Les meilleurs quartiers où vivre à Paris… et les autres
On a beau la chérir pour son architecture, son offre culturelle et les opportunités professionnelles dont elle regorge, force est de reconnaître que Paris n'est pas réputée pour la qualité de vie qu'elle offre à ses habitants. 56% des cadres se disent même prêts à quitter la capitale française pour un salaire plus bas, révélait en août dernier Cadremploi dans une étude. Pas besoin cependant de franchir le boulevard des maréchaux pour gagner en confort au quotidien. Il est en effet des quartiers où il fait meilleur vivre que dans d'autres. (Passez la souris sur la carte pour afficher les données.)
La qualité de vie, quartier par quartier, à Paris
Le JDN les a identifiés, en partenariat avec CityScan, une plateforme spécialisée dans l'évaluation des points faibles et des points forts des adresses immobilières. L'exposition aux différentes pollutions, la saturation de population et de véhicules ainsi que l'accessibilité aux transports en commun, établissements scolaires et commerces font partie des critères pris en compte pour établir le classement des meilleurs quartiers où résider à Paris (plus de détails dans la méthodologie). Alors, verdict ?
| Rang | Quartier | Arrondissement | Note globale (/100) | Note nuisances (/100) | Note accessibilité (/100) | Note risques (/100) | Prix à l'achat (€ / m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Merri | 4e | 69,45 | 60,79 | 62,73 | 91,90 | 11 600 |
| 2 | Sorbonne | 5e | 69,43 | 61,49 | 63,23 | 90,61 | 11 640 |
| 3 | Palais-Royal | 1er | 69,36 | 66,11 | 59,25 | 93,53 | n.s. |
| 4 | Saint-Gervais | 4e | 68,82 | 60,03 | 64,29 | 89,18 | 10 960 |
| 5 | Archives | 3e | 68,64 | 60,35 | 63,28 | 93,37 | 11 560 |
| 6 | Gaillon | 2e | 68,37 | 63,52 | 59,02 | 87,45 | n.s. |
| 7 | Vivienne | 2e | 68,28 | 59,97 | 60,80 | 91,73 | n.s. |
| 8 | Chaussée-d'Antin | 9e | 68,04 | 63,21 | 60,41 | 81,51 | n.s. |
| 9 | Arsenal | 4e | 67,59 | 62,73 | 60,71 | 86,29 | 11 090 |
| 10 | Odéon | 6e | 67,55 | 68,70 | 58,09 | 90,78 | 14 050 |
Saint-Merri, dans le 4e arrondissement de la capitale, arrive en première position, avec une moyenne de 69,45/100. Bordée par la rue Rambuteau, la rue des Archives, le quai de Gesvres et le boulevard de Sébastopol, cette zone brille notamment par son accessibilité aux commodités, en particulier aux commerces et sorties, avec 50 bars, 64 restaurants et 90 magasins, tous à moins de 5 minutes à pied.
Saint-Merri, Sorbonne et Palais-Royal s'imposent comme les quartiers où il fait le meilleur vivre à Paris
Le quartier qui s'arroge la 2e place du classement se trouve juste de l'autre côté de l’île de la Cité : il s'agit de Sorbonne. Forcément, ce secteur du 5e arrondissement fait partie des bons élèves en matière d'accessibilité à l'éducation, avec un score de 63,6/100, supérieur de 10 points à la moyenne parisienne. Dans le détail, depuis n'importe quel endroit du quartier, CityScan repère en moyenne une maternelle, deux écoles élémentaires et un bon lycée accessibles à moins de cinq minutes à pied, ainsi que 253 établissements de garde de la petite enfance (crèches municipales mais également haltes garderies privées) et cinq collèges à moins de dix minutes de marche. Autre point fort, le nombre de commerces atteignables à moins de cinq minutes en marchant : 121 restaurants et bars, 8 magasins alimentaires et 89 adresses de shopping.
Juché sur la 3e marche du podium, le quartier Palais-Royal (1er arrondissement) se distingue non seulement par l'accessibilité aux commerces, mais également par une faible exposition aux nuisances que représentent les pollutions sonores et olfactives d'une part et la saturation de population et de véhicules d'autre part. La densité de population y est d'ailleurs si faible (environ 15 fois moins élevée que la moyenne des quartiers) que le nombre de transactions immobilières s'avère insuffisant (moins de 20 au 2e trimestre 2017) pour permettre aux Notaires de Paris de communiquer un prix moyen du mètre carré représentatif sur ce périmètre. Ce dernier s'illustre également par une plus faible exposition aux risques. Notamment aux mouvements de terrain et aux transports dangereux, avec des scores respectivement supérieurs de 22 et de 11 points à la moyenne.
Dans les 10 quartiers où il fait le meilleur vivre, les prix immobiliers sont supérieurs de 25% à la moyenne de l'ensemble des quartiers
A l'opposé de l'échelle, on trouve le quartier Picpus, dans le Sud-Est de Paris. L'endroit obtient la plus mauvaise note en matière d'accessibilité aux commodités. Là où l'écart avec la moyenne parisienne est le plus élevé, c'est en matière de commerces, avec une différence de près de 40 points. La zone apparaît également comme mal pourvue question accessibilité à l'éducation : aucun établissement scolaire, hors structures dédiées à la petite enfance, n'a en effet été trouvé à moins de 10 minutes en marchant en moyenne depuis une matrice de points de ce quartier. Et Picpus est guère mieux loti pour ce qui est de l'accessibilité aux transports en commun, sans aucun accès (entrée ou sortie de bouche de métro, arrêt de bus, tram…etc.) à moins de 5 minutes à pied en moyenne. Autant de points faibles qui s'expliquent notamment par la présente du bois de Vincennes dans le périmètre considéré. A noter également que le quartier se rattrape au niveau de la pollution sonore.
La Muette, dans le Sud-Ouest parisien cette fois-ci, se classe avant-dernier. Le coin est lui aussi pénalisé par son manque d'accessibilité aux commodités, avec aucun bar ou restaurant accessible en moins de 5 minutes en marchant. En revanche, ce quartier huppé du 16e arrondissement apparaît comme moins pollué, et notamment moins bruyant, que la moyenne. Là encore, la présence d'un bois, celui de Boulogne, cette fois-ci, y est pour quelque chose. Le premier quartier en partant du bas du tableau à ne pas être essentiellement constitué d'espaces verts est celui de la Goutte-d'Or, dans le 18e arrondissement. Il est notamment pénalisé par un manque d'accessibilité aux commerces et à l'éducation (rien à moins de 5 minutes à pied en moyenne) et une plus forte exposition que la moyenne parisienne à la pollution olfactive.
Amérique (19e), Charonne (20e) et Belleville (20e) arrivent en tête des quartiers qui offrent le meilleur rapport qualité de vie / prix
Quelles leçons tirer de cette étude ? D'abord que les quatre arrondissements centraux trustent le palmarès des meilleurs quartiers où résider à Paris, avec 7 des 10 meilleurs spots qui en sont issus. Des secteurs qui ne sont pas accessibles à toutes les bourses : dans le top 10 des quartiers où il fait le meilleur habiter à Paname, le prix moyen du mètre carré à l'achat est supérieur de 25% à la moyenne des quartiers, d'après nos calculs. A Odéon, 10e, la différence atteint frôle même les 50%.
Dès lors, où acheter à Paris pour maximiser son confort de vie et minimiser la somme engagée ? Pour répondre, le JDN a identifié les quartiers parisiens au meilleur rapport qualité prix. Résultat : les 19e et 20e arrondissements occupent le podium, avec les quartiers Amérique, Charonne et Belleville. Le premier est notamment porté par l'accessibilité aux transports, à l'éducation et la faible exposition à la pollution sonore. Il pêche en revanche en matière de saturation et de population de véhicules, avec une note inférieure de près de 10 points à la moyenne parisienne. Charonne présente les mêmes avantages et inconvénients, avec une note légèrement moins élevée que celle de son prédécesseur pour ce qui est de l'accessibilité aux commerces. Belleville, enfin, se démarque par l'accessibilité aux structures éducatives, avec notamment 12 crèches et assimilées, 3 écoles maternelles et 4 écoles élémentaires à moins de 5 minutes à pied en moyenne. Le quartier fait également mieux qu'Amérique et Charonne en termes d'accessibilité aux commerces. Seul hic : la saturation de population et de véhicules, plus élevée que dans ces deux derniers.
Le rapport qualité de vie / prix de l'immobilier par quartier à Paris
| Rang | Quartier | Arrondissement | Note rapport qualité prix (/100) | Prix à l'achat (€ / m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Amérique | 19e | 74,65 | 6 440 |
| 2 | Charonne | 20e | 73,44 | 7 500 |
| 3 | Belleville | 20e | 73,29 | 7 400 |
| 4 | La Villette | 19e | 72,98 | 6 730 |
| 5 | Saint-Fargeau | 20e | 72,52 | 6 900 |
| 6 | Folie-Méricourt | 11e | 72,33 | 8 490 |
| 7 | Hopital St.-Louis | 10e | 72,30 | 8 170 |
| 8 | St.-Vincent-de-Paul | 10e | 72,21 | 7 660 |
| 9 | Combat | 19e | 72,16 | 7 560 |
| 10 | Maison-Blanche | 13e | 71,69 | 7 570 |
Pour les budgets les plus serrés qui ne parviendraient pas à satisfaire tous leurs critères de recherche, les tableaux ci-dessous donnent à voir dans le détail les quartiers où l'accessibilité aux transports en commun, aux commerces et à l'éducation est la meilleure, mais aussi les moins pollués.
| Rang | Quartier | Arrondissement | Note accessibilité aux transports (/100) | Note bus (/100) | Note métro (/100) | Note tram (/100) | Note gare (/100) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Petit Montrouge | 14e | 58,16 | 71,15 | 63,5 | 38,18 | 59,8 |
| 2 | Amérique | 19e | 57,54 | 66,58 | 59,45 | 42,55 | 61,58 |
| 3 | Charonne | 20e | 57,37 | 69,71 | 56,91 | 46,94 | 55,93 |
| 4 | Chaussée-d'Antin | 9e | 57,32 | 76,59 | 75,64 | 0 | 77,03 |
| 5 | Saint-Fargeau | 20e | 55,51 | 64,79 | 48,21 | 50,01 | 59,02 |
| 6 | Les Halles | 1er | 54,27 | 72,05 | 71,81 | 0 | 73,22 |
| 7 | Gaillon | 2e | 54,27 | 74,89 | 69,51 | 0 | 72,67 |
| 8 | Saint-Merri | 4e | 53,61 | 73,91 | 71,54 | 0 | 68,98 |
| 9 | Faubourg Montmartre | 9e | 53,52 | 70,67 | 70,21 | 0 | 73,21 |
| 10 | Bonne-Nouvelle | 2e | 53,27 | 69,12 | 71,38 | 0 | 72,59 |
| Rang | Quartier | Arrondissement | Note accessibilité aux commerces (/100) | Note alimentation (/100) | Note shopping (/100) | Note restaurant (/100) | Note bar (/100) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Enfants-Rouges | 3e | 74,81 | 75,35 | 77,55 | 74,02 | 72,32 |
| 2 | Saint-Merri | 4e | 74,60 | 74,73 | 73,63 | 73,56 | 76,48 |
| 3 | Les Halles | 1er | 74,52 | 72,42 | 75,38 | 74,56 | 75,73 |
| 4 | Sainte-Avoye | 3e | 74,39 | 77,94 | 71,52 | 73,48 | 74,61 |
| 5 | Saint-Gervais | 4e | 73,71 | 71,75 | 77 | 72,54 | 73,55 |
| 6 | Sorbonne | 5e | 73,51 | 70,95 | 73,54 | 76,06 | 73,5 |
| 7 | Archives | 3e | 73,06 | 73,3 | 76,73 | 71,83 | 70,39 |
| 8 | Bonne-Nouvelle | 2e | 72,63 | 74,34 | 70,71 | 71,66 | 73,8 |
| 9 | 2e | 72,28 | 72,25 | 70,46 | 72,91 | 73,5 | |
| 10 | Arts-et-Métiers | 3e | 72,24 | 75,56 | 69,77 | 72,27 | 71,35 |
| Rang | Quartier | Arrondissement | Note accessibilité à l'éducation (/100) | Note crèche (/100) | Note maternelle (/100) | Note école élémentaire (/100) | Note collège (/100) | Note lycée (/100 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Rochechouart | 9e | 70,84 | 67,47 | 74,02 | 69,7 | 72,39 | 70,61 |
| 2 | Saint-Gervais | 4e | 68,72 | 67,54 | 64,49 | 70,42 | 70,18 | 70,98 |
| 3 | Archives | 3e | 68,69 | 67,3 | 71,26 | 70,31 | 63,5 | 71,07 |
| 4 | Combat | 19e | 67,36 | 67,36 | 68,54 | 69,81 | 69,33 | 61,75 |
| 5 | Enfants-Rouges | 3e | 67,21 | 66,99 | 59,98 | 68,86 | 67,79 | 72,43 |
| 6 | Croulebarbe | 13e | 66,29 | 67,47 | 65,98 | 67,09 | 61,52 | 69,37 |
| 7 | Saint-Georges | 9e | 66,23 | 64,15 | 68,75 | 69,43 | 59,37 | 69,45 |
| 8 | Belleville | 20e | 66,20 | 67,98 | 73,84 | 73,6 | 65,4 | 50,18 |
| 9 | Folie-Méricourt | 11e | 65,55 | 61 | 66,76 | 68,76 | 68,29 | 62,95 |
| 10 | N-D-des-Champs | 6e | 65,02 | 66,19 | 55,47 | 62,83 | 67,97 | 72,66 |
| Rang | Quartier | Arrondissement | Note toutes pollutions (/100) | Note pollution sonore (/100) | Note pollution olfactive (/100) | Note pollution électromagnétique (/100) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ecole-Militaire | 7e | 66,63 | 58,57 | 59,87 | 59,87 |
| 2 | St-Germain-l'Auxerrois | 1er | 65,16 | 56,40 | 76,54 | 60,71 |
| 3 | Porte Dauphine | 16e | 63,88 | 54,40 | 59,90 | 59,90 |
| 4 | Pont de Flandre | 19e | 63,51 | 58,35 | 64,36 | 64,36 |
| 5 | Belleville | 20e | 63,47 | 61,11 | 59,64 | 59,64 |
| 6 | Parc Montsouris | 14e | 63,25 | 55,89 | 60,66 | 60,66 |
| 7 | Odéon | 6e | 63,06 | 55,04 | 61,65 | 61,65 |
| 8 | La Muette | 16e | 63,02 | 54,42 | 57,64 | 57,64 |
| 9 | Les Invalides | 7e | 62,95 | 53,62 | 55,35 | 55,35 |
| 10 | Auteuil | 16e | 62,90 | 58,04 | 56,99 | 56,99 |
Méthodologie
Le classement des meilleurs quartiers où vivre à Paris porte sur les 80 quartiers administratifs de Paris. La note globale attribuée à chacun d'eux, sur la base duquel le classement a été établi, correspond à la moyenne des notes obtenues pour les indicateurs suivants traités par CityScan :
- Exposition aux différents types de pollutions (sonore, olfactive, électromagnétique, pollution des sols. Données OSM, RTE, Ministère de la transition écologique et solidaire)
- Saturation de population et de véhicules (données Insee)
- Accessibilité aux transports (données OSM, route360)
- Accessibilité à l'éducation (données ministère de l'Education, Mon-enfant.fr (CAF), route360)
- Accessibilité aux commerces (données OSM, route360)
- Exposition aux risques (minier, mouvement de terrain, sismicité, inondation, feu de forêt, industriel, nucléaire, transport dangereux. Données data CityScan by Preventimmo, BRGM, ministère de la Transition écologique et solidaire, PPR Communes/Départements (data Preventimmo by Kinaxia), Prométhée (Préfectures), ASN, ministère de l'Environnement, de l'Energie et de la Mer, OSM + Canalisations de transport de matières dangereuses (interministériel))
Les prix immobiliers sont ceux publiés par les notaires de France pour le 2e trimestre 2017. La mention "n.s." signifie que les chiffres ne sont pas significatifs, en raison d'un nombre de transactions insuffisant.