SCPI : cap sur l'international
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) européennes permettent à la fois d’aller chercher de belles opportunités à l’international et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Pourtant, il est impératif de respecter quelques principes élémentaires pour générer du rendement. Quelles sont les stratégies gagnantes en 2017 ?
D’après une étude de CBRE publiée en 2015, Paris se classe au quatrième rang des villes les plus chères sur le plan de l’immobilier. La capitale française se place ainsi loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10. De quoi donner l’envie aux investisseurs d’aller voir ce qui se passe par-delà nos frontières pour réaliser des acquisitions au meilleur prix et aller chercher du rendement. Pourtant, pas évident de faire des choix pertinents lorsqu’on ne connaît pas le marché local. Parmi les différents produits d’épargne, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent un développement accru. Et si la solution passait par les SCPI européennes ?
De plus en plus de SCPI à dimension européenne
Depuis quelques années, on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement avec une exposition européenne. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. La pierre papier prend le large ! En réalité, on peut repérer deux stratégies qui se complètent mutuellement en matière de gestion de patrimoine. D’une part, certaines sociétés de gestion privilégient des pays à fort potentiel afin de profiter de leur dynamisme économique, qui se traduit par une forte demande de bureaux et de locaux commerciaux, ainsi que de logements dans les grandes villes. D’autre part, il y a les SCPI qui misent sur les pays actuellement dans le creux de la vague, mais qui permettent de réaliser des acquisitions au meilleur prix dans l’attente d’un retour en haut de cycle. On se place alors sur des stratégies de détention à moyen ou long terme. Dans une approche de diversification, il est plus facile de décrocher de beaux emplacements dans certaines grandes métropoles européennes qu’en Ile-de-France, où les prix du foncier ont atteint des sommets.
Deux bonnes raisons de se tourner vers l’international
Du point de vue de l’investisseur (souscripteur), l’intérêt est double : une diversification et des avantages fiscaux. Dès la souscription, il n’est pas insensible aux nombreuses opportunités que nous venons de décrire. En moyenne, les SCPI européennes rapportent entre 5 et 6% par an. Un bon point pour l’épargne, avec des rendements supérieurs à ceux des fonds euros des contrats d’assurance-vie. Mais à ceci s’ajoute une fiscalité pour le moins avantageuse. Pour éviter la double imposition, la France a noué plusieurs conventions fiscales avec les pays étrangers. Selon les conventions, il est possible de bénéficier d’un crédit d’impôt ou de la méthode dite du taux effectif. Vos revenus étrangers sont alors imposés en France selon le delta entre votre tranche marginal d’imposition en France et le taux d’imposition pour les non-résidents dans le pays où vous avez réalisé votre investissement. En d’autres termes, vos revenus locatifs sont moins imposés en France. Une carotte fiscale qui séduit de nombreux investisseurs. Mais attention, l'avantage fiscal ne doit pas être le seul critère motivant l'investissement.
Les tendances 2017 des SCPI européennes
Alors, quelles sont les grandes tendances à suivre en 2017 ? Les acquisitions vont sans doute se poursuivre à un rythme effréné. Entre tensions politiques, remontée des taux d’intérêt et ralentissement de la croissance, il est probable que beaucoup de gérants adoptent une stratégie d’investissement prudente en achetant des actifs immobiliers en Allemagne. Pourtant, les investisseurs qui tireront leur épingle du jeu en 2017 seront ceux qui n’hésiteront pas à investir en SCPI de rendement ayant une approche opportuniste. Certaines ont ainsi réalisé récemment de belles plus-values en Espagne. Faire le choix d’investir dans l’immobilier international c’est s’exposer à un risque supplémentaire. Comme souvent, la meilleure attitude est alors de diversifier ses actifs pour éviter la surexposition de son patrimoine immobilier à un pays en particulier et donc cela permet de mutualiser les risques (plusieurs locataires, loyers, typologies d’actifs et marchés immobiliers). Nul doute que l’investisseur se montrant capable de mettre en pratique ces principes en 2017 sortira gagnant.