Le renouvellement de bail commercial

En raison des enjeux financiers liés notamment au fonds de commerce, le bail commercial fait l'objet d'un encadrement très strict par le Code du commerce. Les dispositions sont relativement favorables au locataire.

La durée du bail commercial

Afin d'apporter une certaine sécurité dans le temps aux deux parties, et tout particulièrement au locataire, la durée normale d'un bail est fixée au minimum à 9 années. Cette mesure est d'ordre public, ce qui signifie qu'il n'est pas possible d'y déroger. Le bailleur est tenu de respecter scrupuleusement cette règle. Il ne peut donc pas se séparer de son locataire sauf s'il prouve une faute de ce dernier. Il peut également s'en séparer s'il engage de lourds travaux du local. Pour sa part, le locataire peut résilier le bail lors de chaque période triennale, à condition de respecter un préavis de 6 mois avant la date anniversaire triennale.

La reconduction tacite du bail commercial

Une fois arrivé à l'échéance, si aucune partie ne fait de démarche dans le sens de la résiliation ou du renouvellement le bail commercial peut faire l'objet d'une reconduction tacite, à condition qu'il contienne une clause de renouvellement automatique. La reconduction tacite ne doit pas être confondue avec la prolongation tacite. Dans le cas de la reconduction tacite, on assiste à la formation d'un nouveau bail générateur de droits.

La prolongation tacite du bail

Le bail commercial arrivant à terme doit en principe faire l'objet soit d'une dénonciation, soit d'un renouvellement. Lorsqu'aucune des deux solutions n'est choisie, le bail fait l'objet d'une prolongation tacite. Cela signifie qu'il continue à exister, mais le locataire ne peut plus faire valoir ses droits sur le bail ni d'ailleurs sur son fonds de commerce. Le bail est donc prolongé pour une durée indéterminée, mais chaque partie peut dénoncer le bail à tout moment, en respectant une période de préavis de six mois. Cette mesure est prévue par l'article L149-9 alinéa 2 du Code de commerce.

Le renouvellement du bail commercial au bout de 9 ans

Lorsque le bail atteint son terme, le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement du bail. Il doit pour cela respecter certaines formalités :
- le locataire doit demander par acte d'huissier le renouvellement du bail en respectant un délai de 6 mois avant la fin du bail ;
- le locataire doit en principe être de nationalité française, sauf exception (avoir un enfant de nationalité française, disposer d'une nationalité d'un pays européen...) ;
- le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce ;
- le fonds de commerce doit avoir été exploité de façon continue et régulière au cours des trois années précédant la date de la fin du bail ;

Une fois la demande de renouvellement effectuée par le locataire, le bailleur peut accepter ou refuser. S'il accepte, cette acceptation peut intervenir par acte d'huissier dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande formulée par le locataire, ou simplement par absence de réponse. S'il refuse la demande de renouvellement, le refus doit intervenir par acte d'huissier dans un délai de 3 mois, en mentionnant que le locataire peut contester le refus ou demander le versement d'une indemnité d'éviction dans un délai de 2 ans. Par ailleurs, le bailleur n'est pas obligé d'attendre la demande du locataire pour agir. Il peut, en respectant le délai de 6 mois, proposer un congé au locataire, ou lui proposer un renouvellement du bail avec une modification du loyer. Dans les deux cas, il devra faire parvenir sa décision par acte d'huissier au locataire. Le locataire aura le choix :
- le locataire peut accepter le renouvellement du bail avec le nouveau loyer en envoyant une réponse par acte d'huissier ou en refusant de répondre ;
- le locataire peut accepter le renouvellement du bail, mais refuser le nouveau loyer. L'affaire devra alors être traitée par une commission départementale de conciliation, ou éventuellement devant le Tribunal de grande instance.

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