Location accession : définition, prêt et contrat
La location-accession est une formule intéressante pour permettre d'acheter malgré la frilosité des banques. Proche d'un contrat de crédit-bail adapté à l'immobilier, cette formule peut ouvrir le droit au Prêt Social Location Accession et à plusieurs avantages financiers.
Définition location-accession
Encadrée par la loi du 12 juillet 1984, la location-accession se définit comme un contrat par lequel le propriétaire d'un bien s'engage à en transférer la propriété à un acquéreur au terme d'une période donnée et moyennant un prix préalablement fixé.
Durant cette période, l'acquéreur, également appelé le locataire accédant, aura la jouissance du bien et, par conséquent, le droit de l'habiter.
Prêt social location-accession (PSLA)
Il s'agit d'un prêt consenti à des personnes morales comme des organismes HLM ou des promoteurs privés agréés en préfecture.
L'objectif est de financer la construction ou l'acquisition de logements neufs. Les logements concernés par le PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale et les occupants sont soumis à des conditions de revenus maximums fixées par décret.
Le PSLA présente aussi d'importants aménagements fiscaux. Une TVA à 5.5 % pour l'organisme ou le promoteur, une TVA réduite à 5.5 % pour le locataire accédant s'il lève l'option d'achat dans les 5 ans, ainsi qu'une exonération de taxe foncière dans les 15 années suivant l'achèvement des travaux.
Contrat de location accession
Le contrat de location accession comprend ainsi deux phases et les cocontractants seront donc soumis successivement à deux régimes juridiques.
Dans la première période du contrat, le locataire accédant est considéré comme un locataire et ses obligations sont celles classiquement dévolues aux preneurs à bail.
Il s'agit principalement de l'entretien courant et de la jouissance paisible du bien.
Toutefois, puisque l'objet final du contrat est d'organiser un transfert de propriété, le locataire accédant va pouvoir se voir attribuer des prérogatives qui relèvent en principe du propriétaire.
Il s'agit notamment de la participation aux assemblées générales de copropriété. La seconde phase contractuelle sera déclenchée par le locataire s'il soulève l'option d'achat. Le contrat s'assimilera alors à un contrat de vente avec transfert de propriété d'un côté, et paiement du reliquat du prix de l'autre.
Au cours de la période de jouissance du bien, le locataire va s'acquitter d'un loyer, mais il va aussi payer à chaque redevance une petite partie du prix de sa future propriété.
Cette dernière part du prix sera remboursée au locataire accédant si le contrat ne se conclut pas par une vente.