Comment investir dans l'immobilier d'entreprise en tant que particulier ?

Les particuliers désireux d’investir dans la pierre ne pensent pas de prime abord à l’immobilier d’entreprise. Cette solution est pourtant la plus rentable.

Un particulier qui s’apprête à acheter un bien immobilier a, en général, deux objectifs en vue : devenir propriétaire de son propre logement ou acquérir un bien dans un but locatif. Il favorise le plus souvent l’immobilier à usage d’habitation. Or, c’est ignorer toute une dimension essentielle – et hautement profitable en termes de rendement – que les spécialistes s’accordent pourtant à encourager : la solution de l’immobilier d’entreprise.

Un cruel manque d’expertise

Vous n’aviez jamais pensé à investir dans un local professionnel ou commercial ? Posséder des bureaux pour les louer à des entreprises, vous pensiez que c’était un domaine réservé ? Et pourtant, non, le marché de l’immobilier d’entreprise n’est pas trusté par les institutionnels (banques, fonds, assurances) et les professionnels de l’immobilier.

Pourquoi les investisseurs potentiels se tournent-ils plus volontiers vers l’immobilier résidentiel, malgré des rendements plus faibles, une réglementation plus contraignante et des conditions de location plus hasardeuses ?

Parce qu’ils manquent d’informations, de temps et d’expertise pour plonger dans le bain de l’immobilier d’entreprise, certes plébiscité par les spécialistes de la pierre, mais moins connu et mal maîtrisé par les particuliers.

Il est vrai que ce marché reste confidentiel et, surtout, qu’il est rythmé par des échanges à 6 chiffres minimum, allant jusqu’à plusieurs millions d’euros. De fait, les sommes en jeu ne semblent pas à la portée des petits épargnants ni des investisseurs qui manquent d’expertise.

Conseils pour bien investir dans l’immobilier d’entreprise

Pour ces raisons, un particulier qui souhaiterait investir dans des bureaux a tout intérêt à commencer par se renseigner auprès d’un professionnel de la gestion en immobilier d’entreprise. L’intérêt d’un gestionnaire spécialisé réside dans le retour d’expérience, l’assurance d’obtenir des conditions avantageuses et la sécurité d’un cadre juridique bien maîtrisé.

Car l’investissement dans l’immobilier professionnel répond à des enjeux différents de ceux de l’immobilier à usage d’habitation :

·        l’emplacement géographique y est encore plus stratégique : acquérir un local dans une rue commerçante, au sein d’un quartier central ou à proximité d’une grande enseigne favorisera l’intérêt des locataires potentiels. Pour mieux s'en rendre compte, je vous renvoie à cet article du JDN

·        l’impact des nouvelles normes visant à l’amélioration de la consommation énergétique (via la réfection des bâtiments existants) y prend plus d’ampleur que dans le locatif d’habitation

·        la perspective de revalorisation des loyers est limitée par la santé de l’économie, donc des entreprises qui louent les locaux.

Il n’y a donc que des avantages à passer par un spécialiste de l’investissement pour compte de tiers qui saura vous conseiller et vous accompagner dans cet univers méconnu.

Comment investir ? La solution de la SCI

Pour investir dans l’immobilier d’entreprise, la solution classique consiste à créer une société civile immobilière (SCI) avec des membres de sa famille (ou, moins souvent, avec des associés). L’acquisition du bien se fait par le biais de cette SCI qui est ensuite loué à l’entreprise, à la société d’exploitation ou au professionnel libéral, selon la situation.

Fiscalement, pas de différence par rapport à un achat en direct. La location est soumise au régime des revenus fonciers et les rentrées d’argent sont réparties entre les associés, en fonction de leur quote-part. Si plus-value il y a lors de la revente du bien, elle appliquera le régime des plus-values immobilières privées.

Dans le même ordre d’idées : la SCPI (société civile de placement immobilier) est avant tout un placement dont le détenteur espère tirer un bénéfice. Elle offre moins de libertés que la SCI mais impose également moins de contraintes : les associés se portent propriétaires d’une fraction d’un patrimoine immobilier et délèguent son achat ainsi que son administration à sa société de gestion.

Enfin l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est théoriquement moins rentable que la SCPI (il inclut une part de valeurs mobilières et de liquidités), et plus exposé au marché boursier.

Comment investir ? La location de locaux équipés

Tout comme la location d’un logement meublé, la mise à disposition de locaux professionnels/commerciaux déjà équipés est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire bailleur est ainsi assimilé lui-même à un commerçant, au même titre qu’un loueur en meublé professionnel mais sans le minimum de recettes annuelles à réaliser.

Dans ce cas, au coût d’acquisition du bien immobilier d’entreprise doit s’ajouter l’achat et l’installation du matériel ainsi que les travaux d’amélioration (installation électrique plus avancée, climatisation, etc.). Le locataire professionnel n’a plus qu’à venir s’installer dans les locaux.

Pour cet investissement, le particulier doit créer une société en nom collectif (SNC) dont il prend la gérance. Il peut, pour ce faire, s’entourer d’associés qui, dans ce cas, deviennent solidaires des dettes de la SNC. C’est la SNC qui acquiert le bien, réalise les travaux et achète le matériel avant location par l’entreprise, le professionnel libéral ou la société d’exploitation.

La SNC bénéficie ensuite d’avantages fiscaux :

·        Déduction des frais de mutation sur le premier exercice (ou étalement sur 5 ans)

·        Amortissement annuel du prix du local (hors terrain)

·        Déduction de la totalité des intérêts

·        En cas de déficit : imputation de la quote-part des associés en intégralité sur leur revenu global sans plafond.

L’immobilier d’entreprise : un taux de rendement important

Maintenant que vous savez comment investir dans l’immobilier d’entreprise, reste à savoir pourquoi le faire.

La principale raison est le rendement, très élevé, de l’ordre de 5 à 8% par an. Rendement qui, en outre, ne connaît pas la crise. Le tsunami financier parti en 2008 des États-Unis, avant de toucher le reste de la planète économique, n’aura eu que très peu d’impact sur la location des locaux professionnels, car les entreprises ne peuvent se passer de bureaux.

Selon cette analyse, le taux de rendement annuel interne de l’immobilier d’entreprise atteindrait 10,23% pour la dernière décennie, et 7,28% pour les 5 années passées, celles du gros de la crise. Autant dire que ce type d’investissements s’apparente à une forteresse plantée dans le sol que la vague financière et économique aurait seulement perturbée, sans jamais menacer de la renverser.

Le développement du coworking va aussi dans ce sens : de plus en plus d’indépendants et de télétravailleurs cherchent à se réunir au sein d’espaces de travail partagés. Autant d’opportunités nouvelles de trouver des locataires pour un investissement malin.

Juridique / Etats-Unis