3 idées reçues sur l’épargne immobilière
Il existe de nombreuses idées reçues sur l’investissement immobilier. Petit tour d'horizon des principales d'entre elles.
Investir comptant en immobilier serait une erreur : VRAI ... et FAUX.
En cette période de disette pour les épargnants, faire travailler sa banque pour se créer un patrimoine peux se révéler judicieux. Compte-tenu des taux bas, l’optimisation fiscale d’une opération immobilière faite à crédit sera limitée, l’investisseur étant fiscalisé sur les revenus générés dès la 2e ou 3e année. La vraie problématique sera toujours la même pour des épargnants en quête de performance : où trouver un rendement satisfaisant tout en maîtrisant les risques ?
Aujourd’hui, investir comptant permet d’obtenir un rendement brut plus élevé car non impacté par le coût du crédit. En optant pour un bien immobilier résidentiel, donc en revenus fonciers, vous seriez fortement impactés par la fiscalité, car soumis à l’IRPP et aux prélèvements sociaux. Pour limiter cet impact fiscal, une autre solution est le recours au système d’amortissements, possible en loueur meublé non professionnel, notamment en investissant dans une résidence services. Résultat : un rendement net de fiscalité supérieur à 3%.
La fiscalité est très pénalisante pour un investissement immobilier : FAUX.
En immobilier géré, l’investisseur a 2 possibilités : soit défiscaliser, c’est-à-dire bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Censi-Bouvard, soit être peu ou pas fiscalisé sur les revenus générés grâce au système d’amortissements.
Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition (hors taxes) répartie sur 9 ans. Pour un achat de 100 000 euros, la réduction d’impôt totale s’élève donc à 11 000 euros, soit 1 222 euros par an pendant 9 ans. Revers de la médaille, les loyers perçus seront fiscalisés en fonction de l’IRPP et des prélèvements sociaux.
Sinon, l’investisseur pourra amortir son bien immobilier à travers des charges (comptables) qu’il déduira de ses bénéfices (BIC). Ce mécanisme comptable permet de reporter le "stock d’amortissements" non utilisé d’une année sur l’autre. L’impôt sur les revenus générés par l’investissement est alors réduit, voire nul, sur le long terme.
Le mécanisme des amortissements présente l’avantage d’offrir un rendement net de fiscalité particulièrement pertinent.
Un bien acquis en immobilier géré est difficile à revendre : FAUX.
Le marché des biens immobiliers gérés acquis sous le statut de loueur meublé s’est récemment démocratisé. Les propriétaires préfèrent aujourd’hui les conserver afin de générer des revenus complémentaires.
Si le bien a été acquis dans de bonnes conditions, c’est-à-dire à un prix cohérent par rapport au marché immobilier local, et qu’il répond à une demande locative, la revente du bien sera facilitée.
Ce bien se revendra, voire se valorisera, tout autant qu’un bien dit "classique". Les délais de revente peuvent même s’avérer inférieurs (8 semaines constatées par LB2S, spécialiste du marché secondaire contre 9 semaines pour l’immobilier résidentiel).