L'état des lieux dans le cadre d’une location : que faut-il savoir ?

Que votre contrat de bail concerne un logement vide, meublé, ou qu'il s'agisse d'une location saisonnière de vacances, l'état des lieux est une précaution indispensable : ce document permettra en effet de déterminer la responsabilité de chaque partie en cas de litige concernant l'état du logement.

Depuis le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi ALUR, un état des lieux d'entrée doit obligatoirement être réalisé lors de la remise des clés du logement meublé, ainsi qu'un état des lieux de sortie au jour où le locataire rend les clés. Pour les locataires comme pour les bailleurs, il est donc important de connaître les règles applicables aux états des lieux d'entrée et de sortie du logement.

Comment réaliser l'état des lieux ?

Lesétatsdes lieux d'entrée et de sortie doivent être établis par écrit et en deux exemplaires qui seront joints au contrat de bail et conservés par chaque partie. Un document unique peut être réalisé pour l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Cet état des lieux doit être effectué à l'amiable par le propriétaire, ou son mandataire, par exemple un agent immobilier, et le locataire. A défaut d'accord amiable, les parties peuvent également recourir à un huissier de justice pour réaliser le constat d'état des lieux.

Qui doit payer l'état des lieux ?

Lorsque l'état des lieux est réalisé à l'amiable entre le bailleur et le locataire, aucun frais ne doit en résulter pour le locataire. En revanche, si les parties décident ensemble de mandater un tiers, par un exemple un agent immobilier, pour réaliser l'état des lieux, des frais pourront être mis à la charge du locataire, mais ne pourront dépasser un plafond fixé en fonction du nombre de mètres carrés habitables, ni excéder le montant payé par le bailleur.

Enfin, si les deux parties n'ont pas pu trouver d'accord et ont eu recours à un huissier pour réaliser l'état des lieux, les frais d'honoraires de ce dernier seront répartis par moitié entre le bailleur et le locataire.

Que doit prévoir l'état des lieux ?

L'état des lieux a pour but de rendre compte de l'état du logement à l'entrée du locataire et à sa sortie, afin de vérifier notamment qu'il a respecté ses obligations d'entretien et n'a pas dégradé le logement. L'état des lieux doit comporter la description du logement pièce par pièce (état des murs, du sol, des fenêtres, des prises de courant...) et des équipements qu'il comprend.

Dans le cas d'un logement meublé, il convient également de réaliser un inventaire du mobilier et autres éléments mis à disposition du locataire, tels que la vaisselle par exemple. Chaque partie note ses observations sur le document  : il s'agit d'être le plus précis possible afin de prévenir le risque de litige lors de l'état des lieux de sortie.

Le bailleur et le locataire doivent également effectuer le relevé des compteurs d'énergie du logement.

Peut-on compléter l'état des lieux ultérieurement ?

A cet égard, la loi ALUR a introduit de nouvelles dispositions. En effet, le locataire peut désormais demander au bailleur de compléter l'état des lieux après sa signature, dans les 10 jours suivant sa date de réalisation. Pour les éléments concernant l'état des éléments de chauffage, une modification de l'état des lieux pourra être effectuée par le locataire dans le premier mois de la période de chauffe.

Et après l'état des lieux de sortie ?

Une fois l'état des lieux de sortie effectué, les parties peuvent comparer l'état du logement à l'entrée dans les lieux du locataire et à sa sortie. Les dégradations du logement liées à la vétusté des lieux ou des équipements ne peuvent être imputées au locataire et justifier une retenue sur son dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai de deux mois à compter de la date de remise des clés. Depuis la loi ALUR ce délai a été réduit à un mois en l'absence de dégradations.

Par ailleurs, la loi ALUR a prévu la création par décret d'une grille de vétusté. Ce document permettra d'attribuer une durée de vie théorique à chaque équipement et de déterminer ainsi des coefficients d'abattement affectant le prix de leur réparation en cas de dégradation, afin que le locataire n'ait pas à supporter le coût de l'usure normal de ces équipements.

Enfin, un modèle type d'état des lieux est également prévu par la loi.

Que faire en cas de litige ?

En cas de contestation, le propriétaire ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation afin de rechercher une solution amiable au conflit. Le cas échéant, il est toujours possible de saisir le tribunal d'instance pour trancher le litige : il est dans ce cas conseillé de consulter un avocat au préalable.

Autour du même sujet