Comment séduire à coup sûr son banquier ?

Entre inflation et hausse des taux, obtenir un prêt immobilier est de plus en plus complexe et les emprunteurs doivent être irréprochables. Nos conseils pour présenter le meilleur dossier possible.

Pour séduire son banquier et décrocher un prêt immobilier, il faut d’abord gagner sa confiance. Sauf que, s’il ne vous connaît pas, il ne s’en laissera pas conter (n’en déplaise à vos politesses et à vos grands sourires). Ce qu’il veut, c’est se sentir en sécurité… Sur le long terme. 

Éviter les découverts et venir avec un bon apport

Comme tout le monde, le banquier fait des cauchemars. Et le scénario qui l’empêche de dormir est celui dans lequel il prête de l’argent à quelqu’un qui vit au-dessus de ses moyens. Dissipez ce doute en bannissant le mot "découvert" de vos trois derniers relevés. Demander un prêt pour acheter une maison, alors que vos comptes basculent déjà régulièrement dans le rouge, c’est un peu comme si vous vouliez acheter une Ferrari, alors que vous avez déjà du mal à payer votre Twingo. Alors, anticipez vos achats coûteux. Si vous avez été sous le coup d’un découvert autorisé, faites le dos rond et attendez de sortir des radars avant de demander un prêt. Pour préparer son emprunt, on reste dans les clous de son budget.

Imaginez maintenant votre banquier en train d’ouvrir votre dossier de prêt. Son rêve, à ce moment précis, c’est que son ordinateur ne lui signale que des voyants au vert. Vous déclenchez un premier signal (très) positif si vous débarquez avec un apport important. Prévoyez 15% du montant du bien. 

Vous gagnez un second (très gros) point, si vous prouvez la stabilité de vos revenus. Salarié en CDI qui a fini sa période d’essai, fonctionnaire ou entrepreneur qui justifie d’au moins 3 ans d’historique de son activité ? Vous faites partie des parfaits candidats. 

Mais malgré toutes vos bonnes notes, méfiez-vous des signaux négatifs. Ils peuvent réduire à néant tous vos efforts. Attention aux jeux d’argent, aux amendes ou impôts non payés, ou aux gros débits en cash (supérieurs à 150 euros) qui émettent tout de suite une petite lumière rouge dans la tête du banquier, qui assimile cela à une mauvaise gestion de compte. Et dernier warning, qui fait régulièrement tiquer un banquier : les crédits déjà en cours. Clôturez-les avant de demander un nouvel emprunt. Et si ce n’est pas possible, anticipez le fait que, mécaniquement, vous aurez accès à un montant de prêt réduit. 

Montrez que vous épargnez et évitez le saut de charge

Pour ajouter encore quelques atouts dans votre manche, montrez à quel point l’épargne est une notion qui vous tient à cœur. Anticipez le saut de charge, comprenez le coût supplémentaire que le prêt représentera sur votre budget. Exemple : vous louez un appartement pour 1000 euros par mois et vous envisagez un prêt de 2000 euros mensuel. Saut de charge, bonjour. Mais en tant qu’épargnant modèle, vous avez pris l’habitude de mettre 1000 euros de côté par mois. Votre banquier se dit : «Cette personne est en capacité d’absorber l’effort que représente son emprunt». Et : l’autoroute de la gagne s’ouvre à vous.

Connaissez-vous enfin la notion de "reste à vivre" ? Vous devriez, car votre banquier suit ce critère avec grand intérêt. Il s’agit de l’argent qui vous reste une fois que vous avez payé tous vos crédits. Traditionnellement, on dit que les mensualités d’un prêt immobilier ne devraient pas dépasser 33% de vos revenus. Sauf que cette règle a évolué. En décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a même assoupli cette exigence. Dans certains cas, le taux peut désormais atteindre jusqu'à 35% des revenus. La banque dispose donc d’une marge et elle l’utilise selon votre profil : vous cochez toutes les cases de la check-list de cet article ? Ce scénario idéal, votre banquier l’adore. Et un banquier heureux, c’est un banquier qui valide des prêts immobiliers.