Immobilier : les meilleures villes de France pour investir en Pinel
Les professionnels du secteur n'ont de cesse de le rabâcher, l'emplacement constitue un critère déterminant dans la réussite d'un achat immobilier. Pour une résidence principale ou secondaire, l'enjeu est au minimum de limiter le risque de moins-value en cas de revente. Pour un logement destiné à la mise en location, il s'agit de s'assurer une rentabilité au pire correcte. Les investissements locatifs éligibles à la loi Pinel, qui permettent sous conditions de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité, n'échappent pas à cette règle.
Alors que les contribuables n'ont plus que quelques semaines pour profiter des dispositifs de défiscalisation qui existent s'ils veulent que ceux-ci aient une incidence sur la déclaration d'impôts qu'ils rempliront en 2017, le JDN et MeilleursAgents ont établi le classement des 20 villes françaises où la rentabilité de l'investissement en loi Pinel est la plus élevée.
| Rang | Ville | Département | Nombre d'habitants | Zone | Prix moyen du m² dans le neuf | Rentabilité d'un investissement en Pinel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Evry | Essonne | 53 237 | A | 2 901 € | 5,49% |
| 2 | Trappes | Yvelines | 30 979 | A | 3 044 € | 5,27% |
| 3 | Villiers-le-Bel | Val-d'Oise | 27 312 | A | 3 062 € | 5,19% |
| 4 | Loos | Nord | 20 650 | A | 3 405 € | 5,07% |
| 5 | Saint-Denis | Seine-Saint-Denis | 109 343 | A bis | 4 355 € | 4,94% |
| 6 | Fleury-Mérogis | Essonne | 9 219 | A | 3 420 € | 4,78% |
| 7 | Aubervilliers | Seine-Saint-Denis | 77 452 | A bis | 4 479 € | 4,77% |
| 8 | La Seyne-sur-Mer | Var | 64 523 | A | 3 394 € | 4,75% |
| 9 | Istres | Bouches-du-Rhône | 42 937 | A | 3 417 € | 4,73% |
| 10 | Lille | Nord | 231 491 | A | 3 543 € | 4,72% |
| 11 | Melun | Seine-et-Marne | 40 066 | A | 3 481 € | 4,57% |
| 12 | Tremblay-en-France | Seine-Saint-Denis | 34 614 | A | 3 686 € | 4,37% |
| 13 | Perpignan | Pyrénées-Orientales | 120 959 | B1 | 3 131 € | 4,36% |
| 14 | Montmagny | Val-d'Oise | 13 864 | A | 3 626 € | 4,35% |
| 15 | Brie-Comte-Robert | Seine-et-Marne | 16 529 | A | 3 705 € | 4,31% |
| 16 | Colombes | Hauts-de-Seine | 84 577 | A bis | 5 085 € | 4,28% |
| 17 ex aequo | La Courneuve | Seine-Saint-Denis | 40 678 | A | 3 781 € | 4,27% |
| 17 ex aequo | Cergy | Val-d'Oise | 61 708 | A | 3 801 € | 4,27% |
| 17 ex aequo | Vaulx-en-Velin | Rhône | 44 087 | B1 | 3 056 € | 4,27% |
| 20 | Saint-Nazaire | Loire-Atlantique | 68 513 | B1 | 2 981 € | 4,26% |
Il s'agit d'une rentabilité brute, hors réduction d'impôt et taxation des revenus fonciers, calculée en multipliant par 12 les plafonds de loyer applicables, qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement (Abis, A, B1 et B2) et la surface de celui-ci, et en divisant le chiffre ainsi obtenu par le prix du bien. Les 118 villes pour lesquelles MeilleursAgents disposaient de données représentatives (voir méthodologie) ont été passées au crible.
La zone A est la plus représentée au classement des 20 meilleures villes où investir en Pinel
Avec 5,5% de rentabilité, Evry, dans l'Essonne, s'impose comme la meilleure commune pour investir en Pinel. A noter également qu'à Evry, 80% des foyers fiscaux présentent un revenu fiscal de référence inférieur à 30 000 euros. Or, comme évoqué plus haut, pour bénéficier de l'avantage fiscal Pinel, il faut respecter un certain nombre de conditions, parmi lesquelles l'obligation de louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas des plafonds donnés. Ces limites varient en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer. Dans les villes de la zone A, dont Evry fait partie, le plafond de revenu fiscal de référence le plus bas à ne pas dépasser est celui fixé à 36 993 euros pour une part de quotient familial (célibataires sans personne à charge). Cela signifie que 80% des foyers fiscaux d'Evry, au moins, remplissent les conditions pour être locataires en Pinel.
Trappes, dans les Yvelines, monte sur la deuxième marche du podium des meilleures villes pour un investissement en Pinel en offrant aux investisseurs une rentabilité brute de 5,3%. Dans cette commune, située elle aussi en zone A, 83% des foyers fiscaux affichent un revenu fiscal de référence inférieur à 30 000 euros. Ils sont donc au moins autant à répondre aux critères de revenus pour louer en loi Pinel.
Villiers-le-Bel complète le trio de tête, avec une rentabilité de 5,2%. Cette ville du Val-d'Oise, également classée en zone A, affiche 87% de foyers fiscaux aux ressources inférieures à 30 000 euros.
C'est pour les deux-pièces qu'on observe les rentabilités les plus élevées
La zone A englobe l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, ainsi que certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix immobiliers sont très élevés. Elle est la seule représentée dans le top 3 des meilleures villes pour investir en Pinel. C'est aussi la plus présente du classement, 14 des 20 villes s'y trouvant. A noter également qu'aucune commune de la zone B2, regroupant les villes-centre de certaines grandes agglomérations, les communes de la grande couronne de Paris hors zones Abis, A et B1, certaines villes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, ainsi que des communes de Corse non situées en zones A ou B1, ne figure au palmarès. Pour connaître le zonage de votre commune, cliquez-ici.
En moyenne, la rentabilité d'un investissement en Pinel dans les 20 communes du classement s'élève à 4,7% soit 1 point de plus que la moyenne des 118 villes étudiées. Les 20 meilleures villes pour investir en Pinel comptent en moyenne 60 000 habitants, contre 98 000 pour les 118 communes de l'échantillon. Enfin, dans les 20 villes où la rentabilité d'un investissement locatif en Pinel est la plus élevée, le prix moyen du mètre carré dans le neuf s'élève à 3 568 euros, soit 15% de moins que dans les 118 municipalités considérées.
Ces chiffres renseignent sur la rentabilité brute d'un investissement en Pinel neuf, tous types de biens confondus (T1, T2, T3, T4). Mais les appartements les plus loués en France sont les T2, avec 27% du marché, selon le site de mise en relation entre locataires et propriétaires Locservice. Sachant cela, dans quelles villes est-il le plus rentable d'investir en Pinel dans un deux-pièces ? Réponse avec le tableau ci-dessous.
| Rang | Ville | Département | Nombre d'habitants | Zone | Prix moyen du m² (T2 uniquement) | Rentabilité d'un investissement en Pinel (T2 uniquement) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Loos | Nord | 20 650 | A | 2 613 € | 6,53% |
| 2 | Trappes | Yvelines | 30 979 | A | 2 966 € | 5,71% |
| 3 | Marseille | Bouches-du-Rhône | 855 393 | A | 4 233 € | 5,67% |
| 4 | Evry | Essonne | 53 237 | A | 2 961 € | 5,61% |
| 5 | Saint-Denis | Seine-Saint-Denis | 109 343 | A bis | 4 202 € | 5,35% |
| 6 | Villiers-le-Bel | Val-d'Oise | 27 312 | A | 3 140 € | 5,28% |
| 7 | Fleury-Mérogis | Essonne | 9 219 | A | 3 369 € | 5,18% |
| 8 | Lille | Nord | 231 491 | A | 3 179 € | 5,14% |
| 9 | La Seyne-sur-Mer | Var | 64 523 | A | 3 383 € | 5,10% |
| 10 | Istres | Bouches-du-Rhône | 42 937 | A | 3 571 € | 4,93% |
| 11 | Aubervilliers | Seine-Saint-Denis | 77 452 | A bis | 4 592 € | 4,81% |
| 12 | Melun | Seine-et-Marne | 40 066 | A | 3 593 € | 4,63% |
| 13 ex aequo | Montmagny | Val-d'Oise | 13 864 | A | 3 429 € | 4,58% |
| 13 ex aequo | Nancy | Meurthe-et-Moselle | 104 072 | B1 | 3 035 € | 4,58% |
| 15 | Cachan | Val-de-Marne | 29 462 | A bis | 5 074 € | 4,55% |
| 16 | Brie-Comte-Robert | Seine-et-Marne | 16 529 | A | 3 792 € | 4,54% |
| 17 | Saint-Nazaire | Loire-Atlantique | 68 513 | B1 | 2 993 € | 4,52% |
| 18 ex aequo | Vaulx-en-Velin | Rhône | 44 087 | B1 | 3 070 € | 4,51% |
| 18 ex aequo | Antony | Hauts-de-Seine | 61 727 | A bis | 5 129 € | 4,51% |
| 20 | Colombes | Hauts-de-Seine | 84 577 | A bis | 5 071 € | 4,50% |
Loos, dans le département du Nord, arrive en tête, avec une rentabilité de 6,5%. Par ailleurs, à Loos, 96% des foyers fiscaux ont un revenu fiscal de référence inférieur à 50 000 euros. Or, pour les couples, susceptibles d'être intéressés par ce type de logements, le plafond de ressources à ne pas dépasser pour louer un bien en Pinel dans la zone A est de 55 287 euros.
Loos, dans le Nord, est la ville la plus rentable pour investir en Pinel dans un deux-pièces
Quid des villes les plus rentables pour investir en Pinel dans les autres types de logements ? Pour un studio, Evry (5,3%), Villiers-le-Bel (5,2%) et Trappes (5,1%) s'imposent. Pour un trois-pièces, Loos (6,1%), Evry (5,5%) et Lille (5,4%) arrivent en tête de peloton. Et pour des investissements dans des quatre-pièces et plus, mieux vaut jeter son dévolu sur Dijon (5,9%), Evry (5,5%) et Trappes (5,2%).
Autre enseignement : c'est pour les deux-pièces qu'on observe les rentabilités les plus fortes, avec 3,9% en moyenne dans les 112 villes pour lesquelles MeilleursAgents dispose des données. Ils sont suivis des trois-pièces (3,7%), des studios (3,6%) et pour finir des quatre-pièces et plus (3,5%).
Enfin, si l'on resserre la focale sur les 20 plus grandes villes de France, Lille arrive en tête des communes où investir en Pinel, avec 4,7% de rentabilité. Sans surprise, vu le prix moyen de l'immobilier neuf dans la capitale, Paris ferme la marche, avec moins de 2%.
| Rang | Ville | Département | Nombre d'habitants | Zone | Prix moyen du m² dans le neuf | Rentabilité moyenne d'un investissement en Pinel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lille | Nord | 231 491 | A | 3 543 € | 4,72% |
| 2 | Dijon | Côte-d'Or | 153 003 | B1 | 3 502 € | 4,14% |
| 3 | Toulon | Var | 163 760 | A | 3 959 € | 4,11% |
| 4 | Marseille | Bouches-du-Rhône | 855 393 | A | 4 501 € | 4,08% |
| 5 | Montpellier | Hérault | 272 084 | A | 4 204 € | 3,81% |
| 6 | Nîmes | Gard | 150 564 | B1 | 3 454 € | 3,76% |
| 7 | Angers | Maine-et-Loire | 150 125 | B2 | 3 131 € | 3,58% |
| 8 ex aequo | Villeurbanne | Rhône | 147 192 | A | 4 658 € | 3,51% |
| 8 ex aequo | Nice | Alpes-Maritimes | 342 295 | A | 4 603 € | 3,51% |
| 10 | Rennes | Ille-et-Vilaine | 211 373 | B1 | 3 868 € | 3,33% |
| 11 | Toulouse | Haute-Garonne | 458 298 | B1 | 3 950 € | 3,28% |
| 12 | Grenoble | Isère | 160 215 | B1 | 4 038 € | 3,10% |
| 13 | Strasbourg | Bas-Rhin | 275 718 | B1 | 4 219 € | 3,04% |
| 14 | Bordeaux | Gironde | 243 626 | B1 | 4 198 € | 3,01% |
| 15 | Lyon | Rhône | 500 715 | A | 5 307 € | 2,99% |
| 16 | Nantes | Loire-Atlantique | 292 718 | B1 | 4 532 € | 2,80% |
| 17 | Paris | Paris | 2 229 621 | A bis | 10 832 € | 1,96% |
A noter que Reims, Le Havre et Saint-Etienne, qui font pourtant partie des villes les plus peuplées de l'Hexagone, ne sont pas présentes. Non pas parce qu'elles ne sont pas rentables pour un investissement en Pinel, mais parce que MeilleursAgents ne disposait pas de données suffisantes à leur sujet pour assurer la représentativité des résultats les concernant.
Méthodologie
Environ 80 000 annonces d'appartements neufs, publiées sur le site de MeilleursAgents depuis le 1er janvier 2016, ont été prises en compte pour cette étude. Sachant que 45 000 annonces ont été publiées sur le site au premier semestre de 2016 et que 57 000 appartements ont été mis en vente sur la période (Source : SOeS, ECLN), on peut considérer que l'étude couvre 78% de l'offre neuve de l'année. Elle ne porte donc pas sur l'exhaustivité de celle-ci. Il peut ainsi exister des programmes plus rentables dans d'autres villes qui ne sont pas citées dans l'étude.
Seules les villes situées en zone A, A bis, B1 ou B2 (avec agrément préfectoral pour cette dernière zone) et pour lesquelles MeilleursAgents disposaient des données pour au moins 10 programmes neufs en 2016 ont été retenues, soit 118 au total.
La rentabilité de l'investissement en Pinel dans chacune d'entre elles a été obtenue en multipliant le plafond de loyer mensuel applicable par 12 et en divisant ce résultat par le prix du bien neuf. Il s'agit d'une rentabilité brute, hors réduction d'impôt Pinel et taxation des revenus fonciers.
Les plafonds de loyer varient selon la zone géographique dans laquelle se situent les logements. Ces limites dépendent également de leur surface. Concrètement, un coefficient multiplicateur est appliqué, calculé selon la formule suivante 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement.