Quels travaux peut effectuer le locataire dans son logement ?

Locataire d'une maison ou d'un appartement, vous avez des droits mais aussi des devoirs vis-à-vis de votre bailleur. Par exemple, si vous envisagez d'entreprendre certains travaux et, selon la nature de ces derniers, vous pourrez soit les faire sans autorisation, soit être tenu formellement de demander l'aval de votre propriétaire. En outre, des travaux d'entretien courant sont attendus et souvent stipulés sur le contrat de location, pour ne pas laisser le logement se dégrader.

Jouissance de la location et devoirs du locataire

Lorsque vous signez un contrat de location, qu'il s'agisse d'un bien meublé ou d'une location vide, vous verrez certainement un paragraphe stipulant que le locataire doit assurer l'entretien courant du logement dont il a la jouissance. Cet entretien concerne par exemple :

• Les petites réparations (changement de joints, réparation d'une fuite sur une chasse d'eau, remplacement d'une prise électrique cassée ou défectueuse)
• Les petites retouches "esthétiques" (une peinture qui s'écaille à certains endroits, peut être refaite à vos frais si vous respectez les tons d'origine, mais attention si vous voulez changer radicalement la couleur des murs et opter pour des couleurs qui claquent : mieux vaudra en demander l'autorisation au propriétaire)
• Dans un meublé, il faudra vous renseigner sur les conditions liées à l'usage du mobilier. Si vous cassez une chaise ou cassez des verres ou des assiettes, voyez avec le propriétaire si vous pouvez les remplacer ou s'il préfère que vous remboursiez les éléments détériorés et qu'il se charge lui-même des achats de remplacement.

La législation définit clairement ce qui relève de l'entretien courant du logement (décret n° 87-712 – du 26.08.1987, Journal Officiel du 30).

Ces menues réparations qui constituent ce que l'on appelle l'entretien courant de votre logement se font à vos frais comme le stipule l'article 7 d) (Loi du 6 juillet 1989).

Un contrat de location énonce par ailleurs que le locataire doit assurer la maintenance régulière des appareils dont il a la jouissance comme c'est le cas des équipements de chauffage – entretien régulier des radiateurs – du chauffe-eau, de la chaudière et éventuellement de la piscine si vous louez une maison avec piscine. Pour les entretiens réguliers des appareils (radiateurs, chauffe-eau, climatisation par exemple), votre propriétaire pourra d'ailleurs vous remettre les coordonnées des entreprises de maintenance qui sont intervenues sur le matériel.

Les réparations liées à la dégradation des biens dont vous avez l'usage dans la location sont de deux natures :

• Les réparations à votre charge parce que liées par exemple à une négligence (exemple : remplacement d'une moquette suite à la détérioration de celle-ci de votre fait – trou de cigarette ou tâches faites par des enfants ou des animaux domestiques)
• Les réparations à la charge du propriétaire parce liées à l'usure normale du bien (exemple : remplacement d'un vieux chauffe-eau ou d'une moquette déjà très abîmée au moment de votre entrée dans le logement).

A savoir : les dégradations qui surviennent par suite de malfaçon ou qui sont consécutives à un cas de force majeure (tempête ayant détruit une fenêtre par exemple) ne sont pas à la charge du locataire.

Petits travaux d'aménagement dans le logement : que dit la loi ?

Le locataire peut être amené à réaliser pendant la durée de son contrat des petits travaux d'aménagement ou d'embellissement qui n'impliquent pas un changement important dans la structure.

Cela pourra être, par exemple, le remplacement d'un vieux papier peint ou la réfection des peintures à condition d'opter pour des couleurs assez neutres. L'installation d'étagères ou le fait d'accrocher des tableaux au mur, sont également des petits travaux de décoration qui ne nécessitent pas d'autorisation de la part du propriétaire. Bien sûr, tous ces petits travaux d'aménagement et d'embellissement restent à la charge du locataire.

Gros travaux : attention, il faut demander l'accord du propriétaire

Les gros travaux sont soumis à des règles strictes et nécessitent impérativement l'accord écrit du propriétaire comme le stipule l'article 7 f) – loi du 06.07.1989.

Si vous ne demandez pas l'autorisation, vous vous exposez à des sanctions comme par exemple :

• Remettre au moment de partir, à vos frais, le logement dans son état d'origine
• Ne pas pouvoir prétendre au moindre dédommagement sur les gros travaux effectués pendant la durée de votre location même si ces travaux ont représenté un budget important (exemple : installation d'une salle de bains complète). Le propriétaire est parfaitement en droit de ne rien débourser si les travaux ont été produits sans son autorisation écrite.

Sachez aussi, que le propriétaire est en droit de vous demander de participer financièrement aux gros travaux - MAIS UNIQUEMENT - sur les travaux d’économie d’énergie.

Cas particulier : gros travaux pour des locataires en situation de handicap

Les locataires en situation de perte d'autonomie ou de handicap (personnes âgées ou personnes à mobilité réduite) qui souhaitent faire des travaux d'aménagement pour garder leur autonomie dans l'utilisation de leur logement doivent faire une demande écrite (lettre recommandée + accusé de réception) auprès du propriétaire.

Cette demande doit spécifier clairement la nature des travaux et les modalités tel que stipulé par la législation (article 2.I – décret n°2016-1282 du 29.09.2016).

Sans réponse dans les deux mois suivant la date d'envoi du courrier, la loi considère que la non-réponse du propriétaire vaut acceptation et que, dans la mesure où ces travaux respectent les conditions d'éligibilité, le propriétaire ne saurait exiger une remise en état lors du départ du locataire.

Quelles sont les aides existantes pour le locataire en cas de travaux ?

Le locataire qui a obtenu l'accord de son propriétaire pour effectuer des travaux plus importants comme des travaux pour faciliter l'accès des PMR ou encore des travaux d'isolation thermique, pourra bénéficier de certaines aides financières.

Par exemple, si votre propriétaire vous donne le feu vert pour remplacer une chaudière fioul par une chaudière moins énergivore et moins polluante, vous pourrez bénéficier de certaines aides aux travaux d’économie d’énergie.

L'installation de triple vitrage ou l'isolation d'une toiture, peuvent améliorer le confort thermique de l'habitat et représenter une plus-value du logement et, si votre propriétaire vous donne son accord écrit sur ces travaux, vous pourrez peut-être négocier un partage des dépenses ou une baisse du loyer pour compenser les frais. En cas d'accord, vous pourrez lui faire signer une convention de travaux où seront énumérés les travaux à effectuer et le montant total.

En tant que locataire, certaines aides de l’État et des collectivités pourront faire baisser la facture des travaux. Si vous êtes retraité, votre caisse de retraite peut aussi vous aider pour des travaux permettant de lutter contre la perte d'autonomie dans votre logement.

La Caf (Caisse d'Allocations Familiales) propose aussi des aides pour les personnes qui perçoivent une prestation familiale. Le PAH (Prêt à l'amélioration de l'Habitat) pourra notamment vous permettre de réaliser des travaux d'isolation thermique ou des travaux de rénovation, dès lors que votre propriétaire a donné son accord écrit.

Enfin, les personnes en perte d'autonomie, peuvent recevoir, sous certaines conditions un crédit d'impôt de 25% pour l'installation d'équipements permettant d'adapter le logement à leur handicap ou à leur perte d'autonomie.