport qualité de vie / prix à Paris - Classement JDN / CityScan
Rang Quartier Arrondissement Note rapport qualité prix (/100) Prix à l'achat (€ / m²)
1 Amérique 19e 74,65            6 440  
2 Charonne 20e 73,44            7 500  
3 Belleville 20e 73,29            7 400  
4 La Villette 19e 72,98            6 730  
5 Saint-Fargeau 20e 72,52            6 900  
6 Folie-Méricourt 11e 72,33            8 490  
7 Hopital St.-Louis 10e 72,30            8 170  
8 St.-Vincent-de-Paul 10e 72,21            7 660  
9 Combat 19e 72,16            7 560  
10 Maison-Blanche 13e 71,69            7 570  

Pour les budgets les plus serrés qui ne parviendraient pas à satisfaire tous leurs critères de recherche, les tableaux ci-dessous donnent à voir dans le détail les quartiers où l'accessibilité aux transports en commun, aux commerces et à l'éducation est la meilleure, mais aussi les moins pollués.

Les quartiers où l'accessibilité aux transports est la meilleure - Classement JDN / CityScan
Rang Quartier Arrondissement Note accessibilité aux transports (/100) Note bus (/100) Note métro (/100) Note tram (/100) Note gare (/100)
1 Petit Montrouge 14e 58,16 71,15 63,5 38,18 59,8
2 Amérique 19e 57,54 66,58 59,45 42,55 61,58
3 Charonne 20e 57,37 69,71 56,91 46,94 55,93
4 Chaussée-d'Antin 9e 57,32 76,59 75,64 0 77,03
5 Saint-Fargeau 20e 55,51 64,79 48,21 50,01 59,02
6 Les Halles 1er 54,27 72,05 71,81 0 73,22
7 Gaillon 2e 54,27 74,89 69,51 0 72,67
8 Saint-Merri 4e 53,61 73,91 71,54 0 68,98
9 Faubourg Montmartre 9e 53,52 70,67 70,21 0 73,21
10 Bonne-Nouvelle 2e 53,27 69,12 71,38 0 72,59
Les quartiers où l'accessibilité aux commerces et sortie est la meilleure - Classement JDN / CityScan
Rang Quartier Arrondissement Note accessibilité aux commerces (/100) Note alimentation (/100) Note shopping (/100) Note restaurant (/100) Note bar (/100)
1 Enfants-Rouges 3e 74,81 75,35 77,55 74,02 72,32
2 Saint-Merri 4e 74,60 74,73 73,63 73,56 76,48
3 Les Halles 1er 74,52 72,42 75,38 74,56 75,73
4 Sainte-Avoye 3e 74,39 77,94 71,52 73,48 74,61
5 Saint-Gervais 4e 73,71 71,75 77 72,54 73,55
6 Sorbonne 5e 73,51 70,95 73,54 76,06 73,5
7 Archives 3e 73,06 73,3 76,73 71,83 70,39
8 Bonne-Nouvelle 2e 72,63 74,34 70,71 71,66 73,8
9 Mail 2e 72,28 72,25 70,46 72,91 73,5
10 Arts-et-Métiers 3e 72,24 75,56 69,77 72,27 71,35
Les quartiers où l'accessibilité à l'éducation est la meilleure - Classement JDN / CityScan
Rang Quartier Arrondissement Note accessibilité à l'éducation (/100) Note crèche (/100) Note maternelle (/100) Note école élémentaire (/100) Note collège (/100) Note lycée (/100
1 Rochechouart 9e 70,84 67,47 74,02 69,7 72,39 70,61
2 Saint-Gervais 4e 68,72 67,54 64,49 70,42 70,18 70,98
3 Archives 3e 68,69 67,3 71,26 70,31 63,5 71,07
4 Combat 19e 67,36 67,36 68,54 69,81 69,33 61,75
5 Enfants-Rouges 3e 67,21 66,99 59,98 68,86 67,79 72,43
6 Croulebarbe 13e 66,29 67,47 65,98 67,09 61,52 69,37
7 Saint-Georges 9e 66,23 64,15 68,75 69,43 59,37 69,45
8 Belleville 20e 66,20 67,98 73,84 73,6 65,4 50,18
9 Folie-Méricourt 11e 65,55 61 66,76 68,76 68,29 62,95
10 N-D-des-Champs 6e 65,02 66,19 55,47 62,83 67,97 72,66
Les quartiers les moins pollués - Classement JDN / CityScan
Rang Quartier Arrondissement Note toutes pollutions (/100) Note pollution sonore (/100) Note pollution olfactive (/100) Note pollution électromagnétique (/100)
1 Ecole-Militaire 7e 66,63 58,57 59,87 59,87
2 St-Germain-l'Auxerrois 1er 65,16 56,40 76,54 60,71
3 Porte Dauphine 16e 63,88 54,40 59,90 59,90
4 Pont de Flandre 19e 63,51 58,35 64,36 64,36
5 Belleville 20e 63,47 61,11 59,64 59,64
6 Parc Montsouris 14e 63,25 55,89 60,66 60,66
7 Odéon 6e 63,06 55,04 61,65 61,65
8 La Muette 16e 63,02 54,42 57,64 57,64
9 Les Invalides 7e 62,95 53,62 55,35 55,35
10 Auteuil 16e 62,90 58,04 56,99 56,99

Méthodologie

Le classement des meilleurs quartiers où vivre à Paris porte sur les 80 quartiers administratifs de Paris. La note globale attribuée à chacun d'eux, sur la base duquel le classement a été établi, correspond à la moyenne des notes obtenues pour les indicateurs suivants traités par CityScan :

  • Exposition aux différents types de pollutions (sonore, olfactive, électromagnétique, pollution des sols. Données OSM, RTE, Ministère de la transition écologique et solidaire)
  • Saturation de population et de véhicules (données Insee)
  • Accessibilité aux transports (données OSM, route360)
  • Accessibilité à l'éducation (données ministère de l'Education, Mon-enfant.fr (CAF), route360)
  • Accessibilité aux commerces (données OSM, route360)
  • Exposition aux risques (minier, mouvement de terrain, sismicité, inondation, feu de forêt, industriel, nucléaire, transport dangereux. Données data CityScan by Preventimmo, BRGM, ministère de la Transition écologique et solidaire, PPR Communes/Départements (data Preventimmo by Kinaxia), Prométhée (Préfectures), ASN, ministère de l'Environnement, de l'Energie et de la Mer, OSM + Canalisations de transport de matières dangereuses (interministériel))

Les prix immobiliers sont ceux publiés par les notaires de France pour le 2e trimestre 2017. La mention "n.s." signifie que les chiffres ne sont pas significatifs, en raison d'un nombre de transactions insuffisant.

Notaire / Prix immobiliers

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