Marc Gédoux (Pierre Etoile) "Le prix du neuf ne baissera pas avant juillet 2014"

Pour le président du promoteur immobilier, la correction des prix n'interviendra pas avant plusieurs mois.

A la tête de Pierre Etoile, Marc Gédoux plaide pour une diminution du prix du foncier. Seul moyen, selon le président de la société de construction, de faire baisser le prix de vente des logements neufs et donc de redynamiser le marché.

JDN. Entre décembre 2011 et janvier 2013, le cumul des mises en chantier sur 12 mois a chuté de 19,5%. L'encours des logements neufs a quant à lui augmenté. A quel point la situation est-elle grave ?

Marc Gédoux. Le stock de logements neufs a augmenté parce que des permis de construire ont été octroyés. Mais il y a peu de chances que nous ayons du stock de logements neufs invendus. Avant la signature d'un logement, les banques doivent fournir une garantie financière d'achèvement. Or, les établissements financiers se montrent extrêmement prudents pour la délivrer, car ils sont responsables si l'opération ne se fait pas ou si l'opérateur dépose le bilan. Les banques demandent que la pré-commercialisation représente entre 40 et 50% du chiffre d'affaires. Cela signifie que le prix est attractif et que le programme est validé. La banque considère que les 50 ou 60% restants vont se vendre. Par conséquent, il y a beaucoup de logements qui sont actuellement à vendre mais dont les programmes ne démarreront pas (car ils n'obtiendront pas la garantie financière d'achèvement, NDLR). Donc cela ne provoquera pas, à court terme, une diminution du prix du neuf. Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y aura pas une chute des ventes. Au contraire. Cela va accroître la pénurie de logements neufs dans les zones tendues, comme en Ile-de-France.

"Pour baisser le prix de vente d'un logement neuf de 10%, il faudrait baisser de 30% celui du foncier"

Qu'est-ce qui empêche une chute du prix des logements neufs ?

C'est la composition même du prix de vente. Un tiers correspond à la charge foncière, un autre tiers aux coûts de construction et le reste à la marge du promoteur, aux frais financiers et aux frais de commercialisation. Le deuxième poste ne peut pas diminuer, notamment en raison de la réglementation thermique qui est devenue plus contraignante. Le dernier non plus, puisqu'il dépend directement du prix de vente. Donc la seule variable d'ajustement, c'est le foncier. Pour baisser le prix de vente d'un logement neuf de 10%, il faudrait baisser de 30% celui du foncier. Or, dans les zones tendues, le foncier est majoritairement détenu par les collectivités locales, ou par les aménageurs qui en dépendent. Les élections municipales approchant, il ne faut pas s'attendre à ce qu'un maire annonce une baisse du prix du foncier dans les prochains mois. C'est pourquoi le prix du neuf ne peut pas baisser jusqu'à la fin du 1er semestre 2014. Or, si les programmes sont trop chers, ils ne se vendront pas et ils ne démarreront même pas si la pré-commercialisation n'est pas suffisante.

"Le marché du neuf repartira si la baisse des prix n'est pas anéantie par une augmentation des taux d'intérêt"

Selon vous, le prix du neuf ne baissera pas à court terme. Mais à long terme ?

Il diminuera à long terme, car il faut resolvabiliser la clientèle. A Noisy-le-Grand, mon programme est situé à moins de 500 mètres d'une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine, NDLR), éligible depuis décembre dernier à la TVA à 7%. Depuis le mois d'octobre 2012, je commercialisais mes logements à 19,6%. Avec la réduction de la TVA en février 2013, en rappelant les clients, j'ai eu 15 réservations en un seul week-end. Il suffit de baisser le prix pour que les gens achètent. Ce n'est pas le cas dans le domaine de l'automobile : les constructeurs ont beau casser leurs prix, les ventes ne repartent pas car ce n'est pas un poste d'achat prioritaire, contrairement au logement. Comme les taux sont historiquement bas, les ménages s'aperçoivent qu'ils peuvent devenir propriétaires plutôt que de continuer à payer un loyer. Le choix est vite fait. Le marché du neuf repartira si la baisse des prix n'est pas anéantie par une augmentation des taux d'intérêt.

Et à combien estimez-vous la future baisse du prix des logements neufs ?

Cela dépend des secteurs : dans la 2e couronne de Paris, dans des zones bien desservies par les transports en commun, les prix ont augmenté de 8 à 10% par an. Dans d'autres communes, comme à Issy-les-Moulineaux, on a connu des années où les prix ont grimpé de 20%. On est passé de 5 000 euros le mètre carré à 9 000 euros. Là, c'est clair qu'il y aura une correction, malgré la proximité avec Paris. Le prix dans l'ancien va baisser et nous aurons d'autres références. Depuis 10 ans, du fait qu'il était disponible, l'ancien était plus cher que le neuf. Or, historiquement, cela a toujours été le contraire. C'est logique : le neuf offre une meilleure performance thermique et les frais de notaire sont réduits. Depuis quelques mois, j'ai moi-même la chance d'habiter dans un logement BBC (Bâtiment basse consommation, NDLR) et je ne subis pas les chocs de température. Je considère qu'il y a une prime au neuf de l'ordre de 15% par rapport à l'ancien. Si dans certaines communes une correction de l'ancien de 20% s'opère sur deux ans, nous aurons une baisse de l'ordre de 7 à 8% dans le neuf.

"Avant, Pierre Etoile construisait jusqu'à 600 logements par an. Cette année, nous n'en ferons que 350"

Le secteur de la construction se porte mal. Est-ce que ça peut être pire ?

Oui ! Il va y avoir des abandons de programmes et donc autant de chantiers en moins. On dit qu'un logement neuf, c'est 0,8 emploi. Avant, Pierre Etoile construisait jusqu'à 600 logements par an. Cette année, nous n'en ferons que 350. La construction va en prendre un coup. Des opérations entières restent bloquées à cause des recours. Il faut créer un choc pour libérer du foncier dans les secteurs tendus, notamment en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d'Azur. C'est le seul moyen pour faire baisser les prix. Les coûts de construction ne diminueront pas. Les deux tiers correspondent à la main d'œuvre et le tiers restant aux matériaux. Leur prix ne baisse pas, au contraire. Et on sait que la main d'œuvre a un coût en France. La productivité des entreprises de BTP s'est tout de même améliorée. Grâce à la formation du personnel et à la mécanisation, elles ont besoin de moins d'ouvriers pour construire. Mais malheureusement, elles vont souffrir. On le voit bien dans nos appels d'offres. On reçoit facilement 10 à 15 réponses d'entreprises de gros œuvre pour une opération, et donc autant d'études, ce qui ne s'était pas produit depuis longtemps. Or, réaliser une étude leur coûte environ 5 000 euros. On voit qu'elles ont besoin de travailler. Ce n'est pas un bon signe...

"Nous, les professionnels, nous n'avons pas assez bien défendu le Duflot. On a fait la fine bouche"

Le Duflot permettra-t-il de relancer la machine ?

Je suis favorable à ce dispositif. Nous, les professionnels, nous ne l'avons pas assez bien défendu. On a fait la fine bouche. Pour les studios de 25 m² et les deux-pièces de 44 m², en zone A Bis et zone A, le Duflot est plus avantageux que le Scellier. Le coefficient multiplicateur, dont personne ne parle, permet de majorer le loyer jusqu'à 20% pour un studio et jusqu'à 13% pour un deux-pièces. On se retrouve avec des loyers qui sont proches de ceux du marché avec une rentabilité qui est meilleure que pour le Scellier puisque on a 18% d'amortissement. J'ai moi-même investi sur un Duflot à Saint-Ouen. On entend surtout parler du plafond de loyer qui est inférieur de 20% à celui du marché. Résultat : dans nos bureaux de vente, on enregistre une chute drastique des investisseurs. Pourtant, faire payer un loyer plus faible à ses locataires permet de les solvabiliser, ce qui évite la rotation et la vacance.