L'immobilier de la logistique du dernier kilomètre fait sa révolution digitale

Dernier maillon de la chaîne logistique, la livraison du dernier kilomètre représente à elle seule près de 20 % des coûts du transport. En tenant compte des contraintes économiques, logistiques et écologiques, comment optimiser cette phase finale de distribution grâce à des choix immobiliers novateurs, tout en garantissant une expérience client toujours plus qualitative ?

Ces 10 dernières années, Amazon n’a cessé de révolutionner la livraison du dernier kilomètre. Après le succès de la livraison en 24 heures, le géant du e-commerce a désormais imposé le standard de la livraison dans l’heure. Pour satisfaire les attentes croissantes des consommateurs, la concurrence doit s’aligner. Une course effrénée contre la montre qui révèle une nouvelle problématique : la gestion des stocks et les nouveaux formats en immobilier logistique qui s’imposent. Pour les acteurs du B2C, impossible aujourd’hui de se contenter d’un espace de stockage en périphérie des villes : il faut être au plus proche du client, stocker de façon intelligente pour livrer dans les meilleurs délais. Une contrainte qui change l’architecture logistique des opérateurs car, pour assurer un livraison du dernier kilomètre optimale, les entreprises ont désormais besoin de locaux relais au cœur des villes. Mais comment s'engager dans cette tendance sans payer le prix fort ?

Digitaliser pour “matcher” les entreprises et les nouveaux actifs immobiliers logistiques

Les opportunités sont sous nos yeux… ou plutôt sous nos pieds. Espaces atypiques, parkings, souterrains : les actifs immobiliers historiquement sous-valorisés sont en passe de devenir très prisés. Face aux nouveaux enjeux de la livraison du dernier kilomètre, voilà enfin des espaces de stockage répondant aux contraintes techniques lourdes des entreprises B2C. Or, pour identifier des actifs jusqu’alors perçus comme parents pauvres de l’immobilier professionnel, le digital est la condition sine qua non. Côté propriétaire, le digital permet une réelle visibilité et une mise en valeur de l’actif atypique, notamment grâce à la visite en réalité virtuelle et à la mise en avant des atouts de l’emplacement, telles l’accessibilité pour la livraison et la proximité des hubs de transport. Côté utilisateur, le digital permet d’identifier immédiatement, sans se déplacer, les prestations techniques et le potentiel de ces actifs immobiliers, notamment en matière de destination de l’actif et d’aménagement (hauteur sous poutre pour le racking, aire de manœuvre, prestations de sécurité, etc.). Du côté des brokers, et particulièrement des “néo-brokers”, c'est l’opportunité de connecter l’offre et la demande d’un marché souterrain historiquement inaccessible. Concrètement, il s’agit d’utiliser la génération de leads et le marketing digital pour matcher les actifs avec les bons utilisateurs, au moment opportun, en effectuant une chasse client ultra ciblée. Aujourd’hui, les sociétés de livraison du dernier kilomètre suivent un schéma directeur d’implantation avec des contraintes géographiques et techniques tellement pointues que seul le digital peut répondre efficacement à leur recherche d'actifs. A point nommé, les agences immobilières digitales font une entrée aussi fracassante qu'attendue sur le marché, en mobilisant des outils de pointe pour révolutionner l’expérience de transaction en logistique du dernier kilomètre.

Commerces physiques et logistique du dernier kilomètre 

De nombreux services visant à optimiser la logique du dernier kilomètre émanent de la croissance du e-commerce. L’instantanéité du digital ouvre de nouvelles possibilités de transformation, à l’image du boom du Click & Collect. Un mode de livraison alternatif qui permet au consommateur de récupérer sa commande directement en point relais. Pour y répondre, la digitalisation en cours favorise une solution clé : la polyvalence des locaux. Les parkings souterrains, comme le futur parking Saint-Antoine à Lyon, ainsi que les commerces physiques l’ont bien compris : pour bénéficier de la logique du dernier kilomètre, ils n’hésitent pas à se doubler d’un point relais. Une initiative bénéfique qui peut d’ailleurs attirer de nouveaux clients lorsque l’association entre commerce physique et e-commerçant est intelligente et les produits complémentaires. Par ailleurs, si l’on pourrait penser que réduire la surface de magasin est une solution pour répondre à la crise de la Covid-19, certaines enseignes, comme le chausseur Minelli, font au contraire le choix clairvoyant d’agrandir leurs magasins physiques en centre ville afin de les doubler d'un hub de stockage logistique du dernier kilomètre. Cette solution audacieuse pourrait sembler contre-intuitive mais s'avère pourtant très prometteuse : une opportunité à saisir grâce à la récente libération sur le marché de belles surfaces commerciales.

Enfin, afin de gagner en efficacité, il convient pour les hubs logistiques situés au cœur des villes de s’équiper d’outils digitaux leur permettant une meilleure gestion des stocks afin de pouvoir compter la marchandise en temps réel, d’évaluer les gaspillages, les coûts entrants ou encore optimiser l’espace. Intelligence artificielle, data, Software As A Service… Les innovations technologiques existantes sur le marché constituent un début de réponse afin d’accompagner les acteurs du e-commerce dans la transformation immobilière de la livraison du dernier kilomètre.