Pierre-papier : épisode 1, découvrir les foncières cotées
Parmi les placements en pierre-papier, nous pouvons citer les foncières cotées. Si elles représentent un outil d’épargne proche des SCPI, elles demeurent des placements très différents.
Les foncières cotées, autrement appelées SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) ou REIT en anglais (real estate investment trusts) ont une activité proche de celles des SCPI : elles achètent des terrains et des actifs immobiliers, les gèrent, en tirent des revenus qui sont redistribués sous forme de dividendes. On serait alors tenté de confondre SIIC et SCPI : pourtant, la nature des placements est différente, notamment en termes de risques. Revenons sur le fonctionnement des SIIC, afin d’en discerner les spécificités qui les distinguent des SCPI.
Les SIIC, comme les SCPI, sont des sociétés d’investissement dans l’immobilier
Les foncières cotées ont pour objectif, à l’instar des SCPI, de distribuer des dividendes grâce à la gestion et à la valorisation d’un patrimoine immobilier. Collectant des capitaux grâce à leurs actionnaires et en ayant recours à l’emprunt (obligataire ou bancaire), elles acquièrent des actifs immobiliers selon la stratégie arrêtée par leur direction. Les grandes foncières telles que Unibail Rodamco, Klépierre, Gecina ou Icade, gèrent des portefeuilles de plusieurs dizaines de milliards d’euros (environ 40 milliards d'euros pour Unibail-Rodamco, 13 milliards d'euros pour Klépierre ou Gecina).
Comme les SCPI, les foncières cotées peuvent se spécialiser dans certains types d’actifs ou adopter une stratégie de diversification : Unbail-Rodamco se spécialise ainsi dans les centres-commerciaux des grandes villes et dans les bureaux, et Gecina dans les bureaux franciliens.
La gestion des actifs immobiliers génère des
revenus locatifs qui permettent de couvrir les frais généraux des SIIC, les
intérêts des emprunts et de verser des dividendes aux actionnaires.
L’appréciation éventuelle du cours de l’action peut également donner lieu à des
plus-values pour l’épargnant, à l’image des revalorisations de parts des SCPI.
Les foncières cotées présentent des avantages qui expliquent leur succès auprès de certains investisseurs
Investir en actions de SIIC présente certains avantages. Tout d’abord, l’investissement initial est très abordable : il peut théoriquement se limiter à une seule action (de l’ordre de 40/50 euros pour les grandes foncières). Autre avantage lié à la cotation en bourse : une liquidité très forte, la revente d’actions pouvant s’effectuer de manière quasiment instantanée.
Concernant les caractéristiques des SIIC et de
leurs activités, les principaux avantages résident dans la diversification des
risques locatifs et la stabilité des dividendes. En effet, les grandes
foncières gèrent des portefeuilles valorisés parfois à plusieurs dizaines de
milliards d’euros et composés de plusieurs milliers d’actifs, ce qui permet une
diversification très forte des risques locatifs. De plus, les revenus étant
souvent connus longtemps à l’avance (les loyers sont déterminés par des baux),
il est relativement aisé de prévoir le niveau de dividendes versés par action.
Les investissements étant financés en grande partie grâce à l’emprunt, les
profits qu’elles génèrent sont largement distribués aux actionnaires.
Les SIIC, entreprises cotées, constituent des placements risqués aux performances volatiles
Assez logiquement, les avantages décrits plus haut
s’accompagnent des risques inhérents à la cotation en bourse et aux
caractéristiques de l’activité des foncières.
Contrairement aux SCPI, dont la valorisation dépend
principalement de la valeur de leur patrimoine, les foncières voient leur
cotation varier dans des proportions bien plus grandes et plus fréquentes. Ces
variations peuvent s’expliquer par de multiples facteurs, exogènes (mouvement
baissier affectant l’ensemble des actions) ou propres à l’activité des
foncières : prix de l’immobilier, changement des prévisions de l’évolution
des loyers, renchérissement du coût de la dette sur les marchés…
Le recours important à l’emprunt permet aux SIIC de
jouer à plein sur l’effet de levier. Or celui-ci fonctionne dans les deux
sens : lorsque les taux d’emprunt sont faibles et les rendements
immobiliers élevés, les marges sont substantielles. A l’inverse, lorsque
les loyers diminuent alors que les taux montent, les SIIC voient leurs profits
se réduire et peuvent même enregistrer des pertes.
La liquidité très forte des actions peut renforcer les variations des cours des foncières. En effet, la revente des actions étant très facile, une chute des cours peut occasionner des mouvements de vente massifs, faisant encore davantage plonger la cotation. En 2008, les foncières ont ainsi enregistré une diminution d’environ 50% de leur valeur (contre -40% pour le CAC 40).
Source : Les Echos
Patrimoine, mai 2015.
Les SIIC et les SCPI ont donc des métiers proches, mais les placements qu’elles proposent aux investisseurs sont très différents. D’un côté, les SIIC proposent des actions volatiles : des dividendes généreux et des plus-values élevées en haut de cycle, des dividendes faibles voire nuls et des moins-values importantes en bas de cycle boursier. De l’autre côté, les SCPI offrent un placement plus régulier : les rendements restent proches de 5% et la variation du prix des parts est progressive et essentiellement liée à l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier.