Le crowdfunding hôtelier, un vrai bon plan pour les épargnants ?
Le crowdfunding séduit de plus en plus d'investisseurs. Ouvert aux particuliers depuis l'entrée en vigueur le 1er octobre 2014 du décret relatif au financement participatif, l'investissement dans les TPE et PME gagne du terrain. Le secteur immobilier est particulièrement prisé : d'après le dernier baromètre de Fundimmo et Hellocrowdfunding, les fonds collectés au premier semestre 2017 dans ce domaine atteignent les 36 millions d'euros, en croissance de 20% par rapport à la même période en 2016. Le nombre de projets financés est lui passé de 63 à 85, soit 35% de plus. Un engouement qui s'explique en partie par l'enthousiasme des particuliers pour la pierre mais aussi par des rendements plutôt attractifs, oscillant souvent entre 5 et 12%.
Un secteur naissant
Depuis peu, les épargnants ont aussi la possibilité d'investir dans des projets hôteliers. Mais cette variante du financement participatif immobilier reste encore très peu développée dans l'Hexagone. En avril dernier, deux start-up – Set On Invest et Baltis Capital – ont propulsé le sujet sur le devant la scène en annonçant le lancement de l'un des tous premiers projets de ce type en France. Le nouvel hôtel Artyster Toulon a en effet recouru au crowdfunding pour booster son financement et ainsi réaliser les travaux nécessaires à la reconversion de l'édifice datant de 1929. Le (faible) ticket d'entrée de 5 000 euros a attiré plusieurs investisseurs, qui ont engagé en un mois les 500 000 euros demandés par les deux sociétés, l'investissement total s'élevant à 6,25 millions d'euros. A Lormont, près de Bordeaux, un autre projet hôtelier vient également de faire appel au financement participatif. La société de développement immobilier Redman a lancé l'opération en juin 2017 et collecté les 1,2 million d'euros demandés.
Le rendement annuel moyen d'un placement en crowdfunding immobilier est de à 9,5%
Comme tout professionnel souhaitant recourir au crowdfunding, ces sociétés passent par l'intermédiaire d'une plateforme spécialisée. Parmi les principaux acteurs, on retrouve Wiseed ou encore Ulule, mais aussi des spécialistes de l'immobilier tels que Fundimmo, Upstone, Lymo, ou encore Baltis Capital, spécialisée dans l'immobilier commercial. TheGoodInvest, quant à elle, est positionnée sur le crowdfunding en hôtellerie, restauration et tourisme.
Rentabilité et risques
Toujours selon le baromètre Fundimmo et Hellocrowdfunding, le rendement annuel moyen d'un placement en crowdfunding immobilier s'élève à 9,5% au premier semestre 2017, contre 9,2% en 2016. Se calant sur cette moyenne, Redman a assuré aux investisseurs qu'ils pouvaient espérer un rendement annuel de l'ordre de 9% sur leur capital, qui leur sera remboursé progressivement à partir de la troisième année après l'investissement. Des taux attractifs pour tout épargnant.
Cependant, l'investissement hôtelier n'est pas sans risque, comme le rappelle la récente affaire Maranatha, placé en redressement judiciaire. Via les fonds d'investissement Finotel et Finotel 2, ce groupe hôtelier aux 60 établissements a vendu des placements à près de 6 000 particuliers, les rendant ainsi copropriétaires de l'un de ses hôtels. Sans compter que dans le cas d'un investissement via crowdfunding, ni le retour sur investissement ni le capital investi ne sont garantis (voir notre article sur la liquidation du promoteur Terlat). Mais heureusement, les risques se trouvent modérés par la faiblesse du montant maximum de l'investissement autorisé par la loi. Autre garde-fou : avant d'ouvrir une cagnotte, les plateformes auditent les sociétés et les projets afin de s'assurer du sérieux de l'investissement.
Quelles différences avec le crowdfunding immobilier classique ?
Les règles fiscales sont plus favorables à l'investisseur dans le cadre d'un placement hôtelier
Comme pour tout placement de ce type, le crowdfunding hôtelier est encadré par la loi. Depuis 2016, les épargnants peuvent prêter jusqu'à 2 000 euros sur une durée de sept ans, contre seulement 1 000 euros auparavant. Pour les prêts sans intérêt, ce plafond monte à 5 000 euros. Les TPE et PME, quant à elles, peuvent emprunter jusqu'à 2,5 millions d'euros par an. Et investir dans une PME ouvre droit à des réductions d'impôts. L'ISF-PME, notamment, permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction égale à 50% du montant des versements effectués, dans la limite de 45 000 euros par an (plafond abaissé à 18 000 euros en cas de souscription de parts de fonds d'investissement). Mais le gouvernement prévoit dans le projet de loi de finances pour 2018 de mettre fin à ce dispositif à partir du 1er janvier 2018, en même temps qu'il projette de remplacer l'ISF par un impôt sur les rentes immobilières : l'IFI. La défiscalisation devrait en revanche être maintenue au titre de l'impôt sur le revenu : la réduction d'impôt atteint 18% du montant total de l'investissement, dont le plafond annuel est fixé à 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple.