Robot versus humain : qui est le meilleur pour investir dans l’immobilier ?

Comment estime-t-on un prix ? A partir des données historiques et des biens similaires. Cette analyse peut être faite de manière pertinente par un robot. Un expert s’appuiera sur les mêmes données mais ne pourra pas projeter aussi bien les prix futurs qu’un algorithme sophistiqué faute de pouvoir mettre en œuvre de manière systématique des modèles d’analyse s’appuyant sur un historique détaillé de données.

La localisation d’un investissement immobilier est évidemment essentielle. Il est possible d’en évaluer la qualité en analysant les services de proximité accessibles et différentes données socio-démographiques. En revanche, il semble encore difficile pour un robot de rivaliser avec la connaissance d’un expert qui peut connaître intimement les différences entre tel et tel quartier. Notons, toutefois qu’un expert ne pourra connaître avec ce degré d’intimité qu’un nombre limité de quartiers, et qu’il aura tendance à figer ses avis sans tenir parfaitement compte des évolutions captées par les données mises constamment à jour.

Rechercher la meilleure rentabilité locative semble une évidence. Mais un rendement élevé est souvent le signe de risques plus forts. Il faut donc pouvoir les évaluer en regard l’un de l’autre. Et notamment mesurer le risque de vacance locative (ne pas trouver de locataire) ou d’impayé de loyer. Là encore, les données permettent de se faire une idée précise de ces risques. Un expert, sans doute moins averti des chiffres précis pourra toutefois également connaître, mais plus intuitivement, les risques associés à un quartier donné.

Une partie importante d’un bon investissement immobilier consiste à pouvoir le revendre en réalisant une plus-value intéressante. Pour cela, il faut pouvoir évaluer (du mieux possible, même si l’exercice ne peut qu’être imparfait) l’évolution des prix sur l’horizon de revente souhaité (disons 10 à 15 ans). Or, un robot peut établir une projection statistique sophistiquée de cette évolution à partir de l’historique des prix et d’algorithmes identifiant des corrélations intéressantes à partir d’un volume considérable de données primaires. En dépit des insuffisances d’une telle méthode, elle se révèle très utile face à la seule alternative disponible : se fier à l’intuition d’un expert qui s’appuiera sur un nombre limité de critères pour guider son jugement.

Non, il ne s’agit pas de voitures, mais de savoir sous quel régime fiscal investir (Pinel, LMNP, Malraux, Monument Historique, nue-propriété, déficit foncier…), s’il faut privilégier le neuf ou l’ancien, s’il faut créer une SCI ou non, et enfin il s’agit également de connaître quels sont les chiffres associés à toutes ces possibilités. La quantité d’informations à connaître et à comparer est très importante. Les critères à prendre en compte sont nombreux, et les contextes réglementaires sont constamment en mouvement. Les robots vont encore peiner quelque temps avant de pouvoir rivaliser avec un expert aguerri capable de conseiller au mieux ses clients.

En revanche, les simulations financières, certes maîtrisées par certains expert, seront souvent plus exactement conduite par des robots qui ne s’effraient pas devant la complexité des calculs à conduire, et devant la manipulation d’un nombre considérable d’hypothèses et variables.

Serré non ? En réalité, il y a un autre facteur qui donne encore l’avantage à l’humain (et sans doute pour longtemps) : la synthèse de tous ces éléments dans un conseil unique. Car tous les éléments que nous venons d’évoquer ne vont pas toujours dans le même sens, et ne contribuent pas forcément aussi fortement les uns que les autres dans la prise de décision. D’ailleurs, la pondération de ces différents critères sera propre aux préférences de chacun. Dans ce domaine, l’humain reste pour le moment imbattable. Mais je vous laisse imaginer ce que pourrait faire un expert doté d’un tel robot… L’avenir est évidemment à l’hybridation : un bon professionnel de l’investissement immobilier saura utiliser de manière experte des robots de plus en plus sophistiqués.