Le pas-de-porte

Dans le cadre d'un bail commercial, le pas-de-porte est une redevance complémentaire demandée par le bailleur au locataire à l'occasion de son entrée dans les lieux.

Les différentes qualifications du pas-de-porte

Juridiquement parlant, le pas-de-porte peut revêtir trois formes. La première prend la forme d'un supplément de loyer.
Ainsi, le propriétaire s'assure une sécurité contre les augmentations de loyer non coordonnées à la valeur locative réelle de ses locaux. Si cette option est privilégiée, elle sera évidemment prise en compte lors du renouvellement du bail commercial et de son loyer.
Le montant du pas-de-porte peut également être perçu au titre d'une indemnité qui correspondrait à "la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer".
Enfin, le pas-de-porte peut représenter une indemnité dont le montant équivaudrait à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux.
Généralement, le montant de cette redevance est établi en accord avec le locataire et le propriétaire.

Les conséquences fiscales du pas-de-porte

Les modalités doivent être clairement stipulées dans le bail car elles permettent de déterminer les conséquences fiscales dont dépend la qualification du pas-de-porte. Si le pas-de-porte a reçu une qualification de supplément de loyer, la fiscalité des deux parties ne sera pas la même que dans le cadre d'une qualification indemnitaire. Dans la première situation, le bailleur pourra déclarer le pas-de-porte comme un revenu foncier, ce qui l'assujettit à la TVA dont il existe plusieurs taux (qui ne doit pas être confondue avec la TVA intracommunautaire). De son côté, le locataire pourra retrancher le pas-de-porte du résultat fiscal en fonction d'un pourcentage fixé de manière linéaire sur la durée du bail. Si le pas-de-porte correspond à une indemnité, alors le bailleur n'est pas imposable sur cette somme. Le locataire, lui, doit immobiliser le pas-de-porte à l'actif incorporel non amortissable de son bilan.

Différence avec le droit au bail

Le versement du pas-de-porte ne doit pas être confondu avec le droit au bail. Ces deux éléments versés lors de la signature d'un bail commercial sont juridiquement bien distincts. En effet, le droit au bail est une redevance allouée par le nouveau locataire à l'ancien occupant s'il s'agit d'une reprise de bail existant. Du point de vue fiscal, le droit au bail doit figurer comme immobilisation incorporelle non amortissable à l'actif du bilan du nouveau locataire.

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