La justice les oblige à payer le chauffage de leurs voisins : ils doivent régler une facture de 3 000 euros, décide la Cour de cassation

En droit immobilier, les propriétaires doivent parfois respecter une clause qui semble injuste, estime la Cour de cassation. Dans un arrêt, la plus haute juridiction française a condamné des propriétaires à payer des charges pour un chauffage dont ils ne profitent pas.

En droit de l'immobilier, les litiges ne manquent pas. Conflit de voisinage, tension entre propriétaire et locataire, contentieux opposant un vendeur à un acheteur... les tribunaux fourmillent de démêlés en tout genre. Dans cette myriade de décisions de justice, une rivalité revient régulièrement : propriétaire contre copropriété.

Selon l'agence nationale de l'habitat (ANAH), 889 154 immeubles en France étaient soumis au régime de la copropriété en 2023. Cela représente environ 13 millions de logements et presque autant de propriétaires. Or, détenir un bien immobilier intégré à une copropriété implique nécessairement d'en assumer les charges, comme le ravalement du bâtiment, le nettoyage des parties communes ou la gestion des ordures ménagères. Ces dépenses sont réparties selon les tantièmes, c'est-à-dire selon la part de copropriété possédée par chaque copropriétaire.

Mais d'autres factures doivent également être réglées par les copropriétaires. C'est le cas des charges liées aux équipements communs comme le chauffage collectif, la maintenance d'un ascenseur ou l'entretien d'un interphone. "Ce sont elles qui posent parfois problème", constate David Rodrigues, responsable juridique au sein de l'association de consommateurs CLCV. "Si elles ne sont pas individualisées, ces charges se répartissent selon "l'utilité objective" qu'offre l'équipement à chaque lot", ajoute le spécialiste en droit de la copropriété. L'ennui, c'est que face à l'utilité objective d'un équipement, les copropriétaires se montrent parfois peu… objectifs.

Selon la loi du 10 juillet 1965, si un copropriétaire a la possibilité d'utiliser un équipement commun, il doit participer à payer les charges afférentes, et ce, même s'il n'utilise jamais cet équipement. En clair, aux yeux de la loi, l'utilité potentielle prime sur l'utilisation effective et réelle. Ce principe est inscrit, la plupart du temps, dans le règlement de copropriété. Forcément, certains copropriétaires rechignent à mettre la main à la poche. "Dans certains cas ça fonctionne : par exemple, le propriétaire d'un lot se trouvant au rez-de-chaussée d'un immeuble peut être exempté de payer les charges liées à l'ascenseur", indique David Rodrigues.

Toute clause dans le règlement de copropriété qui oblige un copropriétaire à payer des charges pour un équipement commun qui ne présente aucune "utilité objective" pour son lot est considérée comme nulle. "Cependant, le copropriétaire doit faire reconnaitre comme telle cette clause par un tribunal judiciaire", prévient le juriste de la CLCV. Tant que ce n'est pas le cas, le copropriétaire est obligé de continuer à payer pour ses charges-là, sinon il sera dans l'illégalité.

Une telle situation s'est justement produite, en 2018, à Limoges. Les propriétaires de 3 lots, situés dans un même immeuble, avaient engagé une procédure judiciaire contre leur syndicat de copropriétaires. Ce dernier voulait les obliger à payer des charges pour l'entretien du chauffage collectif, alors que les 3 lots n'étaient pas raccordés au système de chauffage collectif. Faute d'utilité objective avérée, la cour d'appel de Limoges a donc donné raison aux propriétaires, qui ont alors arrêté de payer les charges.

Mais c'était sans compter sur la Cour de cassation qui, dans son arrêt (n°19-12. 599) rendu le 9 juillet 2020, a cassé la décision de la cour d'appel de Limoges. Si la plus haute juridiction du pays a estimé que le syndicat de copropriétaires ne pouvait "se prévaloir du règlement de copropriété pour faire supporter aux propriétaires une charge de chauffage, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965", elle a indiqué que "la clause du règlement de copropriété n'avait pas été déclarée non écrite" par la cour d'appel et devait donc toujours s'appliquer.

Par conséquent, les propriétaires ont été condamnés à verser 3 000 euros au syndicat de copropriétaires pour rembourser les charges liées à un système de chauffage dont ils ne profitent pourtant pas.