Vente immobilière : comment se dédire après la signature d’un avant-contrat ?

Lors d’une vente immobilière, l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix et la chose. Ils signent alors un avant-contrat appelé promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente. Cet acte a pour effet juridique d’engager les deux parties à la réalisation de la vente. Il existe des façons de s’en libérer.

Lors d’une vente immobilière, l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix et sur la chose. Ils signent alors un avant-contrat appelé promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente. Cet acte a pour effet juridique d’engager les deux parties à la réalisation de la vente. Il n’est pas obligatoire que cet acte soit conclu devant un notaire, cependant il est recommandé et usuel qu’il soit « authentique ». En effet, l’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Malgré l’engagement de cet acte, il existe des façons de s’en libérer. Tout d’abord par le biais des conditions suspensives. Le compromis de vente peut en effet comporter des clauses qui, lorsqu’elles ne pourront se réaliser, rendront le contrat caduc. C’est le cas par exemple de celle qui conditionne la vente à l’obtention d’un prêt afin de pouvoir financer l’achat du bien immobilier. En outre, il subsiste quelques moyens permettant de se dédire et ainsi se rétracter, mais ils n’emportent pas tous les mêmes conséquences.

Aujourd’hui nous nous plaçons du côté de l’acheteur qui s’est laissé dépasser par la portée cet avant-contrat. Dans un prochain article nous étudierons la position du vendeur souhaitant de se prévenir contre les acheteurs indécis.

Les possibilités de rétraction lors d’une transaction immobilière

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pose l’obligation d’un délai de rétraction d’une durée de 7 jours suivant la notification de l’acte de vente. Durant cette période l’acquéreur aura la possibilité de revenir sur sa décision d’acheter sans payer aucuns frais.

 Le point de départ de ce délai a soulevé de nombreuses questions, notamment celle de savoir si la remise en mains propres de la notification faisait courir le délai. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a déclaré, dans un arrêt du 27 février 2008, que la remise en mains propres ne remplissait pas les exigences posées par l’article L 271-1 du CCH. Ainsi, cette possibilité de rétractation est encadrée de façon très stricte.
Par conséquent, la rétractation doit obligatoirement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen portant les mêmes garanties afin de déterminer la date de la réception par exemple un acte d’huissier. La date prise en compte pour lancer le délai est celle du lendemain de la réception de cette dernière ou de la première présentation et non celle d’envoi.

Cette possibilité de se rétracter est ouverte uniquement à l’acquéreur, le vendeur ne peut en effet revenir sur sa décision de vendre son bien, il est définitivement engagé à compter de l’offre et de l’acceptation.

 Si l’acquéreur se désiste hors de ce délai de 7 jours cela ne sera donc pas sans incidences.

Les conséquences d’un dédit hors délai

 Au cours d’une vente immobilière il arrive parfois que le vendeur ou l’acheteur souhaite se désister et ainsi mettre un terme à la vente. Le vendeur ne pourra pas renoncer à la vente, s’il ne signe pas l’acte de vente, l’acquéreur pourra saisir le juge afin que soit prononcée une vente forcée.

L’acheteur ne peut quant à lui, à la fin du délai légal, décider unilatéralement d’arrêter la vente. S’il refuse de poursuivre la vente le vendeur pourra alors, en fonction des clauses prévues dans le compromis, le poursuivre afin que la vente soit réalisée ou encore demander le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. De plus, l’acquéreur ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie de 10% correspondant au prix de vente et versé lors du compromis de vente.
Dans l’hypothèse où la situation de l’acquéreur change (notamment familiale comme par exemple un divorce) et qu’il n’est plus en mesure de poursuivre l’achat du bien immobilier, le dépôt de garantie qui est équivalent à 10% de la valeur du bien ne lui sera pas restitué. En effet, cette somme d’argent aura vocation à indemniser le vendeur pour l’immobilisation de son bien. Afin d’éviter la vente forcée il faudra trouver un accord à l’amiable avec le vendeur ou bien avoir anticipé un tel changement dans le champ contractuel.

Le choix d’acquérir un bien n’est pas sans conséquence puisqu’une fois le compromis de vente signé, il n’est pas simple de se dédire. Ainsi, il est indispensable de se rendre compte de la portée d’un tel acte et de la nécessité de faire appel à des experts afin d’obtenir une rédaction du compromis protectrice de ses intérêts.

Chronique rédigée avec Audrey OLLIVRY, Juriste, Avocats PICOVSCHI.

Source : LexisNexis : Contrats Concurrence Consommation n° 6, Juin 2008, comm. 149 « La remise de l'acte en mains propres ne permet-elle jamais de faire courir le délai de rétractation de l'acquéreur immobilier ? » commentaire par Laurent LEVENEUR;

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