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Méthodologie
Pour réaliser ce dossier, le JDN a pris en compte le niveau de l'indicateur de tension immobilière (ITI) en janvier 2014 dans les différentes villes citées. Récemment lancé par MeilleursAgents.com, l'ITI mesure le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs sur un marché donné.
Pour le calculer, le courtier en agences immobilières divise le nombre total d'acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs en s'appuyant sur les évaluations de biens réalisées chaque mois par les internautes inscrits sur son site.
Pour l'heure, MeilleursAgents.com n'a dégagé que trois règles de prévision des prix à partir de l'ITI.
Lorsque l'ITI est supérieur à 3, cela signifie qu'il y a trois acheteurs pour un vendeur sur le marché considéré. Autrement dit, un ITI supérieur à 3 traduit une demande supérieure à l'offre et donc une tendance à la hausse des prix immobiliers.
Quand l'ITI est compris entre 2 et 3, il y a entre deux et trois acquéreurs potentiels pour un vendeur. C'est trop peu pour dire que le bien mis sur le marché trouvera à coup sûr preneur, car rien n'indique qu'il répondra aux critères définis par les aspirants propriétaires. Un ITI compris entre 2 et 3 laisse donc augurer d'une stabilité des prix.
Enfin, lorsque l'ITI est inférieur à 2, cela signifie qu'il y a moins de deux acheteurs en recherche active pour un vendeur. Les premiers sont donc en position de force pour négocier le prix demandé par le second, ce qui est aujourd'hui le cas à l'échelle nationale. En 2014, la France ne compte en moyenne que 0,8 acheteur pour un vendeur dans les grandes villes, contre 3 acheteurs en 2010, et 0,5 acheteur pour un vendeur en zone rurale.
Attention cependant : l'évolution des taux d'intérêt vient accentuer ou modérer la tendance révélée par l'ITI. Une baisse des taux d'emprunt amplifie un ITI haussier et tempère un ITI baissier. A l'inverse, une augmentation des taux d'intérêt tempère un ITI baissier et accentue un ITI haussier.
Ce dossier part de l'hypothèse que les taux d'intérêt resteront stables dans les six prochains mois. Par ailleurs, le prix moyen du mètre carré pour les appartements en vente dans les villes citées est basé sur les estimations de MeilleursAgents.com au 1er janvier 2014.