Investissement immobilier locatif : quelle fiscalité ?
Investir en immobilier locatif vous permet non seulement de créer un patrimoine haut de gamme, mais aussi de réduire votre pression fiscale tout en vous constituant des revenus complémentaires pour la retraite. Plusieurs dispositifs fiscaux existent pour inciter les épargnants à investir dans l'immobilier neuf et ancien en leur donnant droit soit à une réduction d'impôt, soit à une diminution de leur revenu global imposable. Trois dispositifs sont présentés ci-dessous parmi une multitude d'autres : Censi-Bouvard, LMNP, Pinel.
Le dispositif Censi-Bouvard*
En vigueur jusqu'au 31 décembre 2016, ce dispositif offre de nombreux avantages pour les acquéreurs de résidences de services (tourisme, affaires, séniors, étudiants) neuves ou rénovées, dans la mesure où l'investisseur s'engage à louer son bien sur une période minimum de 9 ans. La récupération de la TVA (soit 20% de l'investissement global) s'applique, ainsi qu'une réduction d'impôt de 11% calculée sur la valeur hors taxes du bien (y compris les frais de notaire), dont le montant est plafonné à 300 000 euros. Cet investissement en résidence de services meublée avec le dispositif Censi-Bouvard s'accompagne d'une gestion sans souci assurée par l'exploitant. Les loyers sont par ailleurs sécurisés à travers le bail commercial de minimum 9 ans et ne sont pas plafonnés.
La location meublée non-professionnelle (LMNP)**
Comme pour le dispositif Censi-Bouvard, la récupération de TVA s'applique dans le cadre du LMNP, soit une économie de 20% sur l'investissement total. Un avantage est le régime d'imposition. Les loyers perçus dans le cadre du LMNP sont en effet soumis au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers, généralement moins avantageuse. En location meublée vous pouvez amortir jusqu'à 85% de la valeur immobilière de votre bien et 100% du mobilier.
L'amortissement des meubles et des équipements est linéaire et peut s'étaler à hauteur de 3,33%/an pendant 30 ans.
Le dispositif Pinel***
Appliquée exclusivement aux logements nus, cette réglementation fiscale permet aux acquéreurs de logements neufs de bénéficier d'une réduction d'impôt dont le taux est proportionnel à la durée de mise en location qu'ils s'engagent à respecter. Ainsi, pour une location de minimum 6 ans, le taux de réduction de l'impôt s'établit à 12%, 18% pour une durée de 9 ans et 21% pour 12 années de location. Dans chaque cas, la réduction d'impôt est calculée sur le montant d'achat du bien, plafonné à 300 000 euros (y compris les frais de notaire).
Dans le cas du dispositif Pinel, l'investissement immobilier locatif implique que le propriétaire devra assumer la gestion locative de son bien, à savoir la recherche de nouveaux locataires, la prise en charge des frais d'entretien du logement, à moins de confier cette mission à une agence immobilière, en contrepartie du paiement des frais de gestion associés. Le propriétaire s'expose également au risque de ne pas trouver de nouveau locataire rapidement ou de cumuler plusieurs loyers impayés. Alors, il peut souscrire à une assurance vacance locative et loyers impayés.
*Dispositif Censi-Bouvard
**Caractéristiques de la location meublée (dont la location meublée non professionnelle)
***Dispositifs Duflot et Pinel
Pour en savoir plus, rendez-vous sur Pierre & Vacances Conseil Immobilier
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