A Lille, 25% des annonces ne respectent pas l'encadrement des loyers
C'est bien connu, les lois sont faites pour être transgressées. La preuve, l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lille le 1er février dernier. Or, depuis cette date, selon une étude exclusive de MeilleursAgents pour le JDN, 25% des annonces de locations immobilières publiées dans la préfecture du Nord affichent un loyer supérieur au loyer majoré de leur zone. C'est-à-dire au loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral en fonction du nombre de pièces et de la période de construction, augmenté de 20%.
31% des studios mis sur le marché avec un loyer ne respectent pas l'encadrement des loyers
Un signe de rébellion de la part des propriétaires ? Pas vraiment, puisque 25% des annonces publiées entre le 1er janvier 2016 et le 1er février 2017 étaient déjà présentées avec un loyer supérieur au loyer majoré de leur zone. Mais la prise d'effet du dispositif n'a pas non plus incité les bailleurs à revoir leurs ambitions à la baisse, comme ce fût le cas à Paris, où l'encadrement des loyers est applicable depuis le 1er août 2015. Dans la capitale, la part des annonces au-delà des plafonds de loyer était en effet passée de 46% à 30% en trois mois.
Alors qui sont ces propriétaires lillois "hors la loi" ? Ceux qui offrent à la location des petites surfaces. 31% des studios sont mis sur le marché avec un loyer ne respectant pas l'encadrement des loyers, selon l'étude. Le taux tombe à 19% pour les deux-pièces et les trois-pièces et n'a pas pu être calculé pour les quatre-pièces et plus, faute de données significatives. En revanche, impossible de les localiser : pour celles publiées depuis le 1er février 2017, la proportion d'annonces ne respectant pas l'encadrement des loyers ne diffère pas significativement d'une zone à l'autre. A Paris, des écarts notables avaient été observés d'un quartier à l'autre : à Montmartre ou près du Jardin des Plantes, la part de loyers hors-la-loi avoisinait même les 70%. Signe que le découpage à Lille tient davantage compte de la disparité des situations que celui qui a été réalisé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).
27% des annonces publiées en mars dérogent au dispositif
Là où les conséquences de l'entrée en vigueur du dispositif sont plus palpables, c'est lorsqu'on s'intéresse à la date de publication des annonces : pour celles publiées en février, 21% ne respectent pas l'encadrement. Pour celles publiées en mars, le taux monte à 27%, avant de redescendre à 25% en avril. "Ces résultats montrent un certain effet dû à la mise en place de l'encadrement des loyers mais très vite dissipé", analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.
Globalement, donc, l'impact de l'entrée en vigueur du dispositif sur le marché de la location lillois reste limité. En revanche, l'encadrement des loyers ne laisse peut-être pas les investisseurs insensibles, selon MeilleursAgents : "Lille fait partie des seules grandes villes de France, avec Montpellier (-0,3%), qui voient ses prix de l'immobilier baisser depuis le début de l'année (-0,8%) alors que les conditions macro-économiques sont très favorables au marché immobilier". Les prix ont également baissé de 1,8% sur les trois mois précédant l'annonce officielle de la mise en place du dispositif, en décembre 2016.
Méthodologie
L'étude réalisée par MeilleursAgents pour le JDN consiste en l'étude de 5 500 annonces mises en ligne depuis le 1er janvier 2016, dont plus de 500 annonces publiées depuis le 1er février 2017, et en la géolocalisation de ces annonces dans les quatre zones de l'encadrement des loyers. Pour chaque annonce, MeilleursAgents a récupéré le loyer de référence de la zone en fonction du type de pièce. Lorsque l'époque de construction n'était que très peu renseignée dans une annonce, MeilleursAgents a recomposé un loyer de référence par quartier et par nombre de pièces. Le loyer de référence moyen est donc la moyenne des loyers médians de référence. Le loyer de l'annonce (hors charge) a alors été confronté à ce nouveau loyer de référence.