Les SCPI à l'épreuve du Coronavirus
Les SCPI, placement immobilier phare de ces dernières années, ont atteint des sommets de collecte en 2019 : 8,6 milliards d'euros. Avec un rendement moyen de 4,4% en 2019, comment peuvent-elles s'organiser pour gérer le choc du confinement et de l'arrêt brutal de l'économie française ? Tour d'horizon des stratégies et outil d'audit de votre portefeuille de SCPI.
Les SCPI au défi de la résilience !
Le choc
Le 17 mars 2020, une grande partie des locataires de SCPI ne sont plus présents dans leurs locaux. Ils ont été contraints de fermer la veille au soir. Pour certains, le télétravail est impossible (habillement, ameublement, galeries marchandes...), donc le loyer est une charge nette. L'un des premiers postes que l'on souhaite supprimer pour la survie de l'entreprise est le loyer.
La négociation
L'allocution télévisée du président Macron sème le trouble en parlant de suspension de loyer, en même temps que des échéances de prêt. Au final, seule les TPE sont concernées. Mais très vite un bras de fer s'engage. Les locataires des galeries commerciales demandent plus qu'un report : une annulation pure et simple des loyers ! Cela concerne les loyers du 2e trimestre 2020, voire du 3e.
Les SCPI et la méthode
Il est évident que les gérant de SCPI vont tout faire pour conserver au mieux leurs revenus et défendre leurs associés. Mais faut-il aller à la rupture et garder ses loyers à court terme, quitte à perdre son locataire ? Tout est une affaire de connaissance de son portefeuille et de qualité de gestion. Il est sûr que les SCPI qui auront été très regardantes à l'achat tireront mieux leur épingle du jeu. La diversification du patrimoine pourra jouer également, les emplacements aussi. Les premiers retours donnent toutefois des impayés ou reports à hauteur de 10% environ du parc.
Quelles SCPI vont le mieux résister alors?
On peut faire un rapide portrait-robot de celles qui sont bien armées pour résister, continuer à servir des revenus élevés et conserver leur valeur :
- Un Report à Nouveau (RAN) conséquent (soit plus de 40/45 jours) permet d'amortir le choc des loyers impayés
- Avoir des locataires "premium" ; les société cotées par exemple seront plus à l'abri
- Les SCPI de bureau sont moins exposées que les SCPI de commerce
- Les emplacement "prime" ou recherchés sont moins en danger d'impayés
- Le niveau des loyers servis par le passé est aussi une protection (s'il n'a pas été puisé dans le RAN).
Toutes ces informations se trouvent dans le rapport annuel que vous avez reçu lors de la souscription ou en juillet 2019. Consultez-le !
Les SCPI, une opportunité aujourd'hui ?
Toute crise révèle des opportunités ! Il est évident qu'aujourd'hui l'acheteur a récupéré le pouvoir qu'il avait perdu depuis 3 ou 4 ans. Du coup, les SCPI bien gérées et qui ont donc encore de la collecte vont pouvoir faire des achats à bon compte et ainsi doper leur rendement.