Investissement locatif : le bon plan de la location solidaire
Afin de lutter contre les difficultés d'accès au logement rencontrées par les ménages disposant de faibles ressources (familles monoparentales, salariés en situation précaire….), l'Etat encourage la location dite solidaire. En pratique, il s'agit pour un particulier propriétaire de conclure un contrat avec un organisme agréé par l'Etat, en tant qu'agence immobilière à vocation sociale (AIVS). Ce tiers, souvent une association spécialisée dans le logement des populations précaires, sélectionne le locataire et assure une gestion locative adaptée.
S'il passe un contrat de sous-location avec une agence immobilière à vocation sociale, le propriétaire touche ses loyers sans risque d'impayé
"Cet intermédiaire négocie avec le propriétaire un loyer habituellement inférieur de 20% maximum à celui du marché. En contrepartie de cette baisse de loyer consentie, le bailleur bénéficie de plusieurs avantages", indique Pauline Maisondieu, chargée de mission à la Fédération des associations et des acteurs pour la promotion et l'insertion par le logement. Premier de ces avantages : s'il passe un contrat de sous-location avec l'AIVS, le propriétaire touche ses loyers sans risque d'impayé. En effet, son locataire n'est pas le ménage occupant mais l'association agréée. Subventionnée par les pouvoirs publics auxquels elle doit rendre des comptes, celle-ci présente toutes les garanties de sérieux quant à son engagement financier. "Les loyers seront versés au bailleur, y compris pendant les périodes de vacance locative entre deux occupants, et les éventuelles dégradations du bien seront prises en charge par l'organisme tiers", précise Pauline Maisondieu. Second avantage : aucun souci de gestion locative, les relations avec l'occupant du logement étant entièrement assurées par l'agence solidaire.
Conditions pour prétendre à un abattement de 85% sur ses revenus fonciers avant imposition, s'engager à louer pendant une durée minimale de 6 ans
Certains acteurs labellisés proposent une autre solution : un mandat de gestion. Dans ce cas, l'intermédiaire n'est pas le signataire du bail mais l'occupant du logement. Ce dernier verse donc directement son loyer au propriétaire. Le risque d'impayé existe donc, mais il peut être couvert par une assurance spécifique, une garantie loyer impayés payante. Ou par une caution de l'Etat, apportée par le locataire dans le cadre de la garantie gratuite Visale. L'agence immobilière solidaire accompagne le locataire dans cette démarche, les conditions d'éligibilité d'un locataire à Visale étant étendues dans le cadre d'une location solidaire. Autre fait rassurant : les aides au logement permettent de couvrir une part importante du loyer et sont versées directement au bailleur. Par ailleurs, les intermédiaires assurent un suivi social très régulier des occupants. "Le locataire peut être accompagné individuellement par une de nos équipes pour le bon usage et le bon entretien de son logement ou la gestion de son budget", souligne-t-on chez Habitat et Humanisme, grand réseau d'acteurs du logement solidaire. "L'accompagnement est assuré par un personnel qualifié en la matière : conseiller ou technicien en économie sociale et familiale, en partenariat avec les acteurs sociaux du territoire", insiste-t-on du côté de Soliha, autre acteur incontournable de l'habitat solidaire en régions.
Quel que soit le modèle retenu – contrat de sous-location ou mandat de gestion – le bailleur solidaire peut prétendre à deux autres avantages financiers, en combinant location solidaire intermédiée et signature d'une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Il s'agit de mettre en place le dispositif "Louer Mieux", coordonné par l'Anah. Dans ce cadre, le bailleur peut bénéficier de subventions pour rénover son logement, sans conditions de revenus. De surcroît, il peut prétendre à un avantage fiscal notable : un abattement de 85% sur ses revenus fonciers avant imposition ! A noter que cet avantage fiscal peut également être obtenu hors location solidaire, via une AIVS. Conditions du dispositif "Louer mieux" ? S'engager à louer pendant une durée minimale de 6 ans si l'on opte pour une convention avec la seule fiscalité optimisée ou de 9 ans si, en plus, on prétend à une subvention pour travaux de rénovation. Le loyer et les revenus du locataire doivent être inférieurs à des plafonds, équivalents à ceux prévus pour un régime fiscal de location Pinel.