Immobilier de prestige : le bon moment pour investir ?
2012 aura été une année noire pour le marché de l'immobilier en France, comme en témoigne la chute des transactions dans l'ancien, plus vertigineuse encore que celle qui a suivi la crise des subprimes. Entre 2011 et 2012, la baisse du nombre de ventes s'élève à 18,6%, selon la Fnaim, contre 16,9% entre 2007 et 2008.
Et le micromarché de l'immobilier de luxe n'est pas épargné par cette tendance. A Paris et en région parisienne, Barnes, réseau d'agences immobilières de prestige, évalue la baisse des transactions à 30% en 2012 pour les biens d'une valeur supérieure à 2 millions d'euros.
Pourtant, l'an dernier, les spécialistes du résidentiel haut de gamme ont enregistré une augmentation du nombre de mandats qui leur ont été confiés. "La hausse s'élève à 20% en 2012", précise Inès Fonteneau, directrice de l'agence Daniel Féau à Saint-Germain-des-Prés, celle-là même chargée de la vente de l'hôtel particulier de Gérard Depardieu. "Malgré tout, la demande reste supérieure à l'offre", assure-t-elle.
Sans compter que les propriétaires cherchent à vendre rapidement. Si les motivations qui les animent sont souvent structurelles (liées à un évènement familial comme un divorce ou une succession), l'an passé, de nombreux biens ont été mis en vente pour des raisons dictées par la seule conjoncture. Entre les propriétaires qui croient dur comme fer à une correction imminente du marché et qui espèrent, en vendant au plus vite, réaliser une généreuse plus-value avant la chute des prix, et ceux qui quittent l'Hexagone, les motifs ne manquent pas. Car le monstre sacré et récemment déchu du cinéma français Gérard Depardieu n'est que l'arbre qui cache la forêt.
Dans une récente étude, le réseau Barnes révèle que 64 demandes d'expatriation ont été enregistrées depuis juin 2012 par leurs bureaux en Suisse, 38 à Bruxelles et une trentaine à Londres.
Conséquence : bien que l'immobilier de prestige reste une valeur refuge pour les investisseurs, les prix sont à la baisse. "Même les étrangers se sont montrés attentistes. Ils voulaient connaître la nouvelle législation en matière de propriété immobilière avant d'acheter à Paris", explique Inès Fonteneau.
Des opportunités à saisir
Comme le marché de l'immobilier en général, le micromarché de l'immobilier haut de gamme est désormais favorable aux acquéreurs, conscients qu'ils sont d'avoir les cartes en main. "Quand ils décident de formuler une offre d'achat, non seulement ils mettent plus de temps, mais ils la font basse, de manière à engager une négociation", reprend la responsable de l'agence Daniel Féau Conseil Saint-Germain. Un sentiment de toute-puissance qu'encouragent des taux d'intérêt à long terme historiquement bas depuis 25 ans, inférieurs à 3,5% pour une durée de 17,2 ans au quatrième trimestre 2012, selon la Fnaim.
Seul bémol : même si les prix ont tendance à fléchir, ils restent élevés. "Ils se situaient en moyenne autour de 20 000 euros le mètre carré en décembre. Voilà pourquoi je ne suis pas inquiète", confie Inès Fonteneau. A la tête d'Immo Best International, Xavier Attal partage cette sérénité : "Certes, pour les biens allant de 3 à 5 millions d'euros, certains Français ont appuyé sur le frein. Mais l'exceptionnalité trouve toujours preneur !"
"Désormais, les négociations peuvent aboutir à un prix de vente inférieur de 10% au prix de présentation."
La raréfaction des acheteurs ne concerne de fait que certains types de biens : ceux qui souffrent d'un défaut de conception, ceux qui se trouvent dans une rue bruyante, ceux qui se situent à l'entresol ou bien en étage élevé, alors que l'immeuble ne comporte qu'un petit ascenseur, voire pas d'ascenseur du tout, etc. "Pour ce type de biens, la négociation aboutissait généralement à un prix de vente inférieur de 5% au prix de présentation. Désormais, les acheteurs peuvent obtenir une remise allant jusqu'à 10%."
Mais pour profiter de cet effet d'aubaine, mieux vaut ne pas attendre. La politique fiscale du gouvernement étant désormais plus lisible, les spécialistes attendent une reprise du marché de l'immobilier haut de gamme dès le deuxième trimestre 2013.