Analyse du marché immobilier : est-il encore temps d’acheter ?

La tendance des prix de l’immobilier est enfin à la baisse. Couplée à des taux de crédit avantageux, cette baisse pourrait être l’occasion d’acheter.

Depuis plusieurs années, les prix du marché immobilierfrançais sont à la baisse. Une accalmie qui rassure après plus d’une décennie de forte hausse. En parallèle, les taux de crédit ont atteint un plafond bas et commencent tout juste à remonter. La question se pose aujourd’hui : faut-il acheter avant que ces conditions favorables ne changent ? Petit guide explicatif.


L’état actuel des taux de crédit

Selon une étude Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont subi en juillet dernier une légère hausse, après une baisse continue depuis octobre 2013. Cette baisse équivaut à un recul des prix d’achat de 10%, dans le neuf comme dans l’ancien.

Le taux moyen est actuellement à :

·        2,06% en juillet, contre 2,01% en juin

·        Pour l’accession à la propriété : 2,10% dans le neuf et 2,09% dans l’ancien

Cette hausse des taux n’est pas comparable sur tous les marchés : si elle s’avère très modérée sur le marché du neuf, elle a été plus rapide sur le marché de l’ancien. Toutefois, la hausse dans les deux secteurs devrait être modérée : selon les experts, elle n’atteindra pas 3% d’ici à la fin de l’année.

Il faut relativiser ces chiffres : il y a un an tout juste, les taux d’intérêt des crédits immobiliers étaient à 3% - un prix déjà situé dans la fourchette basse.

Vous trouverez toutes les informations concernant les taux de crédit sur ce site.

Marché immobilier : pourquoi les prix baissent

La baisse des prix constatée depuis quelques années s’explique par une demande atone et une conjoncture difficile. En effet, les prix se mesurent en fonction des rapports de forces entre les acheteurs et les vendeurs.

Pour des raisons à la fois démographiques, économiques et sociétales, la valeur des biens immobiliers correspond à ce que les acheteurs potentiels sont capables d’y investir. Dans la mesure où les jeunes générations ont de plus en plus de mal à devenir primo-accédants, les prix ne peuvent que structurellement baisser.

Ainsi, selon l’indicateur de tension immobilière mis en place par un site spécialisé dans l’immobilier, les prix augment ou baissent selon les cas suivants :

·        Lorsqu’il y a plus de trois acheteurs actifs pour un vendeur d’appartement = les prix vont augmenter

·        Lorsqu’il y a deux ou trois acheteurs actifs pour un vendeur = les prix seront stables

·        Lorsqu’il y a moins de deux acheteurs actifs pour un vendeur = les prix vont baisser

La baisse actuelle des prix s’explique par le fait que la conjoncture nous place en-dessous de ce dernier cas.


Pourquoi la baisse pourrait être structurelle

Il n’y a pas un marché immobilier unique, mais plusieurs. En termes d’investissement immobilier, la ville diffère grandement de la campagne, comme Paris et sa banlieue diffèrent largement du reste de la France. Certaines régions gagnent en population tandis que d’autres en perdent…

Si la moyenne est généralement à la baisse, il faut donc distinguer selon les situations géographiques.

Néanmoins, les facteurs de baisse étant structuraux, ils peuvent durer. La hausse de l’immobilier depuis le début des années 2000 a été fulgurante, en partie à cause d’un investissement frénétique après un long cycle baissier, et de l’explosion de la bulle internet qui a poussé les investisseurs à mettre leurs billes dans un secteur qui a certes moins de chances de s’écrouler aussi radicalement.

En 15 ans, les prix dans l’immobilier ont déraillé. Ils valent en euros ce qu’ils valaient en francs à la fin des années 90, ou presque. Dans le même temps, les salaires n’ont pas suivi. Dans la mesure où les primo-accédants ne peuvent plus accéder au marché, c’est toute la chaîne alimentaire de l’immobilier qui coince.

Et cette situation pourrait durer : si l’on se fie à l’augmentation irraisonnée des prix de l’immobilier ces 15 dernières années, il se pourrait tout aussi bien que le secteur subisse une baisse irrationnelle au cours des 15 prochaines. L’immobilier peut se montrer excessif.

Les secteurs géographiques qui baissent, ceux qui montent

Même dans une conjoncture générale qui se confirme à la baisse, les disparités restent importantes en fonction des villes et des régions de France.

Parmi les plus fortes baisses, on trouve les villes suivantes :

·        Brest, Nîmes, Perpignan et Saint-Étienne : baisse supérieure à 5%

·        Le Havre, Limoges, Amiens, Dijon, Le Mans, Marseille, Grenoble, Nice, Lille : baisse située entre 3 et 5%

Parmi les villes qui résistent, on trouve sans surprise :

·        Paris

·        Bordeaux

·        Toulouse

·        Lyon

Néanmoins, même à Paris et en région parisienne, on note un léger recul des prix des logements neufs. À Paris, les appartements de 2 à 4 pièces ont perdu de leur valeur :

·        2-pièces : -1,95%

·        3-pièces : -3,56%

·        4-pièces : -7,02%

Tandis que les studios et les appartements plus grands sont toujours stables ou en hausse :

·        Appartements familiaux : la hausse se poursuit, comptez plus de 1,3 millions € pour un 5-pièces et plus (hausse de +8,65%)

·        Studios : prix stables, autour de 352 000€ en moyenne

En région parisienne, certaines villes enregistrent des baisses notables :

·        Boulogne-Billancourt : -10,39% en six mois

·        Asnières-sur-Seine : -5,68% en six mois

·        Issy-les-Moulineaux : +15% en six mois

·        Seine-et-Marne : -13% à Villenoy, -20% à Chelles, -6,33% à Meaux

·        Val d’Oise : -6,33% à Argenteuil

Néanmoins, Paris et sa région font figure de villages d’irréductibles prix forts, en regard de la situation ailleurs en France.


Faut-il acheter ?

Alors, est-ce le moment d’acheter ? La réponse diffère selon que vous souhaitez accéder à la propriété ou investir :

·        L’accession à la propriété est facilitée par des prix en baisse et des taux de crédit défiant toute concurrence ; la conjoncture est donc favorable à l’achat, y compris si les taux de crédit sont amenés à augmenter modérément d’ici à la fin de l’année

·        L’investissement est surtout avantageux si vous pouvez vous passer de crédit – autrement dit, si vous pouvez payer en cash – ou si vous acquérez un bien en-dessous de sa valeur marchande ; dans les deux cas, vous ne serez pas tributaires d’une potentielle poursuite de la baisse des prix

Pour plus d’informations, vous pouvez jeter un œil au site Immoz.info.

Investir dans le locatif ?

On se laisse souvent dire que l’investissement locatif est avantageux, quelles que soient les tendances. L’argument est le suivant : même si le marché de la vente est en baisse, il reste que les loyers se maintiennent, offrant aux investissements tout le rendement prévu.

La mise en place des mesures de plafonnement des loyers à Paris, bientôt peut-être dans d’autres grandes villes, ne devrait rien changer à ce fait ; au contraire, ces mesures pourraient booster le marché de la location, toujours critique, et favoriser les propriétaires qui ont des biens à proposer sur le marché.

Sauf que… Le rendement peut s’avérer lent, voire inexistant, y compris dans les zones où les prix des loyers dépassent la raison. Sauf à se passer de crédit, le rendement n’est pas assuré car il existe, pour les raisons suivantes, des coûts insécables :

·        L’explosion des charges de copropriété

·        Les nouvelles normes nationales et européennes qui obligent à une réfection des parties communes aussi bien que des appartements, par exemple pour améliorer la performance énergétique

·        Les taxes et impôts divers qui n’ont pas fini d’augmenter

·        Le droit généralement favorable aux locataires lorsqu’ils ne paient pas leur loyer : procédures judiciaires extrêmement longues (comptez deux ans), impossibilité au final de récupérer la somme perdue, etc.

Investir dans le locatif reste donc risqué.

En résumé, il est temps d’acheter si vous désirez accéder à la propriété, car la conjoncture vous est favorable. Mais si c’est l’investissement locatif qui vous tente, réfléchissez-y à deux fois avant de faire le bon choix géographique.


 

Autour du même sujet