Alors finalement, quelle taille auront nos bureaux ?

Alors qu'avant même le début de la crise sanitaire, le taux d'occupation des bureaux était en moyenne de 60%, la question de la valeur utile de nos m2 de bureaux est devenue essentielle.

En essayant de conjuguer au mieux les enjeux humains et économiques, les acteurs de la place ont d’ailleurs multiplié les annonces ces derniers mois : Engie quitte la tour T1 à la Défense, et prévoit de réduire la surface de 41 000 m2 de son nouveau campus à La Garenne Colombes ; PSA a annoncé vouloir augmenter le rythme de télétravail afin de réduire sa surface de bureaux de 30% ; À l’inverse, les GAFA qui ont été parmi les premiers à annoncer l’adoption à grande échelle et pour de bon du télétravail, ont réalisé de vastes opérations immobilières depuis le début de la crise sanitaire. A New York notamment, Facebook a pris à bail des surfaces permettant de tripler ses effectifs, alors que Google a prévu d’investir 7 milliards de dollars en immobilier de bureaux et data centers dans 19 villes américaines en 2021. Alors plus grand ou plus petit le bureau de demain ?

Pour ne pas tomber dans l’écueil d’une approche purement court-termiste d'optimisation économique, il est essentiel que les entreprises et leurs dirigeants construisent une véritable stratégie de bureaux. Une stratégie structurée autour de 3 axes majeurs : 

1. L’usage qui sera fait des bureaux  

Il s'agit là de la question fondamentale. Jusqu'à présent, les entreprises pensaient en m2 pour piloter leur immobilier. Désormais elles devront penser en nombre de collaborateurs, mais également en usages de collaborateurs. Sur chaque jour de la semaine, combien de collaborateurs présents estimés et pour quel usage ? Se concentrer, travailler seul ou au sein d’un groupe, collaborer, rencontrer, échanger… En effet, le retour au bureau est, aujourd’hui plus que jamais, associé au retour du lien social, de la collaboration et de l’innovation collective. Or, si tant est que l’usage de nos bureaux soit désormais d’y travailler seulement quelques jours par semaine mais dans l’optique de créer davantage de collaborations et d’émulation au sein des équipes, alors la question de la taille des bureaux se pose, et à l’inverse des prédictions récentes arguant d’une réduction significative. En effet, il est fort probable que l’association du télétravail et du présentiel, implique, pour quelques jours par semaine, des besoins de locaux aux surfaces, certes repensées en termes d’usages et d'habitudes de travail, mais bien plus grandes dans les années à venir… 

2. La localisation et résilience économique des villes

Historiquement, un bureau se choisit selon 3 variables : prix, m2, adresse. La localisation est notamment un critère fondamental pour renforcer son attractivité sur le marché de l’emploi, mais également pour être au contact des entreprises de la place. Avec l'avènement du télétravail, les déplacements au bureau étant moins fréquents, la localisation au cœur des centres d’activité est devenue moins critique.

Ainsi se délocaliser hors des centres-villes aux loyers dispendieux, vers une zone plus abordable pour offrir à ses collaborateurs un cadre de travail riche, en plein air, avec de nombreux aménagements et services additionnels constitue une offre bien plus considérée qu’avant la crise du Covid 19. De plus, il y a là un moyen de favoriser le développement et la résilience économique des villes périphériques. 

3. Les considérations environnementales

Au regard des ressources consommées par un bâtiment en phase de construction ou d’exploitation, les choix immobiliers des entreprises ont un impact direct sur leur stratégie ESG. Ainsi les entreprises doivent apprendre à consommer de manière plus efficace leurs m2 de bureaux. Ainsi, pour les entreprises qui disposent de mètres carrés inexploités, deux approches de partage ont connu un fort essor depuis le début de la crise sanitaire : le partage de surface, ou le partage calendaire. Dans les deux cas, l’idée est la même : partager ses bureaux avec une ou plusieurs entreprises. Ce sont les modalités qui changent. Dans le cas du partage de surface, une entreprise A sous-loue à une entreprise B une partie de ses bureaux. Dans le cas du partage calendaire, les entreprises A et B se partagent toute la surface de bureaux selon les jours de la semaine. 

La période actuelle invite donc au compromis. Tiraillés entre les impératifs de coûts et le développement d’une vision et d’une culture d’entreprise à long terme, les dirigeants doivent donc plus que jamais opérer de véritables choix stratégiques en matière d’immobiliers de bureaux. Plus encore, lorsque Google annonce des baisses de salaires pour ses collaborateurs optant pour le télétravail, ces choix deviennent politiques…