Comment réduire les frais de notaire dans l'ancien ?

Quand on achète un appartement, on peut éviter les cases agent immobilier et courtier, mais impossible d'éviter la case notaire. Voici comment réduire (un peu) les frais de notaire.

En moyenne, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du montant d’une vente dans l’ancien – une somme importante qu'on finance en général avec son apport personnel.

Ne pas hésiter à négocier

Les frais de notaire paraissent toujours trop chers : 3 % du prix d’achat en moyenne dans le neuf, 8 % dans l’ancien… Mais à quoi correspondent ces frais, au juste ? On vous rassure, tout ne part pas dans la poche du notaire : 80 % viennent des taxes que celui-ci collecte pour l’Etat (ce sont les droits de mutation) et 10% viennent des “débours”, à savoir les frais que le notaire a dû avancer pour son client (pour l’établissement du document d’urbanisme par exemple). Seuls 10 %, donc, correspondent aux émoluments du notaire. Et là, bonne nouvelle : vous avez de la marge pour négocier ! Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % sur la part des émoluments calculés au-delà de 100 000 euros.  

Exclure les frais d’agence du prix de vente

Autre technique, plus simple : retirer les frais d'agence du prix de vente de l’appartement. Le montant des frais de notaire s’applique sur le prix de vente total de l’appartement – et, le plus souvent, frais d’agence inclus. Mais il est tout à fait possible de les payer séparément, et donc de réduire mécaniquement les frais de notaire. La déclaration des frais d’agence répond néanmoins à des règles : le compromis devra mentionner le prix de vente de l’appartement ainsi que le montant des dépenses liées à une agence. Soyez donc vigilants sur la manière dont seront rédigés ces documents. 

Déduire la valeur des meubles du prix de vente

Les frais de notaire se calculent sur le bien immobilier « nu », c'est-à-dire sans équipement. Autre astuce : en déduisant du prix de vente le mobilier présent dans l’appartement, vous réduisez d’autant l’assiette sur laquelle seront calculés les frais de notaire. Le cas le plus courant est celui de la cuisine équipée. Même pas besoin de justificatif : vous devrez simplement faire en sorte que vos estimations ne dépassent jamais 5% du prix de vente – au-delà, le risque de contrôle fiscal est élevé. Certes, l’idéal est de retrouver les factures de votre four, votre lave-linge et votre frigo puis éventuellement de pondérer leur valeur avec un coefficient de vétusté. Ensuite, comme pour les frais d’agence, attention à bien séparer la valeur du mobilier du prix de vente de l’appartement dans le compromis de vente. 

Acheter un appartement à rénover

Une dernière solution pour limiter ses frais de notaire est d’acheter un appartement avec beaucoup de travaux. C’est évidemment souvent le cas dans l’ancien. Le prix au mètre carré en devient beaucoup plus intéressant et les frais de notaire seront calculés sur une assiette moins importante. Attention toutefois à bien chiffrer les travaux et les coûts annexes, sans oublier de budgéter le loyer que vous aurez à payer en parallèle - les travaux, ça peut parfois être long…

Encore une fois : dans cette partie de Monopoly dans la vraie vie qu’est l’achat immobilier, la case notaire est la seule que vous ne pourrez pas éviter : ils sont inhérents à toutes les transactions immobilières. Et quoi qu’il arrive, ils vous paraîtront toujours trop élevés. Mais il existe des solutions pour tenter de les réduire à la marge. Et si cette économie permet de rentrer dans votre budget et d’acheter l’appartement de vos rêves, alors voilà un petit effort qui vaut largement la peine.