Renouvellement de bail commercial : démarches et modèle
Le bail commercial fait l'objet d'un encadrement très strict par le Code du commerce et son renouvellement est possible par acte d'huissier sous certaines conditions.
Afin d'apporter une certaine sécurité dans le temps aux deux parties – particulièrement au locataire – la durée normale d'un bail commercial est fixée à 9 années au minimum. Il n'est pas possible de déroger à cette mesure. Le bailleur ne peut pas se séparer de son locataire sauf s'il prouve qu'il a commis une faute. Il peut également rompre le bail commercial s'il engage de lourds travaux du local. Pour sa part, le locataire peut résilier le bail lors de chaque période triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans) à condition de respecter un préavis de 6 mois avant la date anniversaire triennale.
Est-il possible de renouveler le bail commercial avec une augmentation de loyer ?
Il est possible qu'un bail commercial soit reconduit tacitement à son échéance dans le cas où aucune des deux parties n'effectue une démarche administrative pour résilier le bail commercial ou le renouveler. Dans le cas d'une reconduction tacite, les modalités du bail commercial restent inchangées. Néanmoins, le bailleur a le droit – en respectant le délai de 6 mois – de proposer le renouvellement du bail commercial avec une modification du loyer.
Il n'est pas possible de modifier le loyer d'un local commercial au cours d'un bail commercial et le bailleur doit attendre son renouvellement pour effectuer une augmentation du loyer. Le locataire a le droit de refuser le nouveau loyer. Dans ce cas-là, l'affaire doit être traitée par une commission départementale de conciliation ou le Tribunal de grande instance.
Faut-il annexer à nouveau les diagnostics obligatoires lors d'un renouvellement de bail commercial ?
Au moment de la conclusion d'un bail commercial, le bailleur doit annexer certains diagnostics immobiliers obligatoires pour protéger et mieux informer le futur locataire concernant les caractéristiques du local commercial. Lors du renouvellement d'un bail commercial, le bailleur doit fournir les informations environnementales, en raison des incertitudes d'interprétation de la réglementation (article L 125-5 du Code de l'environnement). Ces informations à fournir nécessairement lors d'un renouvellement d'un bail commercial doivent comprendre plusieurs documents.
- Un état des risques naturels et technologiques annexé au contrat
- Une information écrite sur l'existence de sinistres
- Une information écrite sur les risques de pollution des sols
Le diagnostic de performance énergétique doit être délivré au preneur à l'occasion du renouvellement du bail (article L 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le preneur a également la possibilité d'obtenir la communication des diagnostics amiante de l'immeuble si ceux-ci sont requis, mais il n'existe pas d'obligation de les annexer de la part du bailleur au moment du renouvellement du bail commercial.
Existe-t-il un modèle pour renouveler son bail commercial ?
Il est possible de trouver un modèle de lettre pour demander le renouvellement du bail commercial. Ces modèles – disponibles sur Internet – permettent au locataire d'envoyer une lettre qui présente toutes les modalités pour permettre le renouvellement du bail commercial. Il est nécessaire d'adapter le modèle de la lettre de demande à sa propre situation.
Faut-il réaliser un état des lieux lors d'un renouvellement du bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial est la conclusion d'un nouveau bail commercial même si celui-ci possède les mêmes modalités. Par conséquent, il est nécessaire de réaliser un nouvel état des lieux. À ce moment-là, le bailleur et le locataire doivent organiser l'état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée qui sera effectif pour le renouvellement du bail commercial.
Bail commercial 3-6-9 : comment se déroule le renouvellement par acte d'huissier ?
Au moment où le bail commercial atteint son terme, le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement du bail commercial. Il doit respecter certaines formalités pour obtenir le droit de renouveler son bail commercial.
- Par acte d'huissier, le locataire doit demander le renouvellement du bail en respectant un délai de 6 mois avant l'échéance du bail commercial
- Le locataire doit posséder la nationalité française : il y a des exceptions comme avoir un enfant de nationalité française ou disposer d'une nationalité d'un pays européen
- Le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce
- Le fonds de commerce doit avoir été exploité de façon continue et régulière au cours des 3 années précédant la date de la fin du bail commercial
Le bailleur peut accepter ou refuser la demande de renouvellement effectuée par le locataire.
L'acceptation du renouvellement du bail commercial peut intervenir par acte d'huissier dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande formulée par le locataire. Une absence de réponse est également le synonyme d'une acceptation de la demande. Le refus du renouvellement du bail commercial doit intervenir par acte d'huissier dans un délai de 3 mois, en mentionnant que le locataire peut contester le refus ou demander le versement d'une indemnité d'éviction dans un délai de 2 ans.
Par ailleurs, le bailleur n'est pas obligé d'attendre la demande du locataire pour agir. Il peut – en respectant le délai de 6 mois – proposer un congé au locataire ou un renouvellement du bail commercial avec une modification du loyer. Dans les deux cas, il devra faire parvenir sa décision par acte d'huissier au locataire.
- Le locataire accepte le renouvellement du bail commercial avec le nouveau loyer : envoie de la réponse par acte d'huissier ou absence de réponse
- Le locataire accepte le renouvellement du bail commercial, mais refuse le nouveau loyer : l'affaire doit être traitée par une commission départementale de conciliation ou éventuellement devant le Tribunal de grande instance
Comment se déroule la reconduction tacite d'un bail commercial ?
Il est possible qu'un bail commercial soit reconduit tacitement à son échéance dans le cas où aucune des deux parties n'effectue une démarche administrative pour résilier le bail commercial ou le renouveler avec des modalités différentes. Afin de faire l'objet d'une reconduction tacite, le bail commercial doit contenir une clause de renouvellement automatique. La reconduction tacite ne doit pas être confondue avec la prolongation tacite. La reconduction tacite permet la formation d'un nouveau bail générateur de droits.
Qu'est-ce que la prolongation tacite d'un bail commercial ?
Le bail commercial qui arrive à son terme doit faire l'objet d'une dénonciation ou d'un renouvellement d'une des deux parties. Dans le cas contraire, le bail commercial fait l'objet d'une prolongation tacite, c'est-à-dire qu'il continue d'exister, mais le locataire ne peut plus faire valoir ses droits sur le bail commercial ou le fonds de commerce.
Le bail est prolongé pour une durée indéterminée, mais chaque partie peut dénoncer le bail à tout moment en respectant une période de préavis de six mois.