Non, acheter en viager n’est pas la solution miracle !

Le viager consiste pour un propriétaire foncier à mettre un bien en vente tout en restant possesseur jusqu’à son décès. L’acquéreur verse une première somme au crédirentier, puis s’acquitte d’une rente jusqu’à la prise de possession du bien.

A une époque où l’accession à la propriété se complique considérablement, ce procédé peut sembler présenter des avantages non négligeables.
Cependant, le viager représente à l’heure actuelle moins d’1% des transactions immobilières en France. Car au-delà des questions éthiques, de moins en moins soulevées, ce sont d’autres obstacles auxquels se heurtent les potentiels acquéreurs.
La rentabilité aléatoire
Avec le viager, l’accession est par définition retardée pour un laps de temps inconnu lors de la signature. Si dans l’esprit du futur acquéreur, le procédé semble bénéfique - il pense et espère entrer en jouissance d’un bien pour un prix inférieur à celui du marché, le propriétaire est quant à lui décidé à tirer le meilleur profit de son logement. Pour lui, il ne s’agit pas uniquement de compléter son revenu, mais également d’optimiser le legs qu’il transmettra lors de sa disparition. La rentabilité de l’investissement est de ce fait très aléatoire. Cette prise de risque financière doit par ailleurs être additionnée à la connaissance du bien. Quelques travaux et/ou mises aux normes lors de la prise de possession font rapidement grimper le budget.
L’évolution de la valeur du bien
Les offres de viager concernent rarement des constructions récentes. Il s’agit la plupart du temps de logements anciens, c’est pourquoi il est risqué de se positionner sur ce type de biens. Au moment de l’acquisition, sa valeur aura certainement baissé. Or, la dépréciation de rente ne fait pas partie des critères du viager.De plus, il faut prendre en compte les capacités d’innovation et d’utilisation des ressources énergétiques qui évoluent et impactent les normes et bonnes pratiques sur le marché de l’immobilier. Entre la signature du contrat et l’acquisition du bien, les exigences auront probablement changé, et certainement pas en faveur du nouveau propriétaire.
Si le logement est un coup de cœur, il est de première nécessité de négocier le prix en fonction de la valeur estimée lors de la prise de possession.

La complexité du processus
Les démarches induites par le viager rendent le processus nettement plus contraignant qu’une cession traditionnelle.
Premièrement, l’acheteur s’acquitte de mensualités d’une durée indéterminée sans avoir le droit d’habiter le logement qu’il paie.
Du reste, les modalités de vente sont d’une rare sophistication : le calcul du prix dépend d’un indice de valeur fiscale prenant en compte des critères d’âge de l’usufruitier, de droit d’usage du bien et de pourcentage du prix de vente.
Mieux vaut s’entourer de professionnels avisés lors de l’opération viagère. Des experts en viager sont en mesure de conseiller les parties sur le bouquet (la somme versée à la signature de l’opération) ainsi que sur les dimensions fiscale et juridique.

L’acheteur moins avantagé que le vendeur
En définitive, la vente en viager accommode plutôt le vendeur, puisqu’il s’affranchit par anticipation des soucis d’ancienneté de son bien immobilier qui seront pris en charge par l’acheteur. Bien entendu, c’est la durée de vie du propriétaire qui déterminera finalement si l’opération aura été financièrement profitable pour l’une et/ou l’autre partie.


Acquisition / Rentabilité