Attention, les règles de la location meublée changent pour les particuliers
Selon la dernière loi de financement de la Sécurité Sociale (LFSS) pour 2021, le statut du loueur en meublé pourrait désormais perdre de ses avantages, si certaines conditions ne sont pas réunies.
Une importante évolution de statut
Un an après la modification du texte fiscal allégeant les conditions pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), c’est le texte social qui est ajusté à son tour. Paru au Journal Officiel le 15 décembre 2020, la Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 a révélé une importante évolution du statut du LMP et du loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Selon une décision du Conseil Constitutionnel, pour bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel, il n’est plus obligatoire de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) depuis la loi de finances pour 2020.
Aussi, cette condition étant supprimée, il suffit désormais que les loyers tirés de l’activité de location meublée génèrent plus de 23 000€ par an et soient supérieurs à la somme des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, pour être considéré comme loueur en meublé professionnel.
En d’autres termes, dès lors que ces deux conditions sont réunies, les particuliers louant des logements meublés vont automatiquement basculer, sans même parfois le savoir, du statut de loueur en meublé non-professionnel au statut de loueur en meublé professionnel.
Un impact qui peut coûter cher chaque année
Le loueur meublé devient désormais professionnel dès qu’il réunit les deux critères présentés ci-dessus (ou simplement s’il réalise des recettes supérieures à 23 000€/an dans le cadre d’une activité de location saisonnière).
Alors que jusqu’à présent les bénéfices de certains loueurs meublés (qui étaient alors qualifiés de non professionnels) étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux dont le taux était fixé à 17,2% de leurs bénéfices, c’est une toute autre histoire qui se profile avec cette évolution du régime.
Avec cette loi de financement, et notamment ces deux conditions, de nombreux loueurs en meublé pourraient être qualifiés de professionnels et seront alors assujettis aux cotisations sociales des indépendants.
Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés sur les activités de location meublée. Également, lorsque l’activité de location meublée n’est pas bénéficiaire (fréquent en pratique), le forfait minimum de cotisation s’élèvera à 1.145 euros chaque année.
Et une addition salée lors de la revente
Jusqu’ici, conserver le régime du LMNP pour bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers était avantageux. En effet, ce régime prévoit un abattement lié à la durée de détention du bien et permet d’être exonéré d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Attention donc à la revente du bien immobilier exploité en meublé dans les mêmes conditions que ci-dessus. Les plus-values seront désormais taxées en LMP au régime des plus-values professionnelles. Cette qualification obligera à régler les cotisations sociales sur tout ou partie de la plus-value (et notamment sur la plus-value à court terme) obligeant ainsi le contribuable à restituer une partie de l’économie réalisée pendant la durée d’exploitation du bien (grâce à l’amortissement pratiqué pendant cette période).
L’analyse de la situation particulière de chacun est alors essentielle avant tout projet d’acquisition, de développement ou de cession de bien immobilier assujetti au régime de la location meublée.