Cession de bail commercial : quelles formalités ?
Un bail commercial peut être cédé dans le cadre d'une sous-location. Le locataire cède l'ensemble des droits et des obligations associés au contrat.
Une cession de bail commercial signifie qu'un professionnel qui loue un local commercial pour son activité professionnelle auprès d'un bailleur, décide de vendre son bail commercial à un autre professionnel. Cette pratique est encadrée par la loi. Contrairement au bail d'un local d'habitation, un bail commercial peut être cédé par le locataire sans que le propriétaire puisse s'y opposer, si le nouveau locataire rachète également le fonds de commerce. C'est une façon de quitter le local commercial qu'il occupe sans attendre le terme de son bail. En réalité, le locataire sortant cède son droit au bail, c'est-à-dire la garantie pour le nouveau locataire de jouir du bail dans les mêmes conditions que son prédécesseur.
Existe-t-il un modèle de cession de bail commercial ?
Il est possible de trouver un modèle pour rédiger une cession de bail commercial afin de céder son bail commercial à un autre professionnel. Le contrat de cession de bail commercial doit contenir plusieurs informations indiquées dans les modèles de cession de bail commercial disponibles sur Internet. Ces informations concernent le cédant et le cessionnaire :
- L'identité civile
- L'adresse postale
- L'adresse du local commercial
- Le nom de l'entreprise
- Le montant du capital
- L'adresse du siège social
- Le numéro d'immatriculation
Il est nécessaire d'adapter le contrat de cession de bail commercial à ses besoins. Les modèles de cession de bail commercial indiquent plusieurs articles qui définissent les modalités de la cession du bail commercial.
Quelles sont les différentes modalités de la cession de bail commercial ? Formalités
Le bail commercial est un contrat pouvant inclure des clauses régissant la cession. Le propriétaire peut être présent lors de la procédure de cession, participer à la rédaction de l'acte de cession voire s'opposer à la cession du bail commercial. Si un locataire souhaite céder son bail, il doit avertir le bailleur : celui-ci n'a pas le droit de s'opposer à la cession du bail si le nouveau locataire rachète l'ensemble du fonds de commerce. Que le bail soit vendu seul ou avec le fonds de commerce, les conditions en restent inchangées.
Cependant, le bail peut imposer certaines conditions à sa vente. Par exemple, il peut imposer que la cession du bail s'accompagne d'une vente totale du fonds de commerce et interdire une vente partielle. Une clause d'agrément peut obliger le locataire à obtenir l'accord du propriétaire, même pour une cession de fonds de commerce intégral. Dans le cas d'une cession de fonds de commerce intégral, le bailleur ne peut pas empêcher la vente, mais il peut la limiter par certaines conditions.
Le contrat peut également contenir une clause de garantie solidaire : si le nouveau locataire ne paye pas ses loyers, le bailleur peut demander les arriérés à l'ancien locataire. Cette garantie ne peut dépasser trois ans.
Quel est le prix d'une cession de bail commercial ?
Le prix de cession du bail n'est pas lié au chiffre d'affaires ou aux bénéfices du locataire sortant. Il est négocié directement entre les parties. Par la suite, il doit être mentionné dans le contrat de cession de bail commercial.
Comment rédiger un contrat de cession de bail commercial ? Quid du droit au bail ?
Dans le cadre d'un contrat classique, le locataire d'un bail commercial peut légalement céder :
- Le fonds de commerce qui inclut le droit au bail
- Le droit au bail uniquement
Si le locataire cède seulement le droit au bail, le nouveau locataire est en droit d'exercer jusqu'à la fin du bail commercial. Le bail commercial reste inchangé. Un propriétaire est en droit d'interdire contractuellement une cession du droit de bail seule, sans cession de l'ensemble du fonds de commerce. En revanche, il ne peut interdire une cession du fonds de commerce qui inclut le droit au bail. Une clause dans le bail commercial qui interdit la cession du fonds de commerce est illégale.
Le locataire doit impérativement informer son propriétaire de la cession du bail commercial. Si cette formalité n'est pas effectuée, la cession peut être annulée. Les propriétaires imposent les modalités de cession du bail commercial via le contrat. La cession du bail commercial doit être notifiée au bailleur par huissier, sauf s'il manifeste son accord directement dans l'acte de cession. Un état des lieux doit être réalisé entre le bailleur et le locataire sortant.
Quels sont droits et les obligations du cessionnaire ?
Le cessionnaire, c'est-à-dire le nouveau locataire, bénéficie des mêmes droits, mais aussi des mêmes obligations que le locataire précédent. Il jouit des locaux et doit payer le loyer. Le cessionnaire devient responsable des locaux et peut se trouver dans l'obligation de réaliser des travaux ou des réparations laissés par son prédécesseur. Dans le cas où une clause de garantie solidaire existe, le cédant s'engage – au même titre que le nouveau locataire – pour le paiement des loyers. La caution versée par le cédant devient celle du cessionnaire.