Pierre-papier : épisode 1, découvrir les foncières cotées

Parmi les placements en pierre-papier, nous pouvons citer les foncières cotées. Si elles représentent un outil d’épargne proche des SCPI, elles demeurent des placements très différents.

Les foncières cotées, autrement appelées SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) ou REIT en anglais (real estate investment trusts) ont une activité proche de celles des SCPI : elles achètent des terrains et des actifs immobiliers, les gèrent, en tirent des revenus qui sont redistribués sous forme de dividendes. On serait alors tenté de confondre SIIC et SCPI : pourtant, la nature des placements est différente, notamment en termes de risques. Revenons sur le fonctionnement des SIIC, afin d’en discerner les spécificités qui les distinguent des SCPI.

Les SIIC, comme les SCPI, sont des sociétés d’investissement dans l’immobilier

Les foncières cotées ont pour objectif, à l’instar des SCPI, de distribuer des dividendes grâce à la gestion et à la valorisation d’un patrimoine immobilier. Collectant des capitaux grâce à leurs actionnaires et en ayant recours à l’emprunt (obligataire ou bancaire), elles acquièrent des actifs immobiliers selon la stratégie arrêtée par leur direction. Les grandes foncières telles que Unibail Rodamco, Klépierre, Gecina ou Icade, gèrent des portefeuilles de plusieurs dizaines de milliards d’euros (environ 40 milliards d'euros pour Unibail-Rodamco, 13 milliards d'euros pour Klépierre ou Gecina).

Comme les SCPI, les foncières cotées peuvent se spécialiser dans certains types d’actifs ou adopter une stratégie de diversification : Unbail-Rodamco se spécialise ainsi dans les centres-commerciaux des grandes villes et dans les bureaux, et Gecina dans les bureaux franciliens.

La gestion des actifs immobiliers génère des revenus locatifs qui permettent de couvrir les frais généraux des SIIC, les intérêts des emprunts et de verser des dividendes aux actionnaires. L’appréciation éventuelle du cours de l’action peut également donner lieu à des plus-values pour l’épargnant, à l’image des revalorisations de parts des SCPI.

Les foncières cotées présentent des avantages qui expliquent leur succès auprès de certains investisseurs

Investir en actions de SIIC présente certains avantages. Tout d’abord, l’investissement initial est très abordable : il peut théoriquement se limiter à une seule action (de l’ordre de 40/50 euros pour les grandes foncières). Autre avantage lié à la cotation en bourse : une liquidité très forte, la revente d’actions pouvant s’effectuer de manière quasiment instantanée.

Concernant les caractéristiques des SIIC et de leurs activités, les principaux avantages résident dans la diversification des risques locatifs et la stabilité des dividendes. En effet, les grandes foncières gèrent des portefeuilles valorisés parfois à plusieurs dizaines de milliards d’euros et composés de plusieurs milliers d’actifs, ce qui permet une diversification très forte des risques locatifs. De plus, les revenus étant souvent connus longtemps à l’avance (les loyers sont déterminés par des baux), il est relativement aisé de prévoir le niveau de dividendes versés par action. Les investissements étant financés en grande partie grâce à l’emprunt, les profits qu’elles génèrent sont largement distribués aux actionnaires.

Les SIIC, entreprises cotées, constituent des placements risqués aux performances volatiles

Assez logiquement, les avantages décrits plus haut s’accompagnent des risques inhérents à la cotation en bourse et aux caractéristiques de l’activité des foncières.

Contrairement aux SCPI, dont la valorisation dépend principalement de la valeur de leur patrimoine, les foncières voient leur cotation varier dans des proportions bien plus grandes et plus fréquentes. Ces variations peuvent s’expliquer par de multiples facteurs, exogènes (mouvement baissier affectant l’ensemble des actions) ou propres à l’activité des foncières : prix de l’immobilier, changement des prévisions de l’évolution des loyers, renchérissement du coût de la dette sur les marchés…

Le recours important à l’emprunt permet aux SIIC de jouer à plein sur l’effet de levier. Or celui-ci fonctionne dans les deux sens : lorsque les taux d’emprunt sont faibles et les rendements immobiliers élevés, les marges sont substantielles. A l’inverse, lorsque les loyers diminuent alors que les taux montent, les SIIC voient leurs profits se réduire et peuvent même enregistrer des pertes.

La liquidité très forte des actions peut renforcer les variations des cours des foncières. En effet, la revente des actions étant très facile, une chute des cours peut occasionner des mouvements de vente massifs, faisant encore davantage plonger la cotation. En 2008, les foncières ont ainsi enregistré une diminution d’environ 50% de leur valeur (contre -40% pour le CAC 40).

Source : Les Echos Patrimoine, mai 2015.

Les SIIC et les SCPI ont donc des métiers proches, mais les placements qu’elles proposent aux investisseurs sont très différents. D’un côté, les SIIC proposent des actions volatiles : des dividendes généreux et des plus-values élevées en haut de cycle, des dividendes faibles voire nuls et des moins-values importantes en bas de cycle boursier. De l’autre côté, les SCPI offrent un placement plus régulier : les rendements restent proches de 5% et la variation du prix des parts est progressive et essentiellement liée à l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier.