Pinel versus location meublée : le match
Réaliser un investissement locatif en bénéficiant d'un coup de pouce du fisc, c'est possible dans le neuf comme dans l'ancien. Dans le premier cas, vous profiterez du régime fiscal Pinel. Dans le second, la solution la plus simple réside dans une location meublée exploitée sous un statut non professionnel (LMNP).
Le gain fiscal
Pinel
Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt correspondant à 12%, 18% ou 21% du prix d'achat de votre logement, selon que vous engagez à le louer pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Attention, cet avantage fiscal sera revu à la baisse pour les biens acquis à compter de 2023, soit respectivement 10,5%, 15% ou 17,5%.
Mieux vaut disposer d'un minimum de visibilité sur le niveau de ses revenus et de son imposition dans les années à venir pour être sûr de pouvoir optimiser le gain fiscal
Cette "ristourne" fiscale s'applique sur le prix du bien, plafonné à 300 000 euros au total et à 5 500 euros par mètre carré. La réduction d'impôt est étalée sur la durée de l'engagement de location, soit par exemple 1,75% par an sur 12 ans (21 / 12). Mieux vaut disposer d'un minimum de visibilité sur le niveau de ses revenus et de son imposition dans les années à venir pour être sûr de pouvoir optimiser ce gain fiscal. En effet, si le montant annuel de l'impôt sur le revenu est inférieur à celui de la réduction fiscale, le delta est perdu.
Location meublée
Les loyers perçus d'un logement loué meublé sont fiscalement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela vous ouvre la porte du régime dit micro-BIC si vos recettes locatives annuelles n'excèdent pas 72 600 euros (176 200 euros pour des chambres d'hôte ou meublé de tourisme classé). Dès lors, un abattement de 50% est appliqué pour déterminer les recettes soumises à l'impôt sur le revenu. C'est beaucoup plus favorable que le régime micro-foncier réservé aux loyers des locations nues.
Si les charges dépassent loyers, ils peuvent faire l'objet d'un report, sans limite dans le temps, pour être imputés ultérieurement
Mais vous pouvez faire mieux encore ! En renonçant au micro-BIC et en optant pour le régime aux charges réelles, il est possible de pratiquer un amortissement comptable du bien. Schématiquement, un pourcentage du prix d'achat du logement, de l'ordre de 3% par an, viendra, pendant trente ans, s'additionner aux charges déductibles des recettes locatives imposables. Toutefois, les amortissements ne peuvent pas conduire à un déficit. Mais si les charges dépassent loyers, ils peuvent faire l'objet d'un report, sans limite dans le temps, pour être imputés ultérieurement. Résultat dans de nombreux cas : exit l'impôt, les BIC imposables étant réduits à néant pendant toute la durée de l'amortissement.
Score : avantage au meublé
Le meublé sort gagnant sur la durée. Exemple avec une location dégageant 4% de rentabilité brute au profit d'un contribuable supportant un taux d'impôt sur le revenu de 30%. Si charges et amortissement réduisent à zéro la base taxable de ses recettes locatives dans le cadre du meublé, il aura bénéficié, au bout de 20 ans, d'une économie fiscale représentant 24% du prix du logement. A comparer à la réduction maximale du Pinel de 21% sur 12 ans. L'écart se creuse pour les contribuables dont le revenu total se situe dans les plus hautes tranches du barème de l'impôt : avec un taux d'imposition de 42%, le meublé aboutit dans ce cas à un allégement fiscal représentant 33,6% de la valeur d'achat du logement.
La rentabilité locative
Pinel
"La rentabilité pâtit notamment du prix du neuf, de 20 à 30% plus cher que l'ancien"
Vous devez acheter un logement neuf en habitat collectif dans les villes éligibles au dispositif, le loueur pendant une durée minimale de 6 à 12 ans, faute de quoi vous devrez rembourser la réduction fiscale. La location subit une double contrainte : les revenus du locataire et le loyer ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires, variable selon les villes. "En zone A, dans les villes où le marché locatif est le plus tendu, les loyers autorisés sont inférieurs aux loyers du marché, ce qui bride la rentabilité. Par ailleurs, la rentabilité pâtit aussi du prix du neuf, de 20 à 30% plus cher que l'ancien", prévient Quentin Petit-Prestoud, conseiller patrimonial chez Artémis Courtage Gestion Privée. La rentabilité brute – calculée en divisant les loyers annuels par le prix du logement – se situe habituellement entre 2 à 3%, le haut de la fourchette concernant les programmes en zone B. Enfin, la plus-value à la revente est incertaine. Car la concurrence entre les nombreux propriétaires bailleurs souhaitant céder leur bien en même temps, c'est-à-dire à la fin de la période obligatoire de location, pèse à la baisse sur les prix, notamment dans les quartiers où les constructions neuves se sont multipliées.
Location meublée
Il faut notamment compter avec le coût de la dégradation du mobilier induit par la rotation fréquente des locataires, et les périodes de vacance que cela induit
Tout logement, neuf ou ancien, peut être loué en meublé, sous réserve qu'il fasse l'objet d'un bail spécifique et qu'il soit équipé par le bailleur de tout ce qui est nécessaire pour que le locataire puisse s'y installer avec ses seuls effets personnels, comme à l'hôtel. Un investisseur sélectionnant le bon logement, au bon endroit et au bon prix peut viser une rentabilité brute supérieure à 4%. Et ce même si un meublé implique des coûts supérieurs à une location nue. Outre qu'il faut l'équiper, il faut encore compter avec le coût de la dégradation du mobilier induit par la rotation fréquente des locataires (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mission temporaire…). Enfin, ce turn-over génère des périodes de vacance qui grignotent la rentabilité. Le recours à un comptable est, de surcroît, requis pour appliquer les règles complexes de l'amortissement du bien. D'où des frais d'au moins 500 euros par an, soit plus d'un mois de loyer d'un studio dans certaines villes !
Score : avantage au meublé
Un meublé bien choisi offrira un rendement brut plus élevé que celui d'un bien loué en Pinel. De surcroît, il présente un potentiel de plus-value lui aussi habituellement supérieur à celui d'un logement neuf, en cas de revente dans les 10 ans.
L'opportunité d'investir aujourd'hui
Pinel
Principale difficulté pour l'investisseur intéressé aujourd'hui par une opération Pinel : dénicher une bonne opportunité sur un marché où l'offre devient rare. La production de logements neufs est en baisse depuis trois ans. 377 000 ont été autorisés à la construction de mars 2020 à février 2021, soit 17,4% de moins qu'au cours des douze mois précédents. Et la tendance au 1er trimestre 2021 restait négative. Dans ce contexte, il ne faut surtout pas confondre réactivité et précipitation. Sur les programmes les plus courus, il est impératif de prendre le temps de bien analyser le prix des biens disponibles à la vente et leur adéquation à la demande locative locale.
Location meublée
Vacance en hausse et loyers en baisse, la conjoncture est loin d'être favorable au meublé !
Vacance en hausse et loyers en baisse, la conjoncture est loin d'être favorable au meublé ! Les bailleurs qui louaient jusqu'alors en mode courte durée aux touristes, via des plateformes type Airbnb ou Abritel, sont en manque cruel de locataires depuis le début de la crise sanitaire. Ils se replient en masse sur le marché du meublé traditionnel de longue durée. Résultat : l'offre explose. Ainsi, par exemple, à Bordeaux le taux de meublés "classiques" est désormais majoritaire, représentant 63,8% des offres de location fin février 2021 contre 37,6% un an auparavant selon le Baromètre LPI-SeLoger. Cette concurrence brutale arrive à un moment où la clientèle habituelle des meublés de longue durée (étudiants, professionnels en déplacement…) s'est elle aussi raréfiée ! "Les bailleurs sont obligés d'accepter des baisses de loyer de 20% aujourd'hui s'ils veulent avoir une chance de louer", confirme Arnaud Hacquard, président d'Immodirect.com, plateforme de gestion locative.
Score: avantage au Pinel
La visibilité sur l'avenir du marché du meublé est aujourd'hui quasi nulle, en raison des incertitudes quant à la sortie de la crise sanitaire. Quand reviendront durablement les étudiants dans les universités ? La saturation actuelle due à la concurrence des ex-meublés touristiques risque-t-elle de perdurer au-delà de la crise sanitaire ?
Cette dernière hypothèse n'est pas à exclure, compte-tenu des mesures draconiennes prises par plusieurs grandes villes (Paris, Lyon, Nice, Lille…) pour limiter durablement le nombre des logements loués via les plateformes type Airbnb. Bref, investir en meublé aujourd'hui suppose une opportunité validée par une étude de marché locale pointue !