Renégocier son prêt immobilier : quand et comment procéder

Faire réviser son crédit immobilier, que ce soit par une renégociation ou un rachat, est une opération laborieuse et pas toujours rentable.

Déjà bas fin 2015, les taux immobiliers ont encore baissé au premier trimestre pour atteindre 1,81% en moyenne en avril 2016. "Du jamais vu  depuis la fin des années 40", commente l'Observatoire Crédit Logement/CSA, à l'origine de ce chiffre. Si bien que tous les emprunteurs ayant signé un crédit entre 2008 et 2014 inclus avec un taux supérieur à 3,20% seraient concernés, d'après le courtier Meilleurtaux.com. Et l'économie moyenne que réalisent ceux qui parviennent à renégocier leur prêt sont colossales n'est pas substantielle : son montant s'élève à 25 000 euros, selon Artémis courtage.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier

Renégocier ou faire racheter son crédit immobilier revient à obtenir une diminution du taux de son prêt immobilier. Cette baisse du taux permet alors, soit de :

  • réduire le montant de ses mensualités pour le reste de la durée de remboursement
  • réduire sa durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités.

Attention à distinguer la renégociation de prêt avec son  banquier et le rachat de crédit. Dans le premier cas, l'emprunteur n'a pas à faire face aux indemnités de remboursement anticipé (IRA), ni aux frais de nouvelle garantie. Il devra toutefois s'acquitter des frais de dossier, qui s'élèvent entre 500 et 800 euros en moyenne.

Condition pour renégocier son prêt immobilier

Revisiter son crédit n'est pas toujours une opération rentable. Pour que ce soit le cas, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • L'écart entre le taux d'origine et le taux actuel doit être d'au moins 1 point. Pas besoin d'avoir emprunté dans les années 2000 pour satisfaire ce premier critère. Rien qu'entre décembre 2013 et avril 2016, les taux moyens des prêts ont reculé de 1,28 point dans l'ancien, à 1,80%, d'après les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, et de 1,33 point dans le neuf, à 1,89%. La règle existe, mais elle peut être assouplie. "Si vous avez emprunté 250 000 euros sur une durée longue, un écart de 0,7 point peut suffire, assure Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Même dans le cadre d'un rachat de prêt."
  • La loi d'un capital restant dû minimum n'est, elle, pas dérogeable. Les avis des spécialistes divergent cependant quant au montant que doit atteindre ce plancher. Il doit s'élever à 50 000 euros, selon certains experts (dont Cafpi, l'un des acteurs qui trustent le marché). D'autres (Meilleurtaux, notamment) placent le curseur à 70 000 euros.
  • La durée restante de remboursement doit être conséquente. Pourquoi ? Parce qu'il faut que le gain financier de la renégociation ou surtout du rachat soit supérieur aux frais engendrés (voir plus loin). "De manière générale, estime Meilleurstaux, une durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt."
  • Dernier point, ceux qui désirent vendre leur bien rapidement n'ont pas intérêt à faire racheter leur crédit : cette opération engendre souvent des frais de remboursement anticipé, plafonnés à 3% du capital restant dû avant remboursement, qu'ils n'auraient pas le temps d'amortir.
S'offrir un bien atypique, confier sa vente à l'agent immobilier le plus offrant, se précipiter... Autant d'erreurs qui peuvent coûter cher. Surtout quand le prix du mètre carré s'effondre. © Romolo Tavani_123RF

Comment renégocier son prêt immobilier

Première démarche à effectuer : contactez votre banquier pour savoir s'il est ouvert à une renégociation de crédit et dans quelles conditions (renseignez-vous notamment sur les frais de dossier que cela générerait).

S'il ne veut rien entendre, frappez vous-même à la porte de la concurrence pour obtenir un rachat ou mandatez un courtier en crédit immobilier pour le faire. Ces professionnels connaissent la politique commerciale de chaque banque sur le bout des doigts et ont toutes les cartes en main pour vous décrocher le taux de financement le plus bas.

Frais de renégociation de prêt immobilier

Comme dit plus haut, renégocier un prêt immobilier avec son banquier peut engendrer des frais de dossier sur lesquels il faut se renseigner avant toute prise de décision. 

Un rachat de crédit, lui, peut en plus conduire au règlement de plusieurs autres factures, comme des frais de remboursement anticipés réclamés par l'établissement bancaire du crédit original. Il ne faut pas non plus oublier les diverses assurances inhérentes à tout crédit immobilier. 

A cela peuvent encore s'ajouter de frais de courtage pour ceux qui se sont adressés à des courtiers en crédits. Certains professionnels ne font rien payer si vous les contactez via leur site Internet ou par téléphone. C'est le cas de Meilleurtaux qui, dans ces deux cas de figure, se contente de la commission que lui verse la banque (1% du capital emprunté) en tant qu'apporteur d'affaires. En revanche, si l'emprunteur passe en agence, il devra s'acquitter d'honoraires. Le réseau recommande à ses franchisés de prendre en moyenne 950 à 1 000 euros d'honoraires. Mais Maël Bernier prévient : "In fine, ce sont eux qui ont la main. Ils peuvent demander 350 ou 400 euros à quelqu'un qui leur aura été recommandé et 1 300 euros à un client qui présentera un dossier plus compliqué".

Les courtiers Cafpi, eux, font payer des honoraires à leurs clients, quel que soit le mode de contact choisi. Ils correspondent en général à 1% du montant du prêt, dans la limite de 500 euros pour un prêt d'accession sociale (PAS) (0 euro pour un prêt à taux zéro). Ce tarif correspond à la prise en charge complète du dossier de crédit et à l'accompagnement du client jusqu'à la signature de l'acte.

 

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