Ce que personne ne dit aux 1 100 conciergeries qui se créent chaque année

Il se crée une conciergerie toutes les huit heures en France. Tableur, WhatsApp, relevé en retard : les trois pièges qui n'apparaissent qu'au décollage, et ce qu'il faut regarder avant.

Il se crée en France une conciergerie toutes les 8 heures. Le chiffre vient du registre des entreprises : 872 créations depuis janvier, après 930 en 2025, le double de 2023. 38% des conciergeries actives ont moins de deux ans. Derrière chacune, le plus souvent, une personne seule, une formation en ligne, deux logements confiés par un ami ou un parent, et un tableur.

Le tableur, c'est le premier piège, et il ne ressemble pas à un piège. Avec deux logements, il suffit. Avec cinq, on commence à copier les réservations d'Airbnb vers Booking à la main. Avec dix, on y passe une heure par jour, et c'est le jour où l'on oublie une ligne que deux voyageurs se présentent devant la même porte. La double réservation n'est pas une erreur de débutant : c'est une erreur de tableur. Elle arrive à ceux qui travaillent le plus.

Le second piège est le téléphone. WhatsApp avec les agents d'entretien, SMS avec les voyageurs, appels des propriétaires le dimanche soir pour savoir si c'est loué cette semaine. Tout y est, et rien n'y est retrouvable. Quand un propriétaire demande, trois mois plus tard, pourquoi le ménage du 14 juillet a été facturé deux fois, la réponse est quelque part dans une conversation de 400 messages.

Le troisième piège, le plus coûteux, est le relevé. Une conciergerie prend 15 à 25% des revenus, et doit en échange un compte exact chaque mois. Beaucoup le font le dix, le quinze, parfois quand le propriétaire relance. Un relevé en retard est la première raison pour laquelle un propriétaire change de conciergerie, bien avant le prix de la commission.

Ces trois pièges ont un point commun : ils n'apparaissent qu'au moment où l'activité commence à marcher. Au démarrage, l'outil importe peu. À dix logements, il décide de tout, et c'est trop tard pour le choisir calmement.

Alors que faut-il regarder, avant d'avoir dix logements ? Trois choses, et aucune n'est le nombre de fonctionnalités. D'abord, comment les calendriers se parlent : une liaison ferme une date en quelques heures, une connexion officielle la ferme en quelques secondes, et l'écart entre les deux, c'est la double réservation. Ensuite, comment le ménage est prouvé : si l'agent n'envoie pas de photos avant l'arrivée du voyageur, c'est le voyageur qui jugera, dans son avis. Enfin, comment le relevé se fabrique : s'il demande une ressaisie, il sera en retard un mois sur deux.

Les éditeurs de logiciels, dont je fais partie, ont leur part dans la confusion. La plupart vendent sur devis, après une visio, à des gens qui gèrent trois logements et n'ont pas le temps d'une visio. Afficher un prix public au logement n'est pas un geste commercial, c'est la condition pour qu'une conciergerie de trois logements puisse comparer sans prendre rendez-vous.

Le métier va continuer de grossir : les villes littorales se remplissent de meublés de tourisme, et chaque propriétaire qui s'épuise cherche quelqu'un pour s'en occuper. Les 1 100 conciergeries de l'année prochaine se partageront ce marché avec celles de cette année. Celles qui resteront ne seront pas les moins chères. Ce seront celles dont les propriétaires reçoivent leur relevé le premier du mois, sans avoir à appeler.