Immobilier géré : comment se sortir de l’impasse ?

En 1998 de nouvelles dispositions législatives ont entraîné une industrialisation forcenée du statut de loueur meublé professionnel et non professionnel (LMP et LMNP) et, surtout, permis l’émergence de l’immobilier géré. Une véritable déferlante, puisqu’avec environ 100 000 lots distribués ou vendus par an, le secteur pèse aujourd’hui près de 15 milliards d’euros de chiffre d’affaires annuel.

Pourtant, alors que les baux des premiers lots commercialisés en Scellier arrivent à échéance, l’addition s’avère parfois salée pour des propriétaires souvent surpris par le décalage entre ce qui leur a été vendu et la réalité de leur investissement. Une situation qui les incite à chercher de nouveaux modes de location parmi lesquels le mandat de gestion spécialisé de location meublée se détache.

Comme son nom l’indique, l’immobilier géré a pour principe de permettre à un investisseur (individuel ou institutionnel) de faire l’acquisition d’un bien dans une résidence de services – résidence de tourisme et hôtelière, résidence médicalisée (EHPAD) ou résidence étudiante – et d’en confier l’administration à un tiers au travers d’un bail commercial. Un dispositif somme toute attractif sur le papier, puisque l’investisseur perçoit un loyer, se voit débarrassé de toutes les contraintes liées à la gestion de son bien et amortit celui-ci sur une période de plus de 20 ans afin de bénéficier de revenus non fiscalisés.

Malheureusement, dans la pratique, l’immobilier géré se révèle souvent beaucoup moins rentable que prévu. Comment expliquer cette situation ?

Des milliers de propriétaires et investisseurs se retrouvent aujourd’hui dans la situation délicate de devoir accepter des conditions économiques revisitées imposées par leurs exploitants. A l’issue de la première période de leur bail commercial – souvent 12 ans – nombre d’entre eux doivent accepter une baisse drastique de 30 à 50% de leurs loyers. Problématique alors même qu’il leur reste entre 6 et 10 ans à rembourser les sommes empruntées.

Une situation assez simple à expliquer, tant le succès de l’immobilier géré s’est construit sur trop d’approximations, de largesses et de promesses intenables. Car, en y regardant de plus près, il faut se rendre à l’évidence. Un grand nombre des produits vendus l’ont été à des prix supérieurs à leur valeur de marché. Pire, nombre d’exploitants, attirés par l’aubaine que semblait être l’immobilier géré, ont tenté de se rendre encore plus attractifs en s’engageant sur des revenus de 5% par an… voire plus! Mal leur en a pris puisqu’en n’anticipant pas ou mal des coûts de la construction en hausse ou un indice de revalorisation des biens atone, ils se sont eux-mêmes mis en difficulté. Au point, pour certains, de ne plus pouvoir honorer leurs loyers.

Aujourd’hui, la fête est finie. Le marché, rattrapé par la réalité, a corrigé, parfois de façon brutale, ces errements. Plus de 100 000 lots sont en "flottement" et leurs propriétaires dans une situation délicate. Mais l’arrivée à échéance des premiers baux commerciaux est clairement l’opportunité pour eux de trouver une alternative moins contraignante et moins risquée.

Pour sortir de l’impasse : le mandat de gestion spécialisé de location meublée

Banques, établissements de financement de projets ne pouvant agréer les investissements qu’au travers d’une exploitation qualifiée de "garantie" – garantie des revenus – le mandat de gestion n’apparaît que depuis peu comme une excellente alternative pour sortir de l’immobilier géré. Face à la rigidité et aux errements de ce dernier, le mandat de gestion spécialisé de location meublée dispose d’atouts incontestables.

Il permet tout d’abord à chaque propriétaire de ne plus être sous la contrainte d’un exploitant. Le mandat de gestion ne l’engage en effet que sur des périodes d’un an, renouvelables à l’envi. Ensuite, grâce à lui, les propriétaires voient leurs coûts de gestion ramenés à 10 – 12% contre 38% précédemment. Une économie qui leur permet de faire croître la rentabilité de leur bien de 20 à 25%. Enfin, last but not least, la courte durée du mandat induit naturellement un meilleur suivi et, surtout, garantit la liquidité du bien et du patrimoine de son propriétaire. Et ce qui est vrai pour des investisseurs individuels l’est aussi pour des professionnels de l’immobilier à la recherche d’une gestion sereine et sans contrainte de leurs biens.

Si, bien sûr, d’autres options existent pour des investisseurs dont chaque situation est unique, le mandat de gestion spécialisé de location meublée représente indéniablement une solution pertinente. Pour beaucoup, il est l’occasion de sortir, pour de bon, de l’impasse dans laquelle l’immobilier géré les avait mis.