Les français achètent-ils trop grand ?

Cette question peut sembler choquante au regard des surfaces proposées et accessible dans certaines métropoles françaises, pourtant quantité ne signifie pas qualité et cela vaut aussi pour les mètres carrés.

Malgré des prix qui ne cessent de grimper, l'accès à la propriété reste un enjeu pour beaucoup de Français. Un sondage réalisé pour Artémis courtage par Opinionway a révélé en février 2020 que, pour 92% des sondés, l'accès à la propriété était «important» même «essentiel» : chiffre en hausse par rapport à l'année précédente. Les raisons motivant ce processus résident essentiellement dans les notions de sécurisation, d'indépendance et de constitution d'un patrimoine. Toujours selon la même étude, pour 84% des interrogés, l'achat d'une résidence constitue un objectif de vie et c'est en Ile-de-France, où les prix sont pourtant élevés que l'on souhaite le plus devenir propriétaire, lorsque ce n'est pas encore le cas.

Le secteur de l'immobilier extrêmement tendu, avec des prix au mètre carré qui s'envolent, pousse instinctivement les acheteurs à chercher à acquérir le plus grand possible, si ce n'est le moins petit possible, ce qui conduit souvent à une prise de décision en grande partie dictée par le rapport prix/surface. Pourtant dans un contexte de densité urbaine importante, ne faut-il pas prendre le contre-pied d'une telle démarche : acheter petit et faire en sorte que les quelques mètres carrés du logement soient les plus qualitatifs possible ? Autrement dit : étant donné le prix élevé de chaque mètre carré, pourquoi ne pas leur donner encore plus de valeur ?

Ce positionnement engage les deux scénarios d'achat d'habitation les plus courants : l'achat d'une habitation principale comme celui d'un investissement locatif.

Lorsque l'on cherche à acheter un bien immobilier pour y vivre, sérénité et bien-être ne peuvent se réduire à une question de mètre carré, même si il est entendu que vivre entassés dans une petite surface n'est agréable pour personne. Le contexte, le quartier, la lumière, la vue, le confort sonore et thermique, sans oublier le potentiel d'aménagement et d'optimisation du bien, sont autant de critères primordiaux dans la prise de décision. A terme, il est par exemple préférable de vivre dans plus petit mais avec de la lumière et de bonnes fenêtres. Notons d'ailleurs qu'aujourd'hui, dans une ville telle que Paris, dans le cas des primo-accédants, passer du statut de locataire à celui de propriétaire représente généralement une perte de surface de 30%.

Avec l'encadrement des loyers, la surface semble prendre une part prédominante dans la pertinence de l'investissement. Pour autant, deux autres aspects doivent être pris en compte dans la rentabilité du bien. Tout d'abord le bien-être du locataire. Au-delà des considérations altruistes de cette orientation, un locataire qui sera correctement installé dans un bien ne présentant pas de perte de place et rénové, selon des prestations de bonne facture, restera plus longtemps dans l'appartement, ce qui évitera des turn over continuels. Ainsi, la venue d'un conjoint dans le logement peut ne pas être synonyme de déménagement si celui-ci présente suffisamment de rangement et un espace nuit privilégié. Enfin, un bien plus petit bien, mais refait qualitativement sera moins susceptible de présenter des pannes ou autre désagrément engendrant des dépenses ponctuelles pas toujours anodines et surtout contraignantes particulièrement si l'investissement ne porte pas sur la ville de résidence du propriétaire.

Parallèlement, la tension du marché immobilier dans les grandes villes créé un climat d'urgence provoquant des visites en avalanche toutes plus rapides les unes que les autres. Les futurs acquéreurs doivent alors se positionner sur l'achat d'une vie en seulement quelques minutes. Cependant, la qualité spatiale d'un bien lorsque l'on est ni architecte ni agent immobilier est difficile à évaluer si rapidement. D'autant plus qu'il faut prendre conscience que surface ne veut pas dire espace. En effet, la qualité de l'espace d'un bien réside bien plus en son volume et sa capacité à se transformer que dans l'accumulation de mètre carrés de couloir ou de WC. Ainsi, un appartement de 55m² ne peut-il pas être plus confortable qu'un logement de 60m² ?

Outre les qualités intrinsèques du logement (localisation, exposition entre autres) évoquées précédemment, la qualité de vie dans un logement réside en grande partie dans son aménagement. Il est ainsi largement préférable d'acheter un bien moins cher, en dessous des capacités maximales d'emprunt de l'acquéreur, proposant quelques mètres carrés de moins et d'injecter la somme restante dans des travaux de qualité. En effet, il est inutile d'avoir une entrée de 5 m² si celle-ci n'est pas dotée de rangements ou bien une chambre de 15m² si c'est au détriment d'un séjour agréable lorsque 10m² auraient suffi.

A l'heure où le télétravail est devenu chose courante dans les foyers notamment dans les grandes villes, un appartement plus petit mais qui aura été remanié l'espace afin d'accueillir un vrai espace de travail isolé du reste de l'espace de vie a bien des chances de favoriser la vie en communauté dans l'appartement.

Côté rentabilité le résultat est confondant : un bien refait avec des matériaux de qualité par un architecte se revendra plus cher et la plus-value sera plus importante pour le propriétaire.

Bien entendu afin d'avoir une parfaite visibilité sur le potentiel d'un bien, il est fortement préférable de se faire accompagner d'un architecte qui sera à même de présenter au futur acquéreur les possibilités de modifications, de transformation et d'optimisation du bien convoité.