Dossier Le crowdfunding immobilier prend son envol en France

Le crowdfunding a explosé en France ces dernières années. En 2013, 65 millions d'euros ont été recueillis sur les diverses plateformes de dons, de prêt et d'equity contre seulement 25 millions un an plus tôt. Et plus de 66 millions d'euros ont été levés au premier semestre 2014, soit près de 85% du montant collecté en 2013 (Lire : "Panorama et résultats des plateformes de crowdfunding françaises", du 23/10.14). Le financement participatif touche de nombreux secteurs, depuis l'industrie de la musique jusqu'aux PME et start-up de tous domaines. Mais une nouvelle tendance commence à émerger : le financement participatif destiné à investir dans la pierre. Le crowdfunding immobilier, déjà très développé aux Etats-Unis, prend seulement ses marques en France. Mais loin d'être une tendance éphémère, le secteur pourrait prendre une place très importante sur certaines plateformes déjà existantes, tandis que de nouveaux acteurs spécialisés commencent déjà à émerger...

Taux de rentabilité de 8 à 12%

Pour les promoteurs, à qui les banques réclament un apport en fonds propres avant de leur accorder un prêt, passer par le crowdfunding permet de lever rapidement des fonds. Les investisseurs accèdent quant à eux à un placement souvent moins risqué que certains projets de crowdfunding, avec un taux de rentabilité de 8 à 12% environ. Surtout, le ticket  minimum s'élève à 1 000 euros. Objectif : donner aux particuliers l'occasion d'investir facilement dans l'immobilier et leur ouvrir un investissement auparavant souvent réservé aux professionnels.

Lancée en 2013, la start-up toulousaine Lymo est une plateforme entièrement dédiée au crowdfunding immobilier. Ses trois fondateurs sont eux-mêmes issus du secteur. "Alors que nous travaillions sur une nouvelle promotion immobilière, la banque nous a demandé un apport de 50 000 euros de fonds propres pour nous accorder le crédit nécessaire à la construction, raconte Jean-Baptiste Vayleux, cofondateur. Nous avons eu vent de la plateforme de crowdfunding Wiseed, et nous avons décidé de tester le concept. Nous y avons collecté 50 000 euros avec succès puis avons remboursé nos investisseurs à hauteur de 10% à la fin de la construction." C'est suite à ce succès que les trois associés lancent Lymo.

Frais de gestion ou rémunération sur l'opération de promotion

Depuis sa création, Lymo a levé plus de 220 000 euros sur sa propre plateforme. La start-up se rémunère sur les promotions immobilières en elles-mêmes : c'est en effet la seule plateforme, spécialiste de l'immobilier, à ne pas faire appel à des promoteurs extérieurs... Du moins, pas pour le moment. "Les intérêts de l'investisseur et de Lymo sont ainsi alignés, explique Jean-Baptiste Vayleux. Nous ne prélevons pas de frais de gestion." Lymo envisage cependant d'ouvrir sa plateforme à d'autres promoteurs pour de la copromotion, afin d'augmenter son dealflow. Davantage tournée vers la micro-promotion que d'autres plateformes, Lymo ne lève que 20% des fonds nécessaires à la construction, ce qui lui permet de promettre aux investisseurs un rendement de 10% au bout de 10 à 12 mois.

Obligataires, actionnaires : fonctionnements divers

La plateforme conserve un lien avec Wiseed : elle y a levé des fonds en février. Lymo est par ailleurs liée par une convention à Wiseed, qui peut demander le financement de 30% du montant de chaque projet lancé par Lymo sur sa plateforme. Sur Wiseed et Lymo, les internautes soutenant les projets immobiliers sont des obligataires. "L'idée maîtresse est de limiter les risques dans les deux sens, explique Souleymane Galadima, Directeur du développement chez Wiseed. L'obligataire n'est pas solidaire des dettes de la société. C'est important parce que dans l'immobilier, il y a un risque naturel de perdre son capital mais aussi des risques de pépins sur la construction." Pour se rémunérer, Wiseed prélève quant à elle une commission allant de 5 et 10% des montants levés selon l'opération, l'opérateur, le risque...

Wiseed n'est pas la seule plateforme historique de crowdfunding à s'être lancée dans l'immobilier. Anaxago vient également de lancer un volet dédié, après le succès rencontré par les projets proposés par le promoteur Kalelithos sur sa plateforme il y a quelques mois : 1,8 million d'euros levés en 48 jours. Le fonctionnement est différent : les investisseurs sont actionnaires à part entière d'une SSCV (Société civile de construction vente), créée pour chaque promotion. "C'était un aspect important pour nous, raconte Olivier Cantrel, Directeur Général de Kalelithos. Les investisseurs sont actionnaires à part entière, associés à la société. Ce sont les meilleurs ambassadeurs que l'on puisse imaginer, puisqu'ils sont investis à part entière dans la promotion immobilière." Anaxago se rémunère en prélevant une commission : entre 2 et 5% auprès des promoteurs, et la même proportion du côté des investisseurs. La plateforme prélève aussi une part du montant levé en cas de surperformance.

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