Philippe Perello (Knight Frank France) "Les écarts de performance entre immeubles de bonne et mauvaise qualité vont se creuser en 2013"

Le PDG du cabinet de conseil spécialisé dans l'immobilier d'entreprise dresse le bilan de l'année 2012 et annonce les tendances 2013.

L'année 2012 a été rude pour l'immobilier d'entreprise dans l'Hexagone. Mais pour Philippe Perello, PDG de Knight Frank France, spécialiste du secteur, les résultats sont plutôt encourageants : les entreprises se livrent toujours une lutte acharnée pour louer les meilleurs immeubles, situés sur les plus grandes artères commerciales de la capitale, quitte à payer des montants faramineux. Et ce n'est pas près de s'arrêter en 2013.

 

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Philippe Perello, PDG de Knight Frank France. © Knight Frank

JDN. Les entreprises ont-elles consommé moins de mètre carrés en 2012 qu'en 2011 ?

Philippe Perello. Nous avons observé une baisse du volume des transactions sur le marché locatif. Sur les neufs premiers mois de l'année, on était à -19% sur l'ensemble de l'Ile-de-France et à -24% sur le QCA (Quartier Central des Affaires, c'est-à-dire 8e arrondissement et alentours, NDLR). Mais les chiffres du 4e trimestre ont montré que le marché francilien avait plutôt bien résisté. Finalement, le recul n'a été que de 13% à Paris intra-muros et de 3% à l'échelle régionale, ce qui témoigne d'une performance solide au regard du contexte économique mouvementé par l'élection présidentielle et le climat des affaires qui reste incertain. On ne peut donc pas dire que le marché s'effondre. Il y a même certaines zones où, compte tenu de la pénurie de locaux neufs, les loyers se maintiennent à des niveaux élevés. C'est notamment le cas dans le QCA.

 

Le marché est donc loin d'être homogène...

En effet. Il se structure différemment en fonction de la qualité des immeubles et des secteurs géographiques dans lesquels ils se trouvent. En temps de crise, il y a indéniablement une prime à la qualité. Les entreprises privilégient des locaux neufs ou restructurés qui se commercialisent dans de bonnes conditions, tant en niveau de loyers que du délai de commercialisation, et non les immeubles qui ne sont pas remis à niveau. Sur le plan géographique, les contrastes sont saisissants entre, d'un côté, le QCA et le centre de Paris, et de l'autre, certaines zones périphériques où les taux de vacance sont plus importants (12% à 14%). Dans ces secteurs-là, les loyers sont revus à la baisse.

 

Comment les prix des loyers vont-ils évoluer en 2013 ?

Les investisseurs sont prêts à percevoir une moindre rentabilité pour des actifs sécurisés.

Sur le marché locatif, les écarts de performance se creusent entre les actifs : les bons actifs, ceux qui sont restructurés et qui se trouvent dans les zones où il y a une pénurie de biens, ne risquent pas de voir leur valeur s'effondrer. Ce n'est pas le cas des immeubles moins bien lotis, pas forcément aux normes techniques et situés dans des zones moins bien desservies, où l'offre est plus abondante. C'est ni plus ni moins ce qui s'est produit en 2012. Sur le marché des commerces, la tendance est encore plus nette : les enseignes s'arrachent les emplacements numéro un. Elles s'affrontent pour payer des fortunes en loyers et en montants de cession alors que deux rues plus loin, sur des emplacements numéro deux ou numéro trois, c'est le désert. Elles rendent les clés et personne ne loue les magasins. Les loyers augmentent donc très fortement pour les emplacements situés sur les grandes artères commerciales : avenue des Champs-Elysées, avenue Montaigne, place Vendôme, rue St-Honoré, ou encore rue de Rivoli ... Cette différenciation va se poursuivre en 2013.

 

"Parmi les investisseurs, il y a une majorité de fonds souverains."

Et sur le marché de l'investissement ?

Les investisseurs s'arrachent les mêmes immeubles : ceux qui sont les mieux situés et loués aux meilleurs locataires. Les prix augmentent et les taux de rendement baissent car les investisseurs sont prêts à percevoir une moindre rentabilité pour des actifs sécurisés. Ce phénomène est renforcé par le fait que toutes les banques financent ces immeubles. En revanche, sur les marchés plus périphériques, là où les bâtiments sont de moins bonne qualité et où il y a de la vacance, les prix baissent et les acheteurs ne se bousculent pas. De toute façon, les établissements n'accepteraient pas de  financer les investisseurs susceptibles d'être intéressés. Parmi les investisseurs, ce sont les fonds souverains qui dominent. Il y a quelques temps, on les voyait davantage sur le marché londonien. Leur part dans les volumes transactionnels est spectaculaire. Normal : ils s'intéressent aux actifs de très, très grande taille. Ce sont eux qui ont essentiellement animé le marché des méga transactions en 2012.

 

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