Vendre son logement pour faire construire : toutes les étapes
Cela faisait des mois que le projet couvait et vous y voilà : vous avez enfin trouvé non seulement le terrain mais aussi le constructeur pour bâtir votre prochaine maison. Les tergiversations ne s'arrêtent pas là. Il faut maintenant vous mettre en quête de la meilleure solution de financement. La plupart des ménages achètent leur résidence à crédit. Vous aurez donc certainement besoin d'un nouveau prêt pour financer à la fois l'achat du terrain et payer le constructeur au fur et à mesure de l'avancée du chantier. Le déblocage des fonds se fait selon un pourcentage et un calendrier définis dans le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que vous signez avec le constructeur. En attendant de vendre votre logement actuel, il existe des solutions bancaires pour ne pas vous retrouver à payer deux prêts à la fois.
Etape 1 : trouver le financement
Dans le cas de l'achat-revente dans l'optique de construire une maison, sachez que les banques peuvent se montrer relativement frileuses. "La nouvelle maison ne peut pas être hypothéquée car elle n'est pas encore construite, explique Bénédicte Perrot, directrice de deux agences du courtier Vousfinancer, dans les Yvelines. Et surtout, cette opération risque de faire exploser votre taux d'endettement si vous avez toujours le prêt pour votre logement actuel à rembourser."
Dans le cadre d'un prêt relais, la banque prend en compte seulement 70% du montant espéré de la vente
Première solution, le crédit relais. Il s'agit d'une avance sur le produit de la vente future de votre logement. Cette somme permettra de financer l'apport que vous injecterez dans le nouveau prêt pour l'achat du terrain et au lancement du chantier de construction. Le crédit relais est accordé pour une durée de 12 mois, renouvelable une fois, soit un maximum de 24 mois. Pendant cette période, vous remboursez uniquement les intérêts. La vente de votre logement actuel servira ensuite à rembourser le capital.
Dans un contexte de taux bas, le coût d'une telle opération est relativement intéressant pour l'acheteur. De plus, si vous avez un bon dossier, vous pourrez bénéficier d'un différé total de remboursement, pour éviter de payer deux échéances de crédit à la fois. Ainsi, le remboursement du nouveau prêt commencera quand la maison sera achevée. Quant aux intérêts intercalaires, que vous auriez dû rembourser au fur et à mesure des déblocages de fonds pour l'avancée du chantier, ils seront lissés sur la durée du crédit. Enfin, une fois le logement actuel vendu, vous pourrez déduire le montant de cette transaction du capital emprunté et diminuer soit la durée du prêt, soit le montant des échéances.
Seul problème (et de taille !) : la banque prend en compte seulement 70% du montant espéré de la vente. Autrement dit, votre dossier risque de ne pas passer car la vente ne couvrira pas la totalité du capital restant dû de votre prêt initial.
Attention à ne pas trop surestimer le bien que vous souhaitez vendre pour éviter les difficultés de remboursement
Exemple : il vous reste 150 000 euros à rembourser sur votre emprunt pour votre logement actuel. Vous espérez le vendre 200 000 euros. La banque ne prend en compte que 70% de cette somme, soit 140 000 euros. Cela ne suffira donc pas à couvrir votre capital restant dû. Résultat : la banque risque de refuser votre dossier pour l'ouverture d'un nouveau prêt.
Attention également à ne pas trop surestimer le bien que vous souhaitez vendre. Surtout si vous êtes en zone péri-urbaine où les ventes sont plus compliquées. "Il faut rester prudent sur le prix que vous pourrez tirer de la vente, prévient Serge Maître, secrétaire général de l'Afub, l'Association française des usagers des banques. Mieux vaut tabler sur un prix très inférieur, voire même de moitié, à l'estimation donnée par l'agent immobilier. Sinon, vous risquez de vous retrouver en difficulté pour rembourser les prêts." A noter que certaines banques réalisent leur propre estimation du bien que vous souhaitez vendre pour se prémunir contre une surestimation.
Deuxième option, le crédit achat-revente. La banque peut vous proposer un montage avec une seule ligne de prêt. En gros, un "package" regroupant votre crédit actuel, le projet d'achat de terrain et de construction mais aussi les frais (frais de notaire, déménagement, travaux supplémentaires…).
Le crédit achat-revente, solution plus souple que le prêt relais
La formule est plus souple qu'un prêt-relais car vous partez directement sur un crédit de 24 mois auxquels s'ajoutent 12 mois de différé, soit un total de 36 mois. Une durée plus longue qui vous laisse davantage de temps pour organiser votre déménagement et réaliser la vente de votre résidence actuelle.
Surtout, la banque retient non pas 70 mais 80% du montant estimé de la vente, contrairement au crédit-relais. Votre dossier a donc davantage de chance d'être accepté par la banque car votre taux d'endettement sera moins élevé. Si l'on reprend l'exemple ci-dessus, ce sont donc 160 000 euros qui seront pris en compte (80% x 200 000 euros). De quoi couvrir les 150 000 euros de capital restant dû.
Bien sûr, n'hésitez pas mettre en concurrence les banques, en faisant éventuellement appel à un courtier. Et n'oubliez pas de tenir compte de tous les frais engendrés par les solutions qui vous seront proposées.
Etape 2 : le lancement du chantier
Une fois le financement obtenu, vous pouvez donc vous lancer : achat du terrain, signature du CCMI avec le constructeur de votre choix, demande de permis de construire auprès de la mairie (c'est en général le constructeur qui s'en charge), puis déblocage des fonds par la banque au fur et à mesure de l'avancée du chantier. A noter qu'un chantier démarre minimum 2 mois après l'obtention du permis de construire. Selon la surface et la complexité de la construction, le chantier dure généralement entre 9 et 18 mois.
Etape 3 : la mise en vente de votre logement actuel
Il faut anticiper un minimum la vente de sa résidence actuelle en fonction de la date de fin estimée du chantier (un éventuel retard est à prévoir) pour ne pas risquer de se retrouver avec les deux logements sur les bras au terme de la période de prêt transitoire obtenu (2 ou 3 ans selon le type de prêts).
En zone tendue, où la demande de logements est forte et où le marché est relativement fluide (région parisienne et grandes agglomérations), il est préférable d'attendre au maximum si les prix immobiliers sont orientés à la hausse. Il est généralement conseillé de mettre son logement en vente 3 mois avant la date de livraison de la maison. Ailleurs, il ne faut pas hésiter à anticiper davantage, soit au moins 6 mois avant l'emménagement prévu dans la nouvelle maison.
Etape 4 : l'après-transaction
Si la vente se conclut plus rapidement que prévu, vous devrez peut-être envisager de passer par la case "location". Ce n'est pas la meilleure solution car elle s'avère très coûteuse. Il vous faudra alors vous acquitter de :
- Frais d'agence si vous faites appel à une agence immobilière
- Frais liés non pas à un mais à deux déménagements. Sachant que vous pouvez opter pour une location meublée. Mais, dans ce cas, le loyer sera un peu plus onéreux et il faudra payer les services d'un garde-meubles.
- Loyer à payer et caution à avancer.
Sachez que vous avez également la possibilité de négocier un différé de jouissance avec l'acquéreur de votre logement actuel. Cela vous permettra d'y rester le temps que la maison soit livrée. Pour cela, il suffit d'inscrire une clause dans le compromis de vente.
Cette clause définit :
- Une somme mise au séquestre chez le notaire, calculée sur le montant de la vente. Elle permet à l'acheteur de se prémunir contre les dégradations éventuelles que vous pourriez causer dans le logement d'ici votre départ
- Une date de départ du vendeur ainsi qu'un montant de pénalité par jour de retard.
Attention, l'achat-revente en vue d'une construction reste une opération délicate : "Tout est une question d'équilibre entre les différentes étapes, souligne Serge Maître de l'AFUB. C'est un peu comme un château de cartes qui risque de s'écrouler et de vous mettre en difficulté si les retards s'accumulent". Anticipation et organisation sont donc les maîtres-mots.