Déficit foncier 2018 : imputation, report et calcul

Déficit foncier 2018 : imputation, report et calcul Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu'il rapporte de déduire la différence de son revenu global. Du moins une partie de cette différence.

Déficit foncier définition

Le propriétaire d'un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif : il n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d'impôt par an.

Imputation du déficit foncier

Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable. Du moins la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt. La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d'emprunts n'est, elle, déductible que des revenus fonciers des dix années suivantes.

Report du déficit Foncier

La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l'exclusion de celles qui découlent des intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.

Calcul du déficit foncier

Calculer son déficit foncier se fait en trois étapes :

  1. Première étape : déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d'emprunt et de ses autres charges.
  2. Deuxième étape : déduire les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.
  3. Troisième étape : imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d'emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Exemple de déficit foncier

Procédons à une simulation de déficit foncier. Un propriétaire a perçu en 2016 les revenus de deux biens. Son revenu foncier est déterminé comme suit :

  Bien 1 Bien 2 Total
Revenus bruts 3 000 € 8 000 € 11 000 €
Autres charges 12 300 € 2 600 € 14 900 €
Intérêts d'emprunt 5 500 € 0 5 500 €
Bénéfices ou déficits -14 800 € 5 400 € -9 400 €
  1. Première étape : ses revenus bruts atteignent 11 000 € (3 000 € + 8 000 €).
  2. Deuxième étape : ses intérêts d'emprunt se montent à 5 500 €. Son revenu net des intérêts d'emprunt s'élève donc à 5 500 € (11 000 € - 5 500 €). Il s'agit d'un résultat positif. Il n'y a en conséquence pas de déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.
  3. Troisième étape : déduisons maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ce revenu net d'intérêts d'emprunt : 5 500 € - 14 900 € = -9 400 euros. Ce déficit de 9 400 € est imputable sur le revenu global du contribuable en totalité car inférieur à la limite de 10 700 euros.

Charges déductibles

Voici quelques-unes des charges déductibles pour la détermination du revenu net :

  • Les primes d'assurance
  • Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété, moins le montant des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles
  • La taxe foncière
  • Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés
  • Les frais de gardiennage et de concierge
  • Certaines dépenses de travaux.

Travaux déductibles

Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu'il loue ne génèrent pas un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d'entretien font partie des charges déductibles, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d'habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt. En revanche, ce n'est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

SCPI déficit foncier

L'imputation du déficit foncier sur le revenu global s'applique aux revenus fonciers en provenance d'immeubles détenus en direct par le propriétaire ou par une société civile immobilière qui ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, comme une SCPI déficit foncier. Ce type de SCPI fiscales investit dans des biens qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts. Ce dernier doit les conserver pendant au moins trois ans.

Impôt sur le revenu

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